Жилищный кодекс собрание собственников многоквартирного дома

Статья 46.

Жилищный кодекс собрание собственников многоквартирного дома

1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляется протоколом.

Протокол общего собрания составляется в письменной форме в сроки, установленные общим собранием, но не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания (п.

2 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. N 937/пр).

В протоколе общего собрания указывается наименование документа, дата и регистрационный номер протокола, дата и место проведения общего собрания, заголовок к содержательной части протокола, содержательная часть протокола, повестка дня, наличие кворума, количество по каждому вопросу, место (адрес) хранения протоколов, перечень приложений (при указании на них в содержательной части протокола). Протокол подписывают председатель, секретарь собрания и члены счетной комиссии.

Лицо, по инициативе которого было созвано общее собрание, обязательно должно представить копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иной специализированный потребительский кооператив не позднее чем через 10 дней после проведения общего собрания.

Согласно ч. 1.

1 комментируемой статьи управляющая многоквартирным домом организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных копий решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном законом, направить копии указанных решений и протокола в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет. Причем орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.

В г. Москве органом государственного жилищного надзора является Государственная жилищная инспекция г. Москвы (п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. N 336-ПП).

Часть 1 комментируемой статьи определяет, что для установления факта принятия положительных решений по вопросам повестки дня необходимо определить долю , отданных собственником помещения в многоквартирном доме за данное решение, от общего числа , принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (по отдельным вопросам – от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, если собственник принимает участие в общем собрании, то все голоса, которыми данный собственник обладает, учитываются при определении наличия кворума.

Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями действующего законодательства, указываются в приложении к протоколу общего собрания собственников.

Если решение собственника содержит такие недостоверные сведения, как неверный номер квартиры, ошибка в фамилии, неверно указанная площадь, и иные технические ошибки, но при этом ошибка носит характер описки либо ошибка признается в силу неразборчивости почерка собственника, оформившего соответствующее решение, и исходя из характера ошибки и имеющихся в приложении к протоколу сведений об участниках собрания имеется возможность достоверно установить, какое конкретно лицо оформило рассматриваемое решение, каким конкретно помещением в многоквартирном доме владеет указанное лицо, какова площадь этого помещения, такое решение учитывается при подсчете участников собрания.

В случае если при идентификации лица, оформившего решения собственника помещений в многоквартирном доме, имеются неустранимые сомнения в том, какое конкретно лицо заполнило решение (например, при наличии в многоквартирном доме различных помещений, принадлежащих лицам с одинаковыми фамилиями, и т.

п.), указанное решение допустимо учитывать при подсчете исключительно при наличии дополнительных документов (доказательств), позволяющих однозначно идентифицировать лицо, принявшее участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, и помещение, которым указанное лицо владеет.

Следует учитывать, что собственник помещений в многоквартирном доме не имеет права принимать участие в общем собрании только частью своих , все голоса собственника обязательно учитываются при подведении итогов ания.

При этом собственник имеет право принять только одно решение (“за”, “против” или “воздержался”) по каждому вопросу повестки дня, и количество , отданных собственником за принятое им решение, равно общему количеству , которыми обладает собственник.

В случае если в составе многоквартирного дома согласно технической документации (техническому паспорту) имеется нежилое помещение, указанное помещение является частью этого многоквартирного дома.

При этом в случае оформления нежилого помещения в собственность площадь указанного помещения учитывается в общей площади помещений, собственники которых совместно владеют общим имуществом в многоквартирном доме и имеют право участвовать в общем собрании собственников помещений.

Собственник нежилого помещения в числе прочих участвует в общем собрании, количество собственника такого помещения пропорционально площади указанного помещения.

Согласно письму Минстроя России от 5 октября 2017 г.

N 35851-ЕС/04 “Об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме” действующее законодательство предусматривает наличие в составе многоквартирного дома таких помещений, как встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные, – все перечисленные помещения являются частями многоквартирного дома, если они встроены в этот дом, пристроены к нему либо частично встроены, частично пристроены.

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку собрания.

3. Итоги ания и принятые на общем собрании решения доводятся до сведения собственников помещений в доме инициатором проведения собрания не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников.

4. В соответствии с ч. 4 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на ание, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Согласно ч. 5 комментируемой статьи решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании.

6.

Часть 6 комментируемой статьи устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников помещений в этом доме, принятое с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, в случаях, если он не принимал участие в собрании или ал против принятия такого решения и если при этом таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Таким образом, в данном случае применяется сокращенный срок исковой давности.

Орган жилищного надзора также имеет право на обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и о признании договора управления данным домом недействительным.

Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20 ноября 2013 г.

), Жилищным кодексом Российской Федерации срок для обращения органами государственного жилищного надзора в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, и о признании договора управления данным домом недействительным не определен, в связи с чем в соответствии с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ (аналогия закона) необходимо применять положения ч. 6 ст. 46 данного Кодекса.

7. В ч. 7 комментируемой статьи установлено, что в многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме.

Источник: https://bazanpa.ru/jk/razdel2/glava6/statya46/

Ст. 45 ЖК о порядке проведения общего собрания собственников помещений в МКД

Жилищный кодекс собрание собственников многоквартирного дома

Часто случается так, что жители многоквартирных домов не выбирают управляющую организацию. За них выбор делает муниципалитет. Активность начинает проявляться после возникновения проблем, связанных с бездействием управляющей компании. Изменить ситуацию возможно при помощи общего собрания собственников.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Что говорит закон?

Правовые нормы, связанные с управлением общим имуществом МКД, прописаны в главе 6 ЖК РФ.

Посредством проведения общего собрания (часть 2 ст. 44 ЖК РФ) жильцы имеют возможность сменить УК, изменить условия договора управления, снизить расходы на ЖКХ.

Примечание! Собственники должны проводить ежегодное собрание, предназначенное для подведения итогов прошедшего периода. Последующие заседания считаются внеочердными. Решения, принятые на собрании, должны выполнять все жильцы МКД.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Управление домом становится эффективным, когда полномочия даны энергичному, ответственному лицу или группе лиц. Инициативная группа (совет МКД) будет принимать решения, а общее собрание предназначено для соблюдения формальности.

В обратном направлении схема не работает. Жильцы дома собираются, чтобы утвердить уже готовое решение, а не терять время на размышления и домыслы.

Совет дома берёт на себя организацию собрания и контроль за состоянием дома. Первое ОСС утверждает кандидатуры совета МКД и проводится в очной форме.

Часть 6 ст. 45 ЖК РФ разрешает собственникам, обладающим 10% жилой площади дома, обратится с заявлением в управляющую компанию об организации собрания жильцов.

Первые организационные шаги следующие:

  1. неофициальное формирование совета МКД;
  2. получение реестра собственников квартир;
  3. публичное размещение или личное уведомление жителей МКД о проведении ОСС;
  4. очное заседание жильцов дома;
  5. исполнение принятых решений.

Как составить уведомление о проведении мероприятия?

Для личного оповещения понадобится образец бланка уведомления. На его основе составляется своё уведомление по числу собственников квартир, которое рассылается заказным письмом или разносится по квартирам членами инициативной группы.

В бланке требуется указать:

  1. лицо, организующее собрание;
  2. форму мероприятия;
  3. время сбора и адрес;
  4. крайний срок приёма бланков при заочном ании;
  5. вопросы, включенные в повестку дня;
  6. документы, которые будут использоваться в ходе заседания и порядок ознакомления с ними.

Жильцы должны получить уведомления минимум за 10 дней до собрания:

  • заказным письмом;
  • поквартирный обход и личное вручение;
  • размещение информации на досках объявлений.

Подготовка к проведению собрания

Самым главным этапом при организации ОСС является не само собрание, а его подготовка. Инициаторы должны заранее определить круг наиболее насущных проблем, найти оптимальное решение, провести поквартирный опрос и агитацию.

Только имея полную уверенность в поддержке большинства владельцев квартир МКД, можно приступать к организации собрания.

Основные этапы подготовки:

  1. определить наиболее актуальные проблемы;
  2. изучить связанные с проблемой нормы и законы;
  3. найти оптимальное решение, которое устроит жителей дома;
  4. распределить организационные обязанности внутри инициативной группы;
  5. для ознакомления жильцов подготовить необходимые документы и материалы по актуальным проблемам;
  6. провести разъяснительную и агитационную работу с собственниками квартир;
  7. проанализировать полученные результаты работы группы;
  8. если ситуация благоприятная, то:
    • надо выбрать подходящий формат, время и место для собрания;
    • посчитать расходы и найти средства;
    • поставить в известность всех собственников.
  9. если жители не хотят участвовать в решении проблем дома, то инициативная группа может действовать с позиции «потребителя» и лично заниматься вопросами контроля качества работы УК или ТСЖ.

Схема проведения

Собрание решает только те вопросы, которые включены в повестку дня. Кроме того есть обязательные организационные моменты:

  1. регистрируются прибывающие участники;
  2. оглашается повестка;
  3. избирается: председательствующий, исполняющий функции секретаря, счётная комиссия;
  4. по каждому вопросу проводится выступление и ание;
  5. счётная комиссия проверяет бюллетени, считает голоса и определяет результат;
  6. полностью оформляется протокол;
  7. составляется сообщение о результатах работы собрания.

Очная

В назначенный день инициаторы ожидают приглашённых собственников и отмечают прибывших. В идеале жильцы уже должны знать своё решение. Все согласования с жильцами нужно проводить до осуществления официальной процедуры.

Полезно знать! Необходимо присутствие жильцов, обладающих более 50% , чтобы заседание состоялось, и его решения имели законную силу. Голоса считаются по количеству квадратных метров, находящихся во владении присутствующих жильцов.

Возможны две ситуации:

  1. Необходимое число (кворум) имеется. Собрание проходит по стандартной схеме.
  2. Кворума нет:
  • Если не хватает всего несколько , то можно оперативно пройтись по подъездам и пригласить недостающих участников.
  • Если отсутствует большинство жителей МКД – значит мероприятие не состоялось. Составляется протокол несостоявшегося заседания, который подписывается инициатором(ми). Причиной неявки могут быть ошибки организаторов: неудачный выбор места или времени, плохая агитационная работа.

Заочная

Заочная форма необходима, когда по объективным причинам невозможно одновременно собраться большей части жителей МКД, чтобы получить кворум. Данный способ подразумевает почтовую рассылку или поквартирный обход. Каждому собственнику вручается бланк ания (бюллетень, опросный лист).

бюллетеня:

  1. Первая графа содержит Ф.И.О владельца жилплощади (или его представителя).
  2. Далее идёт документ, подтверждающий право собственности участника ания (доверенность, договор купли-продажи, дарственная и т.д.). В настоящее время право владения недвижимостью можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Выдача свидетельств остановлена в 2016 году.
  3. В основной части бланка ания приводится перечень актуальных вопросов с вариантами их решения.
  4. В конце документа указан срок, в течение которого надо сдать бюллетень и адрес, куда его нужно отнести.

Очно-заочная

Этот способ позволяет провести ОСС в ситуации, когда большинство участников не имеет возможности присутствовать на мероприятии. Часть жильцов лично принимает участие в обсуждении.

Остальные собственники имеют возможность принять решение в письменной форме – путём подачи заполненного бюллетеня ания по оговорённому адресу.

Как происходит принятие решений?

Количество , необходимое для утверждения решения, зависит от содержания вопроса:

  1. Вопросы по организации фонда капитального ремонта и избранию доверенного лица, управляющего счётом, требуют более 50% всего МКД.
  2. В ч. 2 ст. 44 ЖК РФ пунктами 1, 1.2 – 3.1, 1.1-1, 4.2, 4.3 обозначены вопросы, которые требуют 2/3 от дома. Это капитальный ремонт, реконструкция здания, строительные работы, использование здания третьими лицами, сдача помещений в аренду, наделение полномочиями представителей и другое.
  3. В остальных случаях требуется более 50% от общего числа, принявших участие в ании (если есть кворум).

Порядок проведения ания

Голосование подчиняется определённым правилам, которые обязательны при любом способе его проведения:

  • право голоса имеется у любого владельца помещения МКД;
  • право голоса можно передать своему представителю по доверенности;
  • количество , которым наделён собственник, зависит от площади его квартиры (или нежилого помещения);
  • очно-заочное и заочное ание происходит на бланках (опросниках) или в электронном виде, если используется инф. система;
  • решение голосующего включается в протокол вместе с его данными: адрес, ф.и.о, документы подтверждающие имущественное право;
  • по каждому вопросу голосующий принимает решение словами «за», «против» и «воздержался»;
  • допускается только одна формулировка – если это требование нарушено в отношении одного из вопросов повестки, то голос не засчитывается только по данному вопросу.

Процедура ания может быть организована с помощью информационных систем в сети Интернет. Требования к порядку проведения полностью сохраняются.

Отличия только технические:

  1. сообщение о проведении ОСС выкладывается в инф. системе;
  2. участники собрания могут проать в электронной форме;
  3. ф.и.о и адрес места проживания администратора системы доступны для всех голосующих;
  4. процедура длится от 3-х до 5-ти дней;
  5. ание происходит непрерывно (круглосуточно);
  6. результаты формируются в течении 1-го часа после окончания ания в виде протокола;
  7. протокол хранится в электронном виде.

Как правильно оформить протокол?

Приказ №937 Министерства строительства и ЖКХ от 2015 г. определяет форму составления протокола собрания. Данный документ оформляется секретарём, которого избирают в начале заседания. На его составление даётся 10 дней после завершения собрания.

Протокол содержит реквизиты:

  1. название документа;
  2. дата и регистрационный номер;
  3. место проведения;
  4. заглавие содержательной части (вид, форма, адрес дома);
  5. содержательная часть:
  6. адрес где хранится протокол;
  7. приложения, если на них есть отсылка;
  8. подписи.

Отметим! Адрес места проведения заменяется на адрес, куда передаются бланки ания, если это заочная/очно-заочная форма. Если используется информационная система, то пишется адрес МКД.

Введение:

  • данные организатора ОСС (ОГРН, Ф.И.О., номер квартиры, документ на имущество);
  • имена секретаря, председателя и счётной комиссии, если они не избираются в ходе заседания;
  • присутствующие и приглашённые лица;
  • общее кол-во в доме;
  • общая площадь (все помещения);
  • ключевые вопросы;
  • наличие кворума;

Для каждого из присутствующих указывается:

  • Ф.И.О.
  • документы на собственность (полномочия);
  • номер квартиры;
  • количество у данного лица;
  • ОГРН для юр. лиц.

Полезно знать! Приглашённых записывают также + цель визита. Когда присутствующих много (16 и больше), то составляется отдельный список и даётся отсылка на него в приложение.

Изложение основной части:

  1. идёт в третьем лице и множественном числе;
  2. по каждому вопросу из повестки дня текст состоит из:
    1. Слушали вопрос такой-то под номером… – Ф.И.О. выступавшего, общий смысл выступления (или ссылка на полный текст);
    2. Предложено то-то … – коротко и по сути;
    3. Постановили … – один или несколько пунктов, на которые даётся резолюция «за», «против» и «воздержался».

Приложение является частью протокола и состоит из списков, письменных решений (бланков), копий документов, которые использовались в ходе мероприятия,

Обращение в суд для обжалования принятых решений

Есть много случаев, когда УК (ТСЖ) проводят фиктивное ОСС, когда фальсифицируются протоколы, нарушается процедура ания. В распоряжении собственника имеется всего 6 месяцев после того, как он узнал о результатах проведённого ОСС или должен был узнать. Обжалование происходит через суд.

Гражданин имеет право обратится в суд:

  • если он проал против;
  • он не участвовал в собрании

Жалоба будет отклонена, если суд установит:

  • отсутствуют существенные нарушения при проведении заседания;
  • истец не понёс убытки;
  • его голос не имел решающего значения.

Примечание! С помощью общего собрания жители многоквартирных домов имеют возможность передать контроль над общим имуществом в правильные руки. Управляющие компании не заинтересованы в экономии средств простых горожан.

Только по инициативе жильцов возможно направить денежный поток на качественное плановое обслуживание и повышение энергоэффективности МКД.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: +7 (499) 350-37-25 (Москва)
+7 (812) 309-53-42 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!

Вам также может понравиться

Источник: https://realtymill.ru/zhkx/tszh/poryadok-provedeniya-obshhego-sobraniya-sobstvennikov-pomeshhenij-v-mkd.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.