Жэу обязанности

Содержание

Обязанности управляющей компании перед собственниками многоквартирного дома?

Жэу обязанности

На управляющую организацию возложены обязанности по управлению многоквартирным домом (МКД), по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома и предоставлению коммунальных услуг.

Основания возникновения обязанностей управляющей организации

Собственники помещений в МКД могут выбрать в качестве способа управления домом управление управляющей организацией (п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, то управляющая организация для управления таким домом определяется решением уполномоченного органа (органа местного самоуправления/органа государственной власти субъекта РФ) на срок не более года (ч. 17 ст. 161 ЖК РФ; п. 2 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616).

Обязанности управляющей организации устанавливаются договором управления МКД, а в случае определения управляющей организации решением уполномоченного органа – указанным решением. К ним, в частности, относятся (ч. 2.3 ст. 161, ч. 1, 2, 4 ст. 162 ЖК РФ; п. 2 Правил № 1616):

  • выполнение работ и оказание услуг по управлению МКД;
  • оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД;
  • предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в доме, а также лицам, которые пользуются помещениями в этом доме, либо в установленных случаях обеспечение готовности инженерных систем к предоставлению коммунальных услуг;
  • осуществление иной направленной на достижение целей управления МКД деятельности.

Перечень указанных работ и услуг приводится в договоре или вышеуказанном решении уполномоченного органа (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. “а” п. 2 Правил № 1616).

Обязанности по управлению МКД

Управление МКД предполагает выполнение установленных стандартов, в частности (ч. 3.1, 6 ст. 45, ч. 13 ст. 155 ЖК РФ; п. п. 2, 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416):

  1. прием, хранение и передачу технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким домом документов, технических средств и оборудования, а также их актуализацию и восстановление (при необходимости);
  2. ведение реестра собственников помещений в МКД и предоставление этого реестра в определенных случаях заинтересованным лицам, сбор, обновление и хранение информации о нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих общее имущество собственников помещений в доме на основании договоров;
  3. подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества для их рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД, например о проведении капитального ремонта дома, о мерах для снижения объема потребления энергоресурсов;
  4. организацию рассмотрения общим собранием собственников помещений в МКД вопросов, связанных с управлением домом, а также в установленных случаях обеспечение проведения общего собрания по обращению собственников помещений в МКД, в том числе направление уведомлений о проведении собрания и оформление необходимых документов;
  5. организацию оказания услуг и выполнения работ согласно перечню, утвержденному решением общего собрания, например определение способа выполнения работ, заключение договоров на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и контроль за подрядчиками;
  6. организацию и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, в том числе начисление платежей и взносов по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества и коммунальных услуг, оформление платежных документов и направление их собственникам и пользователям помещений в МКД, а также письменное информирование в установленные сроки об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД

В части надлежащего содержания и ремонта общего имущества МКД к обязанностям управляющей организации, в частности, относятся (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ; пп. “б” п. 2 Правил и Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290):

  1. проверка технического состояния видимых частей конструкций;
  2. проверка кровли на отсутствие протечек, а при их выявлении – незамедлительное устранение вызвавших их нарушений;
  3. проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи, снега и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод;
  4. работы в целях надлежащего содержания лестниц, фасадов, внутренней отделки, полов, оконных и дверных заполнений;
  5. проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, коллективных (общедомовых) приборов учета;
  6. замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.);
  7. восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  8. организация проведения работ по устранению нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях;
  9. сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
  10. работы по содержанию и очистке придомовой территории;
  11. работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок (за исключением уборки мест погрузки таких отходов);
  12. проверка состояния и при необходимости выполнение работ по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома.

Для повседневного контроля за работой внутридомовых инженерных систем дома, контроля качества коммунальных ресурсов, круглосуточной регистрации и контроля выполнения в установленные сроки заявок собственников и пользователей помещений МКД по вопросам, связанным с предоставлением коммунальных услуг, содержанием общего имущества МКД, оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, об устранении неисправностей и повреждений внутридомовых инженерных систем и исполнении иных обязательств управляющей организации, предусмотренных договором управления МКД, управляющая организация должна создать круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу (п. п. 9, 10, 12, 13 Правил № 416).

Обязанности по предоставлению коммунальных услуг

В части предоставления коммунальных услуг управляющая организация, в частности, обязана (п. 31 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354):

  1. предоставлять их в необходимом объеме и надлежащего качества;
  2. заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры о приобретении коммунальных ресурсов, используемых при предоставлении коммунальных услуг (за исключением установленных случаев, когда ресурсоснабжающая организация заключает договор с потребителем);
  3. при наличии коллективного (общедомового) прибора учета ежемесячно снимать (принимать) показания такого прибора учета в установленный период, предоставить потребителю возможность ознакомиться с ними;
  4. обеспечить установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета не позднее трех месяцев со дня принятия собственниками помещений в МКД решения о включении расходов на приобретение и установку коллективного (общедомового) прибора учета (далее – ОДПУ) в плату за содержание жилого помещения, если иной срок не установлен таким решением (кроме случаев, когда предоставление коммунальных услуг осуществляется ресурсоснабжающей организацией).

Если коммунальные услуги предоставляет ресурсоснабжающая организация, региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее – ресурсоснабжающая организация), управляющая организация обязана (ч. 11 ст. 161 ЖК РФ):

  1. предоставлять ресурсоснабжающей организации информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (если они передаются собственниками и нанимателями помещений в управляющую организацию) и ОДПУ;
  2. осуществлять контроль качества предоставления коммунальных услуг и непрерывность их подачи;
  3. принимать от собственников и нанимателей обращения о нарушениях требований к предоставляемым коммунальным услугам или нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями при рассмотрении таких обращений;
  4. обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу МКД для осуществления в предусмотренных случаях приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг либо самостоятельно производить указанные действия по соглашению с ресурсоснабжающей организацией.

Обязанности по предоставлению информации

Управляющая организация должна обеспечить собственникам помещений в МКД свободный доступ к установленной законом информации о своей деятельности путем размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ; разд. 10 Состава информации, утв. Приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016).

По запросам граждан управляющая организация обязана предоставлять информацию о выполненных работах и оказанных (предоставленных) услугах, о ценах (тарифах) и размерах платы за такие работы и услуги, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и внеочередных собраниях собственников помещений, а также иную предусмотренную информацию в срок от одного до десяти рабочих дней (ч. 2 ст. 165 ЖК РФ; п. п. 34, 36 Правил № 416).

Управляющая организация ежегодно в течение 1 квартала текущего года, если иное не установлено договором, должна представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Другие статьи:

  • Совет многоквартирного дома.
  • Для чего нужен совет дома?
  • Действия совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору.
  • Требования к оформлению протокола общего собрания собственником многоквартирного жилого дома.
  • Как обжаловать протокол общего собрания собственников (членов ТСЖ, ТСН, ЖСК) МКД, которого не существует?
  • Куда и как жаловаться на управляющую компанию (ТСЖ, ТСН и ЖСК)?
  • Не очищают придомовую территорию дома от снега?
  • Как составить и предъявить претензию в управляющую компанию о неоказании (некачественном оказании) услуг?
  • Как экономить на стоимости отопления квартиры (помещения) в многоквартирном жилом доме?
  • На автомобиль упал снег(лед), как и с кого получать компенсацию?
  • Жилищная инспекция (ГЖИ).
  • Сколько хранить документы об оплате жилищно-коммунальных услуг?
  • Как отменить судебный приказ или заочное решение?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cd58c0d9885ae00b345594e/obiazannosti-upravliaiuscei-kompanii-pered-sobstvennikami-mnogokvartirnogo-doma-5dc1ee6dddfef600ad79d9a0

Что ЖЭК обязан делать бесплатно? (консультация юриста)

Жэу обязанности

  • Наш адрес:
  • 107207, г. Москва,
  • ш.Щелковское,
  • д.77 стр.1, оф.111
  • м. Щелковская
  •  см. карту
  • +7 (495) 510-70-16
  • +7 (925) 519-51-33
  • info@stolicaprava.ru
  • Режим работы:
  • Пн-пт: с 10:00 до 19:00
  • Сб: с 11:00 до 15:00
  • Вск: выходной

Про плохую, мягко говоря, работу ЖКХ все говорят уже давно. При этом за такое некачественное выполнение своих обязанностей коммунальщики требуют с нас оплаты, и немалой. Понятно, что жильцов многоквартирных домов такая ситуация возмущает. Так за что же мы должны и, наоборот, не обязаны платить? Что вообще можно предпринять? Сегодня мы в этом разберемся.

Начнем с того, что совсем бесплатных услуг ЖКХ не существует, но большая часть работ по обслуживанию многоквартирного дома уже включена в ежемесячную квартплату.
Поэтому коммунальщики должны выполнять то, за что уже уплачено, и не брать за это дополнительных денег.

  • § Пп. 2 п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ

Перечислим работы, которые ЖЭК должен делать «бесплатно»:

  • ремонтировать окна и двери в подъезде дома, устанавливать сломанные пружины на входных дверях и дверях лестничных площадок;
  • вести ремонтные работы на общих стояках центрального отопления, горячей и холодной воды;
  • утеплять окна и двери в период подготовки к осеннезимнему сезону;
  • вести ремонт на чердаках и в подвальных помещениях, а также частичный ремонт крыши;
  • производить 1 раз в неделю влажное уборку лестничных площадок и маршей выше 2го этажа;
  • пол в кабинах лифта мыть ежедневно, лестничные площадки и марши ежемесячно, стены и окна в подъезде раз в год (весной);
  • убирать придомовую территорию и площадки вокруг контейнеров ежедневно;
  • удалять воздушные пробки в радиаторах и стояках отопления, утеплять трубопроводы на чердаках и в подвалах, чтобы предотвратить потери тепла;
  • заменять перегоревшие лампочки и укреплять плафоны в подъезде и на лестничных площадках;
  • ремонтировать и заменять небольшие участки (до 2 м) трубопроводов (за пределами квартир) в случае аварий;
  • ликвидировать засоры в канализационных стояках;
  • откачивать воду из подвала;
  • сливать системы отопления в случае обнаружения неисправностей и наполнять системы после их устранения;
  • заделывать трещины и швы на фундаменте и стенах дома. Конечно, этот список далеко не полный.

Мы перечислили лишь те работы, которые у всех на слуху. Сам перечень занимает 5 листов, его вы можете найти в Интернете.

  • § Приложение № 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 204.2004 г. (утв. Госстроем России)
  • § Приложение № 4 к Постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»

Кроме того, выполнение наиболее значимых для вашего дома работ вы можете отметить в своем договоре с управляющей компанией (УК). К сожалению, указанные выше Приложение № 2 и Приложение № 4 это рекомендательные нормы.

То есть закон рекомендует (но не обязывает) УК прописывать все эти работы в договорах с жильцами многоквартирных домов. Однако практика показывает, что коммунальщики (дабы не создавать конфликтных ситуаций с контролирующими органами) указывают их в документе.

Но вот исполняют свои обязанности без энтузиазма и отнюдь не всегда. Поэтому если в договоре конкретные работы прописали, но они не выполняются, то это будет считаться неисполнением обязательств. Жильцы могут требовать перерасчета платы, расторжения договора с УК и т.д.

А если в договоре управления какие-то работы не прописаны. нужно на общем собрании жильцов принимать решение о его изменении и включать их в перечень. Измененный размер платы опять же нужно согласовывать с УК и жильцами.

Чтобы добиться от работников коммунальных служб надлежащего и своевременного выполнения их обязанностей, вам не нужно постоянно с ними ругаться. Подайте в управляющую компанию заявление с требованиями в двух экземплярах (на вашем обязательно должен быть проставлен номер входящего документа).

Еще лучше, если это будет коллективная жалоба. Если в течение месяца за этим не последовало никаких действий, потребуйте письменного отказа с обоснованием. С этим отказом отправляйтесь в дирекцию единого заказчика или жилинспекцию вашего района. Не принимайте ответ, основанный только на общих фразах. Если ответ вас не устраивает или его просто нет, обращайтесь в суд.

Главное, помнить, что и в претензии к УК, и в исковом заявлении нужно четко и коротко излагать свои требования и обязательно ссылаться на существующие нормы и законы (их мы указали в материале).

  • § Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил…»

Методы воздействия
Прежде всего, жильцы могут пожаловаться на работу коммунальщиков в Госжилинспекцию. Она проведет проверку и, если обнаружит нарушения, выдаст предписание устранить их.

Если управляющая компания нарушения не устранит, то получит административное взыскание. После двух таких взысканий компания лишится права обслуживать дом.

А если она лишится более 15% обслуживаемого фонда, то Госжилинспекция в судебном порядке совсем лишит ее лицензии.

  • § Ст. 198 Жилищного кодекса РФ

Также за некачественную работу УК вы имеете право расторгнуть договор с коммунальщиками. Для этого достаточно набрать более половины всех собственников.

  • § Ст. 46 Жилищного кодекса РФ

Следующая инстанция суд. Здесь вы можете требовать не только выполнения управляющей компанией работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, но и бесплатного ремонта вашей квартиры, которая пришла в негодность, например, из-за протекающей крыши и незаделанных швов.

Правда, для этого вам нужно сделать независимую экспертизу, которая подтвердит, что плесень на стенах и разводы на потолке появились из-за протекающей крыши и щелей между панелями. Экспертизу вам придется оплачивать самостоятельно, но если решение суда будет в вашу пользу, УК обязана вернуть вам эту сумму.

Помимо этого, если дело дойдет до суда, то вы можете требовать перерасчета квартплаты за непредставленную услугу по ремонту или содержанию дома.

Соответственно, как только ваша УК поймет, что за некачественную работу им придется платить, она более ответственно будет относиться к своим обязанностям.

По материалам журнала «Сам себе адвокат»                                                                                                                                                                                                                                                                

Источник: http://stolicaprava.ru/zhilpr/articles/zhilishchnye-voprosy/chto-zhek-obyazan-delat-besplatno.html

Обязанности ЖЭУ перед жильцами

Жэу обязанности

  1. Обязанности управляющей компании ЖКХ
  2. Придомовая территория и деятельность УК — где границы?
  3. Права управляющей компании
  4. Ответственность УК

Жильцы многоквартирного дома не всегда знают обязанности, возложенные на управляющую компанию действующим законодательством. Из-за этого возникает непонимание, куда деваются кругленькие суммы по статье « и ремонт» и отсутствие контроля деятельности УК. Рассмотрим основные обязанности управляющей компании.

Взаимоотношения УК и жильцов дома скреплены договором. Каждый собственник объекта недвижимости дома должен получить по одному экземпляру, а один должен остаться в УК. На деле это правило нарушается. Если у владельца квартиры нет на руках письменного документа, то он может обратиться в органы ЖКУ и запросить его.

Права и обязанности управляющей компании — это основные статьи договора. Их прочесть рекомендуется каждому жильцу.

Условия договора одинаковы для всех проживающих в многоквартирном доме. В документе указан срок, в течение которого УК занимается предоставлением коммунальных услуг, ведением хозяйства и ремонтом дома ( ст. 162 ЖК РФ).

В договоре указывается состав имущества жилого дома, его адрес, порядок расчета платы за содержание и ремонт, процедура предоставления коммунальных услуг и срок документа. Он не может быть меньше одного года. Максимальный срок договора — пять лет. Если УК была выбрана на конкурсной основе, то он уменьшается до трех лет.

Важно обозначить в договоре пункт обязанности предоставления УК отчетности. Если такой графы нет, то органы ЖКУ, как правило, представляют отчет о проделанной работе по окончании договора. На самом деле такая обязанность закреплена ст. 162 ЖК РФ и должна исполняться.

Обязанности управляющей компании ЖКХ

В своей деятельности УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы и предоставлять организационные услуги.

К эксплуатационно-ремонтным работам относятся

  • выполнение мероприятий для обеспечения безопасности проживания жильцов в доме, поддержанию его архитектурного облика;
  • осмотр имущества многоквартирного дома. Должен проводиться перед отопительным сезоном и после его, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций; проведение текущего ремонта. Если выявленные дефекты требуют значительных финансовых вложений, то ремонт может растянуться на несколько лет.
  • контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;
  • соблюдение правил пожарной безопасности;
  • уборка подъездов и придомовых территорий, если последние являются частью имущества дома;
  • вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в здании подотчетного дома;
  • контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;
  • внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов. Такие мероприятия проводятся только по согласованию с региональными органами.

Организационные услуги

Помимо этих обязанностей УК должна исполнять организационные услуги. В их перечень входит:

  • аккумулирование средств от предоставленных ресурсов и услуг и оплата поставщикам;
  • борьба с задолженностями;
  • организация работы с поставщиками: заключение договора, контроль качества предоставляемых услуг, перерасчет платы при поставке некачественных услуг;
  • хранение технической и иной документации на жилой дом;
  • выявление расхитителей энергоресурсов: проверки, рейды и т.д.
  • проведение общих собраний с собственниками жилья. Это мероприятие должно быть не реже одного раза в год. На нем представители ЖКХ отчитываются о проделанной работе, о расходах, понесенных в рассматриваемый период, и принимают решение о тарифе на следующий год. Плата за содержание и ремонт дома может быть равна муниципальной или быть выше. В каждом доме она устанавливается индивидуально. Если на собрании УК не утвердила тариф, то считается, что он равен муниципальному (ст. 158 ЖК РФ). В этом случае органы ЖКХ не освобождаются от ответственности за предоставление услуг по ведению хозяйства и ремонту дома даже при нехватке средств, аккумулируемых от собственников жилья.
  • проведение мероприятий по информированию жильцов об изменениях в тарифе;
  • оформление временной или постоянной регистрации.

Все работы, перечисленные выше, управляющая компания должна исполнять обязательно.

Придомовая территория и деятельность УК — где границы?

Придомовая территория — это участок земли, закрепленный за объектом недвижимости. Его площадь определяется строительными актами, предусмотренными Земельным Кодексом.

Придомовая территория является собственностью жильцов дома, они обязаны за нее платить (Постановление Правительства № 491). Содержать такую территорию в надлежащем состоянии — обязанность УК, с которой жильцы заключили договор. В случае не выполнения работ она может быть привлечена к ответственности.

Реальные границы на придомовую территорию можно узнать из акта на земельный участок. Такой документ должно предоставить руководство УК по требованию собственника.

Обязанности управляющей компании по содержанию придомовой территории сводятся к:

  • уборке закрепленного участка земли;
  • проведению мероприятий по озеленению территории;
  • вывоз мусора;
  • установке детских комплексов и поддержанию их в надлежащем состоянии.

При неисполнении своих обязанностей на УК возможно наложение штрафа в размере до 50 тысяч рублей. Контроль за выполнением обязательных работ возлагается на жильцов дома.

Помимо обязанностей управляющая компания наделена некоторыми правами.

Ответственность УК

Обязанности управляющей компании и ее ответственность нашли отражение и в Правилах предоставления коммунальных услуг. Они устанавливают ответственность органов ЖКХ за некачественной предоставление коммунальных услуг и неисполнение возложенных на них работ, как договором, так и законодательством РФ.

  1. При выявлении фактов ненадлежащего содержания имущества собственников юридическая организация может распрощаться с 50 тысячами рублями. Если было выявлено нарушение норматива обеспечения жильцов ресурсами, то сумма штрафа составит 10 тысяч рублей.
  2. Статья 44 ГК РФ устанавливает ответственность за действия или бездействия уполномоченных лиц, которые привели к порче общего имущества и нанесению вреда. В этом случае все убытки, понесенные жильцами, перекладываются на управляющую компанию.
  3. Нарушение правил пожарной безопасности может повлечь административную ответственность. В этом случае УК лишиться до 200 тысяч рублей.

Список работ, что входит в обязанности управляющей компании, очень большой. Их знание позволит снять напряженность между жильцами и представителями ЖКХ.

Законы, регламентирующие полномочия УК

Управляющие компании должны осуществлять свою работу, руководствуясь нормативно-правовыми актами РФ. В основном, полномочия УК многоквартирного дома регламентируются ЖК РФ, но также чем занимается и за что отвечает управляющая компания в сфере ЖКХ, указано и в других законодательных документах:

  • Градостроительный кодекс.
  • Кодекс об административных нарушениях.
  • Гражданский кодекс.
  • Закон о защите прав потребителей №2300-1 от 07.02.1992г. в ред. от 13.07 2015г.

Источник: https://abn62.ru/obyazannosti-zheu-pered-zhiltsami/

Обязанности управляющей компании в сфере ЖКХ

Жэу обязанности

Современные жилые и офисные здания – сложные технические сооружения, включающие в себя инженерные системы для обеспечения комфортного проживания или пребывания. Эти объекты нуждаются в квалифицированном обслуживании, которым занимаются управляющие компании. Их деятельность регламентирована ст.161-162 ЖК РФ и другими нормативными документами.

Установлены достаточно жесткие требования к управляющим компаниям в сфере ЖКХ. С 1 марта 2019 года начинали действовать корректировки и дополнения в ЖК РФ, касающиеся организации работы аварийно-диспетчерских служб. Обязанности управляющей компании строго регламентированы.

Поправки своевременны, ведь именно в этой сфере УК чаще всего нарушают права граждан.

Обязанности УК при управлении многоквартирным домом

Основные обязанности управляющих компаний многоквартирного дома (МКД) можно разделить на две категории:

  1. Обеспечивающие содержание общего имущества (жилищно-коммунальные, эксплуатационные и ремонтные).
  2. Организационные.

Бесплатная консультация юриста по деятельности УК >>

К первой категории относятся:

  • соблюдение санитарно-эпидемиологических норм и правил пожарной безопасности.
  • осуществление поставок ресурсов для жизнеобеспечения (тепло, вода и пр.).
  • поддержание инженерных систем и приборов учета в исправном состоянии, периодический осмотр и ремонт внутридомового оборудования.
  • обеспечение чистоты в помещениях совместного пользования (уборка подъездов) и дворах.
  • вывоз бытовых отходов.
  • своевременное устранение аварий в жилых и нежилых помещениях.

Жильцам важно понимать, какие именно инженерные сооружения, находящиеся не в местах общего пользования, а в квартирах, входят в сферу ответственности УК и ремонтируются бесплатно:

  • стояки водоснабжения и их ответвления до первого запорного устройства.
  • стояки теплоснабжения и канализации до точки соединения с отводящими трубами.
  • газопроводы до запорного крана.

Все остальное в своей квартире, включая смесители, краны, ванны, унитазы, души, батареи, трубы от точек соединения, электропроводку, розетки и пр., владелец должен ремонтировать за свой счет. Жильцы, пользующиеся помещением по договору социального найма, могут обратиться с заявлением о проведении необходимых работ в муниципалитет.

К организационным обязанностям УК можно отнести:

  • ознакомление жильцов с отчетностью на ежегодных собраниях.
  • контроль за качеством услуг поставщиков (температура в помещении, качество воды, перебои с электроснабжением).
  • хранение технической документации.
  • прием и передачу в органы учета документов на регистрацию проживающих.
  • формирование и направление гражданам счетов и квитанций.

Оплата всех вышеперечисленных услуг обеих категорий включена в платежку, требовать с жильцов дополнительные средства незаконно.

По договору между управлением МКД и УК, заключение которого предусмотрено ст.162 ЖК РФ, можно ввести любые платные услуги: охрана, домофон, видеокамеры наружного и внутреннего наблюдения и пр. Должны быть учтены обоюдные интересы сторон: потребность жильцов в услуге и возможности УК по ее предоставлению.

Обязанности управляющей компании при обслуживании офисных помещений

Владельцы нежилых зданий, сдающие в аренду офисы, торговые точки, предприятия общественного питания заключают договоры с УК, определяющие объем оказываемых услуг.

Их перечень может ограничиваться только обеспечением бесперебойной работы всех систем жизнеобеспечения или включать в себя множество дополнительных опций.

Например, управляющей компании могут поручить уборку помещений и прилегающей территории, организацию охраны и наблюдения.

В некоторых случаях УК занимаются отношениями между владельцем и арендаторами в сфере оплаты за площади и услуги ЖКХ.

Расчет по договорам может производиться в виде фиксированного ежемесячного вознаграждения УК или в процентах от арендных платежей.

Вторая форма применяется в том случае, если управляющая компания наделяется большими полномочиями, занимается рекламой, поиском арендаторов и другими вопросами.

Лицензионные требования

В ЖК РФ в июле 2014 года введен раздел X, предусматривающий порядок лицензирования деятельности по управлению МКД. После 1 мая 2015 года все УК, заключающие договор с управлением многоквартирного дома на оказание услуг ЖКХ, должны иметь лицензию. Для ее получения юрлицам и ИП нужно соответствовать следующим критериям:

  1. Регистрация на территории РФ.
  2. Оригинальное наименование, не совпадающее (не схожее до степени смешения) с названием УК, уже имеющей лицензию.
  3. Наличие у руководителя или ИП квалификационного аттестата.
  4. Отсутствие у руководителя или ИП неснятой судимости по определенным видам преступлений.
  5. Отсутствие организации или ИП в реестре юрлиц, у которых ранее была отозвана лицензия, а руководителя – в реестре должностных лиц, подвергавшихся наказанию в виде дисквалификации.
  6. Соблюдение требований к раскрытию и размещению информации, изложенных в ч.10 и ч.10.1 ст. 161 ЖК РФ.

В кодексе предусмотрено, что другие законы могут устанавливать дополнительные условия. В ПП РФ от 28.10.

2014 года № 1110 о лицензировании УК утверждается, что получить лицензию может организация, которая в состоянии исполнить договор на обслуживание в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.

Это означает, что она должна располагать соответствующими ресурсами и материально-технической базой. В этом документе содержится перечень нарушений требований, на основании которых лицензия может быть отозвана.

Сроки рассмотрения и ответа

За не оказанные или предоставленные с нарушениями услуги ЖКХ можно не платить или вернуть уже перечисленные средства.

Для этого следует подать заявление, например, о несоответствии температуры воздуха в квартире установленным нормам, и потребовать перерасчет.

Если из-за повреждения инженерных сетей, входящих в зону ответственности УК, пострадало имущество, направляется жалоба с требованием компенсации. Для оформления нарушения и составления акта надо потребовать выезда комиссии.

Сроки рассмотрения заявления и ответа на вопрос установлены различными нормативными актами.

В ПП № 354 от 06.05.2011 года исполнителю услуг ЖКХ дается 3 рабочих дня на направление потребителю сообщения об удовлетворении требования или об отказе с объяснением причин.

Закон о защите прав потребителя 2300-1 в отношении всех недоброкачественных услуг устанавливает срок на ответ в 7 дней.

Коммунальной сферы это касается в полной мере, можно ссылаться на этот правовой документ.

Сроки выполнения заявки

Источник: https://fedzakon.ru/nedvijimost/obyazannosti-upravlyayushhej-kompanii

Какие права и обязанности у управляющей компании

Жэу обязанности

Количество обращений по вопросу  предоставления жилищно-коммунальных услуг в нашей стране находится на первом месте во все уровни и ветви власти.

Проживание в многоквартирном доме сулит очень большие заботы для каждого собственника, а именно проблемы с отоплением, водоснабжением, уборкой придомовой территорией или ремонту подъездов.

В этой статье мы рассмотрим что управляющая компания должна делать и какие у неё права и обязанности.

Что должна делать управляющая компания

Вопросом, что должна делать управляющая компания, чаще всего задаются собственники, которые не удовлетворены качеством проживания в доме. Каждый месяц в своем платежном документе Вы находите строчки оплаты за содержание и ремонт жилья, а куда уходят эти деньги непонятно. Так какой же должна быть управляющая компания в идеале?

Абсолютно не важно какая форма управления в Вашем доме – УО, ТСЖ или ЖСК, услуги, которые должны быть предоставлены собственнику вообщем одинаковы и спрос с руководителя одной из этих организаций будет одинаков.

Если в Вашем доме была избрана управляющая организация, то после составления протокола общего собрания управляющая компания обязана заключить договор управления с собственниками многоквартирного дома не менее 2/3 от всей площади дома. Дата заключения договора управления с управляющей организацией и будет являться датой начала управления домом.

С этого момента она должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют её работу. В своей работе управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об управляемом доме, его характеристиках и финансово-хозяйственной деятельности.

С 01 июня 2016 года вся информация о деятельности управляющей компании обязана размещаться в системе ГИС ЖКХ. Здесь вы найдете всю необходимую информацию. В случае отсутствия информации обязательной к размещению смело обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.

Также согласно, Жилищного Кодекса ежегодно в первом квартале всем собственникам должно быть проведено собрание с утверждением отчёта о финансово-хозяйственной деятельности по управлению дома за предыдущий год. Если такая процедура была не проведена, то также можете обращаться в надзорные органы.

Обязанности управляющей компании

Здесь мы решили указать какие конкретно обязанности управляющей компании в рамках мероприятий по управлению многоквартирным домом. Все работы по содержанию и ремонта многоквартирного дома управляющая компания обязана проводить в рамках сборов денежных средств по содержанию и ремонту жилья.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья:

  • Проводить уборку мест общего пользования, то есть подъездов;
  • Проводить уборку придомовой территории, а конкретнее земельного участка, который находится под многоквартирным домом. Если на земельном участке располагаются деревья, то вопрос об их обрезке или сносе также находится в зоне ответственности УК. Если дерево упадет и в результате падения повредит имущество или нанесет вред здоровью человека, то смело подавайте в суд на возмещение ущерба к управляющей компании;
  • Содержать фасад дома в надлежащем состоянии: очищать от объявлений или закрашивать граффити;
  • Прочистка канализации общедомовых стояков;
  • Подготовка дома к осенне — зимнему периоду. Проведение промывки и опрессовки системы отопления, проведение поверки общедомовых счетчиков;
  • Очистка крыши от снега и наледи в зимний период;
  • Для управляющих организаций это заключение договора с аварийно-диспетчерской службой;
  • Взаимодействие с лифтовой компанией (при наличии лифтов);
  • Проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья

Обязанности управляющей компании по ремонту жилья:

  • Проводить ремонтные работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;
  • Подъезды должны быть окрашены и побелены, в них должно быть освещение, также обязательным является надподъездное освещение;
  • Ремонтные работы крыши в случае её протечки;
  • Любые ремонтные работы общедомового имущества, связанные с предоставлением коммунальных услуг: стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления или канализации, внутридомовых сетей электроснабжения;

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг

Обязанности управляющей компании по предоставлению коммунальных услуг:

  • Отдельным пунктом хотелось бы сказать, что управляющая компания обязана обеспечить Вас коммунальными услугами. Дело в том, что когда УК берет в управление многоквартирный дом, то заключается договор с ресурсоснабжающей организации на поставку коммунальной услуги. В связи с этим за работу всех инженерных систем дома отвечает компания. Например, если до многоквартирного дома такая услуга, как отопление предоставляется, а в доме её нет, то ответственность здесь несет управляющая компания. Такая же ситуация и с водой, канализацией, газом или светом. Конечно, если услуга отсутствует по вине ресурсоснабжающей организации, то управляющая компания всё равно должна защищать Ваши интересы и приложить максимум усилий для изменения ситуации;
  • Предоставление коммунальных услуг собственнику квартиры обязывает управляющую компанию проводить работу по сбору денежных средств за эти услуги и вести претензионно — исковую деятельность;
  • Обеспечить своевременный вывоз твердых бытовых отходов и крупных бытовых отходов. Это значит, что управляющая компания обязана заключить договор на вывоз мусора;

Требовать денег сверх тарифа на проведение вышеназванных работ управляющая компания не имеет права, а если ей действительно не хватает для обеспечения своей нормальной деятельности, то обязана провести внеочередное общее собрание собственников с приведение расчетов по данному вопросу.

Если такие услуги не предоставляются то смело обращайтесь в надзорные органы, а конкретнее в Государственную жилищную инспекцию.

Права управляющей компании

Но помимо обязанностей у управляющей компании есть ещё и права. Изучить их также стоит, чтобы не попасть впросак.

Все вышеперечисленные пункты составляют основную деятельность управляющей компании. И за свою работу любая организация или руководитель хочет получить денежное вознаграждение.

Доходы управляющей компании

Доходы управляющей компании на данные затраты идут из статьи содержания жилья. Если есть такая строчка как ремонт жилья, то она идёт плюсом и сборы с неё идут на проведение аварийных работ.

Надо понимать, что для выполнения всех видов обязательных работ требуются значительные финансы, а мы не указали такие пункты как раскрытие информации, проведение аттестации работников, ведение бухгалтерского учёта и многое другое.

В этом случае у управляющей компании есть право инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья.

Собрание должно проводиться с предоставлением сметы расходов, обоснованием расчета и других аргументов, которые могут повлиять на принятие решения.

Если решение об увеличение тарифа не принято, это не значит, что обязанности УК теряются, работа должны быть продолжена в соответствии с действующим законодательством.

Главное же право, как я считаю есть у управляющей компании — это отсутствие необходимости проводить капитальный ремонт за деньги собственников, собранных по статье содержание и ремонт жилья. Приведем один из самых распространённых примеров. Проведение ремонта балконов.

Балконы являются общедолевым имуществом и их ремонтом должна заниматься УК. Но если балконы находятся в состоянии требующим капитального ремонта, то работы они могут не производить. В этом случае их обязанность провести мероприятия по изменению сроков проведения капитального ремонта балконов в этом доме на более ранний.

Так должно происходить с любым видом работ, требующим капитального ремонта.

Аналогичная ситуация и оконными рамами в подъездах. Если они находятся в плачевном состоянии, но не сломаны, то управляющая компания вряд ли будет тратить свою прибыль на замену устаревших конструкций. И никакая организация не сможет обязать это сделать.

Взыскание долгов за жилищно-коммунальные услуги

Одним из самых сложных моментов в работе любой управляющей компании это задолжники, с которых иногда и по суду взять нечего. Взыскание коммунальных услуг возможно только через суд. Хотя на сегодняшний день есть возможность проводить ограничение коммунальных услуг задолжника до погашения им задолженности.

Больше всего собственников интересует, какие права есть у управляющей компании по отношению к собственнику, если тот не оплачивает за жилищно-коммунальные услуги.

Имеет ли право управляющая компания отключить электроэнергию

Чтобы выяснить имеет ли право управляющая компания отключать электроэнергию разберем две ситуации. Если к Вам на оплату электроэнергии приходит отдельная платежка от энергетической компании, то значит поставщиком электричества является не управляющая компания и значит и ограничивать эту услуга они не имеют право.

Если же Вы за электроэнергию оплачиваете общей платежкой в УК, то при выполнении всех требований 354 Постановления Правительства, об уведомлении Вас как должника, можно выполнять ограничение электроэнергии на определенное время.

Имеет ли право управляющая компания начислять пени

Если Вы не оплачиваете за жилищно-коммунальные, то управляющая компания имеет право начислять Вам ежедневно пени в соответствии с п. 14 ст.

155 ЖК РФ, после 31 дня просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования утвержденной Центральным Банком РФ, а начиная с 91 дня просрочки уплачиваются ежедневно пени в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования от суммы задолженности.

Ответственность управляющей компании

Управляющая компания должна проводить очень широкий перечень работ в многоквартирном доме, иначе за бездействие её могут привлечь к ответственности. Ответственность перед законом управляющая компания несет, такую же, как и любая организация.

Это может быть, как административная, так и уголовная ответственность. Основными надзорными органами, которые следят за выполнением работы УК в настоящий момент является Государственная жилищная инспекция и прокуратура.

В меньшей мере, но также различными полномочиями по проверке компаний обладают органы местного самоуправления, пожарный надзор, Роспотребнадзор, полиция и другие.

Каждая из этих организаций имеет право наложить существенный штраф как на должностное, так и на юридическое лицо за невыполнение требований действующего законодательства. проблема — это доказать, что нарушение имело место быть.

Несколько слов здесь можно сказать и о лицензировании управляющих организаций. После того, как появилась обязанность управляющих организаций получить лицензию, в случае неудовлетворительной работы организации появилась возможность и лишать их этой лицензии.

И вроде бы это должно повлиять на улучшение предоставления жилищно-коммунальных услуг. Но не будем здесь особо об этом распылятся, так как полномочия в этом есть только у Государственной жилищной инспекции и только в судебном порядке.

Лишать лицензий направо и налево никто не собирается, в первую очередь потому что, если дом останется без управления, хотя и временном, то кто даст гарантию, что другая УО не будет осуществлять управление ещё хуже.

Здесь позиция органов власти такова, что собственники, объединившись и так могут переизбрать свою нерадивую управляющую организацию. А, если желания объединятся нет, то и смысла менять что-либо в многоквартирном доме тоже нет.

Вся работа управляющей компании закреплена различными законодательными актами. Используя их умело можно добиться выполнения всех видов работ в многоквартирном доме. Но нельзя забывать, что от активности каждого собственника дома зависит благополучие всего дома.

data-full-width-responsive=”true”

39 Комментариев

Источник: https://mir-zhkh.ru/kakie-prava-i-obyazannosti-u-upravlyayushhey-kompanii/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.