Законодательство в сфере управления многоквартирными домами

Государственное регулирование деятельности в сфере управления многоквартирными домами

Законодательство в сфере управления многоквартирными домами

В настоящее время актуальным является вопрос – государственного регулирования деятельности в сфере управления многоквартирными домами.

Для этого необходимо понимать, что являет собой процесс государственного регулирования.

Государственное регулирование – это целенаправленное воздействие государства на организацию определенной сферы жизнедеятельности общества путем издания законов и других нормативных правовых актов, определяющих предлагаемые государством правила деятельности в соответствующей сфере.

Данное регулирование предполагает, с одной стороны, формирование механизмов и стимулов определенной организации деятельности, а с другой – применение мер государственного принуждения к лицам, нарушающим требования, выраженные в правовых актах. 

Одним из направлений реформирования жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ) стал постепенный уход от государственно-административных методов управления в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг в пользу рыночных механизмов, создание условий для осуществления деятельности на рынке жилищно-коммунальных услуг организациями различных форм собственности. Приоритетным направлением развития конкурентных отношений в этой сфере, в свою очередь, явился переход к профессиональному конкурентному управлению жилищным фондом на основе передачи функции управления управляющим компаниям.

Вместе с тем кризисные явления в сфере управления многоквартирными домами превращаются в один из основных факторов роста социальной напряженности в стране.

При отсутствии должного контроля за деятельностью новых субъектов управления со стороны исполнительных органов власти и органов местного самоуправления, неразвитости общественного самоуправления стали возможны повсеместные нарушения законов и прав граждан в сфере управления жилищным фондом и обслуживания коммунальной инфраструктуры.

На наш взгляд, к работе управляющих компаний в сфере ЖКХ с учетом ее специфики, потенциальной возможности нанесения ущерба широкому кругу потребителей должны допускаться лишь организации, отвечающие определенным критериям, сформулированным в виде лицензионных требований, что способствовало бы укреплению законности.

Использование лицензирования в качестве метода регулирования отношений с участием управляющих компаний позволило сообразно его задачам, закрепленным в ст. 2 Федерального закона N 99-ФЗ, предупреждать, выявлять и пресекать нарушения управляющими компаниями требований федеральных законов (в т.ч.

ЖК РФ) и иных нормативных правовых актов Российской Федерации посредством использования лицензионного контроля, представляющего собой административно-правовую процедуру, направленную на выявление возможных составов правонарушений в сфере лицензирования и их предотвращение, состоящую из стадии получения контролирующим субъектом необходимой информации, стадии правовой квалификации и стадии принятия решения о применении к лицензиату мер административного принуждения

Одной из ключевых проблем, было попадание на рынок оказания услуг неквалифицированных кадров, которые порой не знали «с какого боку» подойти к процессу управления многоквартирными жилыми домами.

Как мы с Вами знаем, вступление в силу Федерального закона от 21.07.

2014 № 255-ФЗ, которым внесены изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации, привело к «встряхиванию» отрасли ЖКХ не только путем придаче значимости осуществляемой деятельности (а именно – лицензированию), но и повысило уровень ответственности лиц, оказывающих коммерческую услугу в сфере ЖКХ.

Однако в ходе реализации положению Федерального закона выявилось наличие ряда «шероховатостей», которые не позволили органам ГЖН осуществлять в должной мере необходимые воздействия на лицензиатов.

Одним из примеров служило отсутствие понятия «грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований по управлению многоквартирными домами», что в дальнейшем привело к «забюрокрачиванию» выхода на проверку.

С введением в действие Федерального закона от 29.06.2015 № 176 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» законодатель постарался максимально сделать процесс лицензионной деятельности по управлению многоквартирными домами понятным для лиц участвующих в нем.

Так, введением в ч. 1 ст. 193 ЖК РФ нового п. 7 законодатель фактически узаконил установление Правительством РФ дополнительных лицензионных требований, прямо не названных в Жилищном кодексе.

В частности, речь идет о выполнении всех обязательств по договору управления надлежащим образом (пп. “а”, “б” п. 3 Положения о лицензировании, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.

2014 N 1110).

Особо следует отметить расширение полномочий органов ГЖН при проведении мероприятий лицензионного контроля. Во-первых, теперь должностные лица органа ГЖН имеют все права, названные в ч. 5 ст.

20 ЖК РФ (в ней перечислены права контролеров, осуществляющих государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль) (ч. 2 ст. 196 ЖК РФ).

Во-вторых, лицензирующему органу предоставлена возможность проводить внеплановую проверку без согласования с органами прокуратуры и без предварительного уведомления лицензиата прежде всего в следующих случаях (ч. 3 ст. 196 ЖК РФ):

– в связи с поступлением в орган ГЖН обращений, заявлений граждан, в том числе ИП, юридических лиц, информации от органов государственной власти, ОМСУ, из СМИ о фактах нарушения лицензиатом лицензионных требований;

– по истечении срока выполнения предписания об устранении нарушения лицензионных требований.

К сведению.

Органы ГЖН имеют право проводить внеплановую проверку, которую не обязаны согласовывать с прокуратурой и о которой можно не уведомлять компанию заранее, не только в рамках лицензионного контроля, но и в рамках государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля (такие надзор и контроль осуществляются применительно ко всем участникам рынка ЖКХ, кроме лицензиатов – ч. 7 ст.

20 ЖК РФ). Если ранее основанием для данной проверки было поступление обращений и заявлений граждан, информации от органов власти о ряде определенных нарушений, то в настоящее время подобные заявления и информация могут быть переданы в орган ГЖН посредством ГИС ЖКХ, кроме того, инспекторы могут самостоятельно выявлять в системе информацию о нарушениях (см. ч. 4.2, 4.4 ст. 20 ЖК РФ).

До вступления в силу Закона N 176-ФЗ лишиться жилфонда (дома исключаются из реестра лицензий, что служит основанием для прекращения управления ими) УК могла, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два раза и более было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписания, выданного органом ГЖН в отношении дома. Теперь в ст. 198 ЖК РФ введена новая ч. 5.1, согласно которой из реестра лицензий будут исключены все дома, находящиеся в управлении УК, если в течение календарного года лицензиату и (или) должностному лицу, должностным лицам лицензиата судом два раза и более было назначено административное наказание за неисполнение или ненадлежащее исполнение выданного органом ГЖН предписания об устранении нарушений лицензионных требований, предусмотренных п. п. 1 – 5 ч. 1 ст. 193 ЖК РФ. Напомним, что это фундаментальные требования, за нарушение которых возможно наложение административного штрафа, но ранее за это не следовало лишение лицензии. 

Источник: https://www.krasnadzor.ru/pravovoe-obespechenie/pravovoe-konsultirovanie/36-%D1%81%D1%82%D0%B0%D1%82%D1%8C%D0%B8/1849-%D0%B3%D0%BE%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B0%D1%80%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B5-%D1%80%D0%B5%D0%B3%D1%83%D0%BB%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D0%B5-%D0%B4%D0%B5%D1%8F%D1%82%D0%B5%D0%BB%D1%8C%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%B2-%D1%81%D1%84%D0%B5%D1%80%D0%B5-%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%BC%D0%B8-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%B0%D0%BC%D0%B8

Управление многоквартирными домами

Законодательство в сфере управления многоквартирными домами

К состоянию жилищного фонда, обеспечению комфортных условий и безопасности проживания человека, к стандартам качества жилищных и коммунальных услуг предъявляются достаточно высокие требования.

В связи с этим эффективное управление многоквартирным домом является основным вопросом жилищно-коммунального хозяйства.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «управление многоквартирным домом», несмотря на то, что данной деятельности посвящен раздел VIII кодекса.

Дать понятие какому-либо явлению можно путем выделения его основных признаков. Так, управление многоквартирным домом отличают:

  • прежде всего деятельность. Об этом сказано в п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Управление — это всегда система тесно взаимосвязанных мероприятий организационного и материально-технического характера, имеющая определенные временные рамки. Период управления конкретным многоквартирным домом зависит от жизненного цикла дома: с момента его постройки и до момента сноса;
  • объект. Управление всегда направлено на какой-либо объект. В случае управления многоквартирным домом объектом является многоквартирный дом как сложный имущественный комплекс;
  • субъект. Субъект управления, т.е. лицо, оказывающее воздействие на объект управления. В случае управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ субъектами управления могут быть собственники помещений в многоквартирном доме, созданные ими специализированные потребительские кооперативы или лица, привлеченные ими для управления домом, в том числе специализированные организации. В некоторых случаях субъекта управления многоквартирным домом могут выбирать органы местного самоуправления. Например, когда собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления;
  • согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, в котором жилые и нежилые помещения принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых, согласованных ими условий. Собственники могут вырабатывать эти условия сами либо передать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями. Один многоквартирный дом может управляться только одним выбранным способом;
  • целенаправленность. Управление многоквартирным домом направлено на достижение целей, указанных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ.

На основании перечисленных признаков можно предложить следующее определение управления многоквартирным домом — это согласованная, постоянная деятельность собственников жилых помещений в многоквартирном доме или уполномоченных ими лиц, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В Жилищном кодексе РФ также отсутствует дефиниция многоквартирного дома. Этот пробел устранен Министерством юстиции. В части 2 п.

2 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав установлено, что многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего пользования в таком доме. Однако существует и иной подход.

В частности, представители Минстроя считают, что если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, а есть выходы непосредственно на земельный участок, на котором расположен дом, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.

Представляется, что последняя позиция является не бесспорной, так как даже в таком доме имеется общее имущество в виде чердачных помещений, коммуникаций и общего фундамента.

Таким образом, можно выделить следующие признаки, характеризующие объект управления — многоквартирный дом:

  • состоит не менее чем из двух квартир, предназначенных для проживания разных семей;
  • наличие общего имущества, предназначенного для использования собственниками или нанимателями жилых помещений в этом доме и принадлежащего на праве долевой собственности собственникам жилых помещений или находящееся в государственной или муниципальной собственности, в зависимости от вида жилищного фонда (ст. 19 ЖК РФ);
  • располагается на земельном участке, находящимся в государственной или муниципальной собственности или в общей долевой собственности собственников жилых помещений.

Цели управления многоквартирным домом определены в ст. 161 ЖК РФ. К одной из целей относится обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

Указанные цели достигаются осуществлением комплекса мероприятий.

Так, безопасные условия проживания граждан, если многоквартирный дом газифицирован, могут быть обеспечены путем осуществления комплекса работ по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования.

При этом работы по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования выполняются только специализированной организацией в порядке, предусмотренном Правилами2, на основании договора о техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, заключенного между заказчиком (субъект управления многоквартирным домом) и исполнителем (специализированная организация).

Также безопасные условия создаются соблюдением мер пожарной безопасности.

Источник: http://be5.biz/pravo/z003/19.html

Статья 161 ЖК РФ. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом

Законодательство в сфере управления многоквартирными домами

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.

2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее – обеспечение готовности инженерных систем).

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1.

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.2.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

2.3.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3.1.

При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

4.

1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет” для размещения информации о проведении торгов (далее – официальный сайт в сети “Интернет”). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети “Интернет” и уполномоченный на его ведение орган.

До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети “Интернет” извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 настоящей статьи и частью 2 статьи 163 настоящего Кодекса, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

8.1.

Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети “Интернет”. Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети “Интернет”.

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Источник: https://RuLaws.ru/Zhilischnyy-kodeks/Razdel-VIII/Statya-161/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.