Жилого помещения

Что такое жилое помещение | Суворов

Жилого помещения

Выберите букву

Предстоящее реформирование жилищного законодательства обозначило, среди прочего, проблему объекта регулирования этой комплексной отрасли — жилища. Понятие жилого помещения нуждается в фундаментальной проработке.

Необходимо отметить, что понятие «помещение» законодатель использует двояко

  1. Во-первых, как обобщающее, рассматривая дом, квартиру, их части как разновидности жилых помещений (ст. 673 ГК РФ);
  2. во-вторых, под помещением понимается часть, единица дома или квартиры (ст. 46 ЖК РСФСР). В настоящей работе используется первое понятие помещения.

Признак, отличающий жилое помещение от нежилого, связан с понятием «постоянное проживание». Интерес представляет эволюция этой связи.

ЖК РСФСР и сложившаяся в соответствии с ним судебная практика под жилыми понимали жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитии. Помещения, не предназначенные для этих целей (производственные, сборно — разборные, вагончики и т. п.

), не включались в состав жилищного фонда и не рассматривались в качестве жилых независимо от характера фактического использования для целей постоянного проживания. Таким же образом, т. е. исходя из предназначенности для постоянного проживания, определяет понятие жилого помещения Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 1), ГК РФ (ст. 673) жилыми считают помещения, пригодные для постоянного проживания. В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г., объектом государственного учета являются жилые помещения, пригодные для проживания.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно — разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Дом пришел в негодность и был снесен. Истцу было предложено переселиться в аналогичный щитовой сборно — разборный дом.

Он дал на это согласие и подписал договор имущественного найма на предоставленное помещение, а потом отказался и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение.

Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м.

Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение на период работы у ответчика.

По договору истец обязан был использовать предоставленное жилое помещение по его целевому назначению, вносить арендную плату и платежи за коммунальные услуги, соблюдать правила пользования жилым помещением. Президиум Верховного Суда РФ пришел к выводу, что снесенный дом был построен и использовался именно как жилой, что обязывает ответчика в связи с его сносом обеспечить истца другой благоустроенной жилой площадью в соответствии со ст. 92 ЖК РСФСР (Бюллетень Верховного Суда Российской федерации. 2000. N 8. С. 5 — 6).

Отмеченные изменения в законодательстве и практика его применения свидетельствуют о трансформации критериев деления помещений, включая и здания, на жилые и нежилые. Ранее в основе такого деления находилась изначальная, заданная проектировщиками и строителями предназначенность помещения для целей постоянного, т. е.

круглогодичного, проживания человека. Таковым было функциональное назначение помещения, цель его создания.

Помещения, предназначенные для проживания, проектируются и сооружаются или появляются в результате переустройства и перепланировки в соответствии с описаниями, содержащимися в специальных строительных нормах и правилах, регламентирующих проектирование, строительство жилых помещений (в частности, СНиП 2.08.

01 — 89 «Жилые здания»).

В них содержатся санитарно — гигиенические, конструктивные и технологические требования, предъявляемые при строительстве новых жилых зданий, точнее их нижние пределы (высота потолков, набор помещений, образующих квартиру, их минимальные размеры, оборудование проходов из мест общего пользования в жилые комнаты, требования звукоизоляции и другие параметры). Эти требования не оставались неизменными. Они менялись в зависимости от экономических и политических условий, причем не всегда в сторону улучшения качества жизни.

Назначение вновь строящегося здания задается с самого начала в проектной документации, утверждаемой заказчиком строительства и согласованной с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления (ст. ст. 743, 760 ГК, ст.

61 Градостроительного кодекса РФ), на стадии предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство (ст. 62 Градостроительного кодекса). В Постановлении Правительства РФ от 22 октября 1997 г.

«О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации» органам исполнительной власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления предложено, начиная с 1 июля 1998 г.

, организовать ведение специального регистра жилых домов, строящихся на территории России, куда включаются объекты, на которые были выданы разрешения на строительство, и до момента завершения строительства, оформления документа приемки в эксплуатацию и государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

По окончании строительства осуществляется сдача — приемка здания, порядок проведения которой в соответствии со ст. 753 ГК определяется законом, иными правовыми актами и договором.

Результаты приемки здания, предназначенного для постоянного проживания, отражаются в акте, подписанном заказчиком строительства, подрядчиком и участвующими в приемке представителями государственных органов и органов местного самоуправления.

Среди прочей документации, предоставляемой приемочной комиссии, присутствует учетно — техническая документация, составляемая БТИ и включающая в себя инвентаризационные сведения и иные данные технического учета (Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г.

«О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»; Постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности»).

После подписания соответствующего акта приемки БТИ выдает застройщику жилого строения технический паспорт.

Завершается документарное оформление предназначенности помещения для целей проживания стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение — жилое, нежилое, производственное и т. п.

Предназначенность помещения для жилищных целей — это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан.

Такое помещение может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств. Сама по себе непригодность в тот или иной момент для целей проживания не отменяет признака предназначенности, как не отменяет его и изменение взглядов на минимальные требования, предъявляемые к жилым помещениям, выраженные в СНиПах, ГОСТах, концепциях.

Поэтому предназначенность как классифицирующий признак отличается стабильностью, документарной определенностью. Замену его на такой определитель видов помещений, как «пригодность для проживания», следует считать неравноценной. «Пригодность» определяет фактическую возможность использовать помещение для целей проживания.

Утрата жилым помещением такого свойства является лишь основанием для применения к нему процедуры исключения из жилищного фонда (ст. 8 ЖК), но сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения. Жилыми несомненно остаются помещения, непригодные для проживания, но не исключенные из состава жилищного фонда в установленном порядке.

Кроме того, неизбежно возникает вопрос о том, кто, как и в каких документах определяет пригодность помещения для жилья. В приведенном выше судебном решении упоминается о некоем «акте проверки технического состояния дома», который, по мнению Президиума Верховного Суда РФ, подтверждает правильность выводов о том, что дом построен и использовался именно как жилой.

То, что дом «построен как жилой», т. е. предназначен для проживания, должно подтверждаться не актом проверки, а документами о предоставлении земельного участка, проектной документацией, актом приемки дома в эксплуатацию и прочими указанными выше документами.

Щитовой сборно — разборный дом, являясь мобильным зданием, относится к домам непостоянного типа, это блок — контейнер, предназначенный для временного проживания. Таким образом, жилым помещением был признан объект, не относящийся к недвижимости.

А то обстоятельство, что «дом использовался именно как жилой», не имеет юридического значения.

Действующее законодательство не связывает режим жилого помещения с характером его фактического использования, хотя такого рода предложения высказывались в литературе с тем обоснованием, что это обеспечивало бы надлежащую правовую защищенность жилищных прав и интересов проживающих в этих помещениях граждан.

Представляется, что при вынесении своего постановления по анализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большей степени такими гуманными соображениями, чем буквой закона.

А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан.

Признанное вне установленной процедуры жилым, это помещение может быть предметом новых договоров жилищного найма, помещением, в которое гражданин может быть вселен. В этой связи, признав щитовой сборно — разборный дом жилым помещением, суд не обосновал недопустимость предоставления такого же дома взамен снесенного. Не исключено, что предоставленный истцу дом так же, как и снесенный, пригоден для проживания и использовался ранее в таких целях. В таком случае только отсутствие благоустроенности могло послужить законным основанием для удовлетворения требований истца.

Представляется, что подобная судебная практика в основе своей имеет систему двойного стандарта в определении критериев жилого помещения.

Один стандарт — для защиты прав выселяемых лиц, ибо выселение только из жилых помещений требует соблюдения специальных гарантий жилищных прав и интересов выселяемых. Для этого случая спорное помещение признают жилым.

И другой — для определения того, что должно быть предоставлено взамен. Помещения с таким же набором свойств вдруг перестают восприниматься как жилые. Выход из этой ситуации видится в единообразном понимании критерия жилых помещений во всех правоотношениях, где это имеет значение.

При его определении законодатель должен возвратиться к такому объективному и бесспорному их признаку, как предназначенность помещения. Жилыми следует считать помещения, предназначенные для постоянного проживания.

Источник: https://malina-group.com/ponyatie-zhilogo-pomeshheniya/

К вопросу о понятии и признаках жилого помещения

Жилого помещения

Статья 15 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) называет жилые помещения в качестве единственного объекта жилищных прав [1]. В части 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Такое определение жилого помещения отличается от понятия жилого помещения как объекта права собственности, закрепленного Гражданским Кодексом (п. 2 ст. 288), как помещения пригодного для проживания граждан.

Известно, что есть существенное различие между помещениями, которые предназначены для постоянного проживания граждан, к которым относятся жилые дома, квартиры, дома престарелых, и помещениями, предназначенными для временного проживания граждан, каковыми являются гостиницы, дома отдыха, кемпинги, садовые дома.

Ужесточение требований к функциональному назначению жилого помещения (только постоянное проживание) необходимо приветствовать. Такое широкое закрепление в ГК РФ понятия жилого помещения, как пригодного для проживания граждан, не было поддержано в юридической литературе.

Следует согласиться с весьма справедливым суждением В. Н. Литовкина, что понятие жилого помещения как объекта права собственности в Гражданском кодексе РФ следует понимать в узком смысле этого слова — как место жительства [2 с. 34].

Возникает вопрос, к какой категории следует отнести строения, пригодные для постоянного проживания, возведенные на дачных, садовых и огородных участках. Ответ мы можем найти в ст. 1 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» [3].

Из анализа данной статьи можно сделать вывод, что закон допускает возможность строительства на дачных, огородных, садовых участках различных видов строений.

Регистрация права проживания возможна только в построенном на дачном участке жилом доме. Означает ли это, что только этот вид строения признается жилым помещением, предназначенным для постоянного жительства.

По всей видимости, ответ должен быть положительным.

Признание жилыми помещениями капитальных строений (индивидуальных жилых домов), построенных на дачных участках, вполне соответствует требованиям современной жизни, поскольку в настоящее время наблюдается бум загородного индивидуального жилищного строительства и вместо «советских» садовых и дачных домиков растут дорогостоящие жилые дома, которые требуют юридического признания в качестве таковых. В юридической литературе по этому поводу отмечается, что «необходимо предварительно выполнить значительное число условий, чтобы достичь такого технического и санитарного состояния строения этого типа, когда его можно будет признать конструктивно пригодным для постоянного или преимущественного проживания, т. е. жилым домом» [4 с. 32]. Более того, строительство такого жилого дома должно быть осуществлено в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (правилами и нормативами).

Таким образом, на основании изложенного можно выделить следующие признаки жилого помещения:

1.         Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. На основании п. 1 ст. 130 ГК РФ жилые помещения относятся к недвижимому имуществу, а именно должны быть прочно связанными с землей, причем настолько, чтобы перемещение этих объектов было невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Как отмечает Л. В. Щенникова, «такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми» [5]. Следовательно, не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.

Хотя известен случай, когда судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Щитовой дом, в котором он проживал, пришел в негодность и был снесен.

Взамен ему предложено помещение в аналогичном щитовом сборно-разборном доме, на переселение в которое он вначале согласился, подписав договор имущественного найма, а затем отказался, так как предоставленное помещение не отвечает санитарно-техническим требованиям, и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение [6 c. 5] Очевидно, что принятое Постановление явилось результатом отсутствия четких признаков жилого помещения.

Однако, рассматриваемый признак жилого помещения, признается далеко не всеми учеными. Так, А. А.

 Иванов, отмечает, что такой признак жилого помещения, как указание на его недвижимый характер, является лишним в определении жилого помещения: «… откуда возьмутся «движимые» помещения, если они всегда рассматриваются как части зданий (сооружений) объектов недвижимости» [7 c. 88]. Безусловно, движимых помещений, которые имели бы статус жилых, не бывает.

Однако представляется, что смысл в том, чтобы выделять такой признак, все-таки есть. Как отмечает Б. М. Гонгало, к сожалению, немалое количество граждан все еще проживает в сборно-разборных домах, вагончиках и т. п.

Отношения по их использованию для проживания жилищным законодательством не регулируется (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре имущественного найма (аренды) [8 с. 88].

Необходимо также отметить, что в силу природных условий, а также особенностей жизненного уклада люди также постоянно проживают в юртах, ярангах, иглу, но с точки зрения ЖК РФ признать данные объекты жилыми помещениями никак невозможно. Именно этим и следует объяснить необходимость выделения такого признака жилого помещения как то, что оно является объектом недвижимости. Именно этим объясняется целостность системы объектом жилищных прав, в которую не могут быть включены яранги, юрты, дома-вагончики, сборно-разборные дома и т. п.

2.         Другим обозначенным в Жилищном кодексе РФ признаком жилищного помещения является его изолированность. Принцип изолированности жилого помещения не раскрыт ни в ГК РФ, ни в ЖК РФ, а также в иных нормативных правовых актах. Данный принцип был закреплен в прежнем жилищном законодательстве.

В соответствии со ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР предметом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат либо квартиры.

В той же статье указывалось, что не могли быть самостоятельным предметом договора найма комната или часть комнаты, связанные с другой комнатой общим входом (смежные), подсобные помещения [9]. Если обратиться к словарю, то «изолированный» понимается как «отдельный», «единичный».

В данном случае можно предположить, что жилое помещение должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход) [10 с. 315].

3.         Важнейшим системообразующим признаком жилого помещения является его пригодность для постоянного проживания граждан. Как подчеркивает Ю.К Толстой, «пригодность жилого помещения определяется с учетом достигнутого в данном городе или ином населенном пункте уровня благоустройства» [11].

Среди требований, предъявляемых к жилому помещению, можно назвать, следующие: жилое помещение должно находиться в жилой зоне; несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находится в работоспособном состоянии, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций; жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение; инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности; жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств; доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта и т. д. [12].

4.         Жилое помещение должно быть предназначено для постоянного проживания, т. е жилое помещение должно отвечать установленным санитарным, техническим, пожарным правилам и нормам.

В соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока [13]. Жилое помещение в соответствии с ФЗ «О пожарной безопасности» должно отвечать требованиям пожарной безопасности — специальным условиям социального и (или) технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом [14].

Первые два признака жилого помещения, свойственны любому помещению в его гражданско-правовом и жилищно-правовом значении, а признаки пригодность и предназначенность для постоянного проживания, по утверждению ряда ученых (С. П. Гришаев, А. М. Эрделевский), выступают критерием деления помещений на жилые и нежилые [15].

В свою очередь другая группа ученых (В. М. Жуйков, В. П. Мозолин, И. Д. Кузьмина), выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан [16]. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность [17 с. 735].

Таким образом, в юридической литературе вплоть до настоящего времени нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения. Следует согласиться с мнением П. В.

 Макеева, который предлагает для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать как признак пригодности, так и предназначенности для постоянного проживания граждан [18 с. 101]. Свою точку зрения, П. В.

 Макеев мотивирует на следующем примере: нежилое помещение, переведенное из жилого помещения без проведения переустройства и перепланировки, которое фактически продолжает отвечать всем требованиям жилого помещения, т. е. остается пригодным для постоянного проживания, жилым не является, так как имеет другое предназначение.

В таком случае использование только признака пригодности для постоянного проживания не позволяет разграничить жилое и нежилое помещение и требует дополнительный признак, которым может выступить предназначенность для постоянного проживания.

5.         В качестве самостоятельного признака Т. П. Строганова выделяет регистрацию жилых помещений [18 с. 137]. Регистрация осуществляется в соответствии с Постановлением от 13.11.1997 «О государственном учете жилищного фонда РФ».

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, квартиры, и иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Отнесение данного помещения к жилищному фонду, т. е. прохождение процедуры государственного учета, технической инвентаризации и паспортизации.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ) [19].

Подводя итог сказанному, следует отметить следующее: во-первых, поскольку предназначенность, наряду с пригодностью является признаком жилого помещения, предлагается отразить ее в понятии жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ; во-вторых, признаком жилого помещения является отнесение жилого помещения к жилищному фонду, что следует также закрепить в дефиниции жилого помещения.

В связи с этим представляется необходимым изложить в новой редакции ч.2 ст.

15 ЖК РФ: Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), прошедшее государственный учет в соответствующих органах.

В-третьих, в целях исключения дублирования предназначенности в понятии жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и назначения в ст.

17 ЖК РФ, думается, что нет необходимости в последней выделять назначение жилого помещения. В связи с этим наименование ст. 17 ЖК РФ предлагаем изменить: «Пределы использования жилого помещения.

Пользование жилым помещением», а ч. 1 ст. 17 ЖК РФ признать утратившей силу.

Литература:

Источник: https://moluch.ru/archive/52/6747/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.