Если жильцы не выбрали управляющую компанию

Обязаны ли жильцы платить управляющей компании, если они сами содержат свой дом?

Если жильцы не выбрали управляющую компанию

Разбираемся, в каких случаях власти могут выбрать дому УК и что делать, если жильцы сами управляют домом, а квитанции за его содержание всё равно приходят.

– Мы живём в 6-квартирном доме, где сами моем полы в подъезде, делаем ремонт, косим траву, чистим снег. Но с недавнего времени нам стали поступать квитанции на оплату содержания жилого помещения.

Как позже выяснилось, город путём конкурса выбрал управляющую компанию, не поставив в известность жильцов. Хотя у нас ТСЖ и непосредственное управление домом.

Квитанции, которые приходят, мы не оплачиваем, и управляющая компания хочет подать на нас в суд. Законно ли это?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы могут либо выбрать управляющую организацию, либо создать ТСЖ, либо выбрать непосредственное управление домом (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Одновременно двух форм управления в доме быть не может.

Однако, как отмечает руководитель АНО «ЖКХ-Эксперт» и член Общественной палаты Кировской области Андрей Воробьев, в обоих случаях для выбора управляющей организации на конкурсной основе должны быть соответствующие основания.

Так, согласно п. 13 ст. 161 Жилищного кодекса РФ муниципалитет должен в течение 20 дней после сдачи новостройки в эксплуатацию объявить конкурс по выбору управляющей организации. П. 5 ст.

200 ЖК устанавливает, что открытый конкурс по выбору «управляйки» объявляется и в том случае, если дом был исключён из реестра лицензий субъекта РФ, действие лицензии УК было прекращено или же её аннулировали.
– Если управляющая организация действительно была выбрана по конкурсу, нужно проверить, была ли она включена в реестр лицензий и был ли включён туда дом. В этом должна разбираться Госжилинспекция, – подчёркивает Андрей Воробьев. – Если у жильцов действительно было создано ТСЖ, то это решение ГЖИ [о включении в реестр] они могут оспорить в суде.

П. 4 ст.

200 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в случае получения уведомления от Госжилинспекции о том, что дом был исключён из реестра лицензий субъекта РФ, что действие лицензии УК было прекращено или её аннулировали, в течение 15 дней муниципалитет должен созвать общее собрание собственников для решения вопроса о способе управления домом. Однако, как поясняет Андрей Воробьев, если собственники по какой-то причине не выбрали управляющую организацию или вообще не определились со способом управления домом, то город может вообще не ставить их в известность о проведении конкурса по выбору УК.

На сайте ГЖИ Кировской области можно скачать реестр лицензий не управление многоквартирными домами (Лицензирование –> Реестры –> Реестр выданных лицензий), найти в нём ваш дом и посмотреть, какое было основание для включения этого дома в реестр. Если же вашего дома в реестре нет, то счета от управляющей компании незаконны.

Однако, как отмечает эксперт, чтобы вынести точный «вердикт», нужно учесть очень много факторов и изучить много документов. Поэтому первое, что нужно сделать собственникам и жильцам в случае получения квитанций от некоей управляющей компании – обратиться в ГЖИ и прокуратуру.

– На основании заявления они должны будут провести проверку, установить все факты и применить соответствующие нормы законодательства. До проведения проверки винить кого-то очень рано, – говорит Андрей Воробьев.

Коротко о главном:

1. ЖК РФ позволяет выбрать один из трёх способов управления домом: через управляющую организацию, ТСЖ или непосредственное управление домом. Одновременно двух способов быть не может.

2. Объявить конкурс по выбору УК муниципалитет может либо при вводе нового дома в эксплуатацию, либо если было получено уведомление от ГЖИ об исключении дома из реестра лицензий, о прекращении действия лицензии УК или о её аннулировании.

3. Если собственниками было организовано ТСЖ, но конкурс был объявлен, то такое решение ГЖИ жильцы могут оспорить в суде.

4. Если собственники по какой-либо причине не выбрали способ управления домом, то муниципалитет может вообще не предупреждать жильцов о проведении конкурса по выбору УК.

5. На сайте ГЖИ Кировской области (Лицензирование –> Реестры –> Реестр выданных лицензий) в реестре выданных лицензий можно найти ваш дом и посмотреть основания для включения его в реестр. Если вашего дома в реестре нет, то счета от УК незаконны.

6. Для выяснения всех фактов жильцам нужно обратиться в прокуратуру и ГЖИ для проведения соответствующей проверки.

Если у вас есть вопросы, на которые вы не можете найти ответ, задайте их нам, и мы постараемся на них ответить.

vistanews.ru

1175

Можно ли установить общедомовой электросчётчик бесплатно?

Источник: https://kirov-portal.ru/news/vopros-otvet/obyazany-li-zhilcy-platit-upravlyayushchej-kompanii-esli-oni-sami-soderzhat-svoj-dom-25302/

Кто должен управлять домом, если жильцы отказались от управляющей компании?

Если жильцы не выбрали управляющую компанию

Директор управляющей компании пытался донести до собственников, что теперь они самостоятельно должны управлять своим домом, и что это — не популизм, а серьезнейшая работа

С начала этого года жители десятиэтажки №65 в седьмом микрорайоне отсоединились от управляющей компании и начали управлять своим домом самостоятельно.

Спустя два месяца выяснилось, что они не справляются с работой — лифт не работает, хотя председатель ТСЖ мог решить этот вопрос уже давно, а договоры с подрядными организациями до сих пор не заключены. При этом жильцы, по привычке, опять обвиняют во всех своих проблемах УЖК и администрацию Качканара.

Они почему-то не осознают, что с 1 января 2012 года управление домом по закону — их прямая обязанность, а не УЖК и мэрии

Собрание, формальным поводом для которого стал неработающий лифт, состоялось на прошлой неделе, 29 февраля, в актовом зале администрации города. Пришли около полусотни жильцов, председатель ТСЖ, руководитель управляющей компании, мэр и его подчиненные, курирующие сферу жилищно-коммунального хозяйства.

Беседа изначально пошла в неконструктивном русле. Правление ТСЖ заняло позицию — голословно обвинить, потребовать, но самостоятельно никаких шагов для разрешения проблемы не предпринимать. По-крайней мере, такое мнение складывалось со стороны у людей, знающих всю подноготную ситуации.

Представьте, что вам говорят: «Вы — коррупционер, даете взятки, хам, вас нужно гнать из города метлой, но вы, пожалуйста, помогите нам тут решить один вопрос». Как вы отреагируете, учитывая, что обвинения — враньё, иначе бы вами уже давно заинтересовались правоохранители? Начнёте помогать с распростёртыми объятиями?

Обстановку подогревал председатель городской думы Геннадий Русских, сообщая жителям недостоверные факты. Некоторые из них были опровергнуты прямо в ходе собрания.

В частности, спикер заявил, что администрация города не ответила на несколько писем, касающихся дома 7-65. Представитель мэрии сообщила, что ответы на самом деле были подготовлены.

Но собственники, зациклившись на своих жилищно-коммунальных проблемах, словно не замечали того, что их вводят в блуд.

«Сделайте работу за нас»

Жители дома 7-65 решили отсоединиться от управляющей компании «Наш дом» еще в первой половине прошлого года. Впоследствии они создали ТСЖ (товарищество собственников жилья). В конце декабря директор УЖК «Наш дом» Виктор Мокеров передал им необходимые документы.

С начала нынешнего года жильцы десятиэтажки ушли в законное «свободное плавание», с этого момента они самостоятельно должны управлять своим домом — заключать договоры с энергоснабжающими организациями, подрядчиками, составлять сметы работ текущего характера, принимать размер тарифа на содержание и ремонт жилья. В общем, всё то же самое, что делали специалисты управляющей компании, имеющие большой опыт работы в сфере ЖКХ и профильное высшее образование.

В начале февраля в доме сломался лифт. Собственники с объяснением, что «его кто-то раскурочил», обратились за помощью в администрацию города.

Там их поставили перед фактом, что они, отказавшись от услуг управляющей компании, должны самостоятельно управлять общедомовым имуществом.

Замглавы по ЖКХ Владимир Зюзь говорит, что лично проработал этот вопрос, рассказал председателю ТСЖ — что ему необходимо сделать, куда обратиться, дал контактные телефоны подрядчиков.

В частности, председателю необходимо было съездить в специализированную нижнетагильскую организацию, подписать договор, взять на себя ответственность за всё происходящее на лифте, обучить какого-либо человека пользоваться лифтовым оборудованием и, конечно, заплатить за учёбу, застраховать лифт от имени ТСЖ. Это можно было решить за 1-2 недели. Тем не менее, председатель товарищества Юрий Козлов решил ничего не предпринимать в этом направлении и начал требовать, чтобы его, как председателя, обязанности взяла на себя управляющая компания «Наш дом»!

Позиция УЖК была непреклонной — если компания заключит от своего имени договор, то она, как управляющая организация, будет нести ответственность за любое ЧП. Учитывая, что жители добровольно отказались от сотрудничества с управляющей компанией и создали ТСЖ, то эту проблему должен решить председатель товарищества.

— Нести ответственность за организацию, которая уклоняется от решения этого вопроса — неправильно. Но жители дома ни в чем не виноваты. Я просто не понимаю позиции председателя ТСЖ.

Какая проблема сегодня взять документы и доехать до Тагила? Ведь управление домом — это не разговоры, а тяжелая работа, — говорит директор УЖК «Наш дом» Виктор Мокеров. — Лифт — это объект повышенной опасности.

Когда на собрании говорили, что если мы подпишем договор, то не будем при этом нести ответственность, это неправда. Ответственность за безопасность людей и за всё, что происходит с лифтом, будет нести не эксплуатирующая организация, а тот орган, который занимается управлением. То есть, УЖК «Наш дом».

Либо плохо контролировали, либо наняли не ту организацию, либо сами произвели не те виды работ. На совещании у главы я предложил Юрию Козлову самостоятельно подписать договор и взять на себя ответственность. Он отказался.

Договоры с подрядчиками до сих пор не заключены

На собрании в администрации также выяснилось, что ТСЖ до сих пор не заключило договоры со всеми подрядными организациями. Сейчас многие услуги дому 7-65 оказывают только на основании устной договорённости. Председатель товарищества Юрий Козлов не работает в этом направлении, несмотря на то, что ему уже давно передали все документы и контакты подрядчиков.

Зато он находит время саботировать жителей, с трибуны заявляя недостоверную информацию. Например, что гостиница, расположенная в их доме, до сих пор подключена к общедомовому прибору учёта.

Директор УЖК «Наш дом» Виктор Мокеров опроверг этот факт и пригласил Юрия Козлова прийти на следующий день в управляющую компанию для ознакомления с документацией по этому вопросу. Однако Юрий Валентинович не пришел ни на следующий день, ни через день.

УЖК ждёт председателя ТСЖ и его дальнейших извинений до сих пор.

При этом председатель ТСЖ, не видя многих документов, открыто намекает жителям на то, что они имеют полное право не платить квартплату. Это — нарушение закона. Не разумно добиваться справедливости, когда сам нарушаешь законодательство.

«Работайте, мы будем помогать»

Собрание закрыл глава города. В своем резюме он прокомментировал все моменты, которые прозвучали с трибуны:

— Вопрос, который обсуждали в течение часа, перевели в политическую подоплеку. Вы говорите, что ТСЖ не дают работать. Нет, это неправда. Чтобы товарищество работало, чтобы ему «без шороха» отдали все документы — это было мое конкретное поручение.

В начале собрания спикер думы рассказал вам структуру управляющей компании. Да, еще задолго до моего прихода была создана УЖК «Наш дом», 90% акций которой принадлежат КУМИ, а 10% — физическому лицу. Компания была создана для того, чтобы город, не нарушая законодательство, мог управлять жилым фондом.

Во время своей выборной компании, когда я ещё не был так глубоко погружен в этот вопрос, то говорил, что мы создадим множество управляющих компаний, создадим конкуренцию.

В прошлом я занимался бизнесом, поэтому знал, что конкуренция порождает рынок, а рынок формирует качество услуги.

Потом, когда разобрался в этом вопросе, то понял, что любая управляющая компания, в рамках тех тарифов и нормативов, в которых она существует, потенциальный банкрот.

Это хорошо показывает опыт других городов, где были созданы коммерческие управляющие компании. Это привело к тому, что жители платили квартплату, но УЖК, в свою очередь, не оплачивали услуги. В итоге компании банкротились и пропадали с рынка вместе с деньгами собственников. Почему? Потому что каждая управляющая компания — потенциальный банкрот. Слава богу, что в Качканаре такого не было.

Когда Юрий Валентинович (председатель ТСЖ — прим. авт.

) говорит, что вам необходимо формировать тариф на капитальный ремонт, это значит, что к вашей существующей квартплате вам необходимо платить дополнительные деньги, чтобы в вашем доме проходил капремонт.

Если вы не примете этот тариф, вам будет просто не на что делать ремонт. Да, это непопулярная мера, потому что она приводит к увеличению платежей. Но сети-то все гнилые! На что их ремонтировать? Не на что.

Занимайтесь ТСЖ. Работайте, мы будем вам помогать. Но мы не имеем права заключать от вашего имени договора, осуществлять платежи. Поймите, что нам нет смысла препятствовать вам. Зачем? Вы говорите, что всё — не по закону. Но так не бывает! Любое отступление от действующего законодательства ведёт к уголовной или административной ответственности.

— Совет дома: как создать и для чего он нужен

Источник: http://www.kchetverg.ru/2012/03/11/kto-dolzhen-upravlyat-domom-esli-zhilcy-otkazalis-ot-upravlyayushhej-kompanii/

Управляющая компания vs жильцы

Если жильцы не выбрали управляющую компанию

Как отстаивать свои права в споре с УК об отключении воды, отопления или электричества, уборке придомовой территории, оплате коммунальных услуг и о решении общего собрания собственников?

«После сдачи ЖК “Город” в эксплуатацию на первом общем собрании собственников для управления домом большинством была выбрана управляющая компания “Еврогород”. УК новая, от застройщика, но, как говорилось, она собрала специалистов с опытом.

Однако за 12 месяцев обслуживания жилого комплекса накопилось немало неприятных ситуаций: жильцам не предоставили возможность выбрать тариф на электроэнергию; на территории подземной парковки поселили нелегальных мигрантов; в феврале прошлого года УК отключила воду в 10-й секции 1-го корпуса, объяснив это тем, что нанятые жильцами рабочие не освободили места общего пользования от мусора, и т.д.

Жильцы решили инициировать общее собрание собственников для смены УК. Но управляющая компания параллельно занялась организацией очередного собрания собственников, не проинформировав жильцов, как положено, за 10 дней. Помогите разобраться: какие права гарантированы жильцам в таких ситуациях.

Юлия, собственница квартиры в ЖК “Город”».

После завершения строительства дома застройщик получает разрешение на ввод его в эксплуатацию. Затем в течение 5 дней он выбирает УК и заключает с ней договор на 3 месяца.

В это же время орган местного самоуправления должен объявить об открытом конкурсе по выбору УК. С момента уведомления о мероприятии дается 40 дней на проведение конкурса.

Всех дольщиков должны проинформировать о результатах в течение 10 суток со дня его завершения.

Затем избранная УК заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения и начинает управлять домом.

На практике УК от застройщика инициирует проведение общего собрания в течение 3 месяцев и предлагает выбрать ее для обслуживания дома. Чаще собственники соглашаются. Потому конкурс от местной администрации – это весьма редкий случай. Он проводится, когда собственники не участвуют в общем собрании и длительное время не могут выбрать управляющую компанию.

Поставки коммунальных ресурсов в квартиры многоквартирных домов регулируются Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах».

Согласно п. 114 постановления, в предоставлении коммунальных услуг могут временно отказать из-за того, что жилец их не оплачивает. При этом отключение электроэнергии, например, возможно только при наличии задолженности более чем за 2 месяца.

В этом случае представитель ресурсоснабжающей организации или управляющей компании фиксирует рубильники на входе в квартиру в выключенном положении и устанавливает на них пломбы.

Обратите внимание: срыв пломбы приведет к серьезным финансовым последствиям.

Об угрозе приостановления подачи электроэнергии потребителя должны уведомить не менее чем за 20 дней до этого. Информируют жильца через заказное письмо, указание на платежном документе за прошедший месяц или сообщение в личном кабинете плательщика.

Если жилец не погасил долг, то поставщик имеет право приостановить подачу электроэнергии в указанный в уведомлении срок. Обратное подключение производится автоматически без дополнительного извещения в течение 2 дней после погашения долга.

Расходы по приостановлению и возобновлению поставки электроэнергии возлагаются на потребителя. Но они не могут превышать 3 тыс. руб.

Если УК нарушила порядок приостановления подачи ресурсов, жилец может обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию своего региона. Управляющей компании будет выдано предписание, а ее должностные лица могут быть привлечены к административной ответственности.

В случае аварийной ситуации действия управляющей компании регламентируются Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 г. № 170.

Даже серьезные неполадки, при которых, например, необходима замена электрооборудования в доме, должны устраняться в течение 3 часов после аварии.

Нарушение этих сроков является основанием для перерасчета платы за содержание общедомового имущества. Добиться этого можно, также обратившись в жилищную инспекцию с жалобой.

Если собственник длительное время не передавал показания приборов учета, то ему может быть выставлен счет сначала по среднему потреблению, а затем по нормативному регулированию. Расчет по переданным показаниям начинает производиться уже на следующий месяц. При этом излишне уплаченные денежные средства будут учитываться.

Если УК не предоставляет льготным категориям граждан льготы, то следует обращаться в местную администрацию или жилищную инспекцию. Нужно в свободной форме описать сложившуюся ситуация, и, если она подтвердится, УК обязана будет сделать перерасчет.

Перепланировка, переоборудование, переустройство, в том числе систем отопления и водоснабжения, не требуют предварительного или последующего согласования с домоуправляющей компанией.

Но нужно будет получить согласие жильцов дома. Кроме того, перепланировка должна соответствовать строительным нормам и требованиям безопасности.

Поэтому сначала необходимо разработать план перепланировки, а затем согласовать его в местной администрации.

Надо помнить, что управляющая компания имеет право обратиться в суд в защиту жителей дома и потребовать устранить последствия перепланировки.

В этом случае собственникам придется доказывать, что изменения соответствуют всем требованиям и не нарушают ничьих прав.

Решение суда будет вынесено в пользу собственников, только если перепланировку согласовали с жильцами дома и при этом не были нарушены требования безопасности и строительные нормы.

Вместе с тем практика показывает, что, например, переустройство батарей скорее согласовать не удастся, так как увеличение или уменьшение количества секций обычно не соответствует строительным нормам и конструкции дома. Подобные изменения всегда влияют на прогреваемость всего здания.

Установку электрооборудования в квартире собственники не обязаны согласовывать с УК, поскольку ее полномочия заканчиваются на входе в индивидуальное помещение. А вот замена и ремонт внутридомового оборудования производятся силами управляющей компании.

Нужно обратиться с жалобой в местную администрацию. В каждой администрации есть административно-техническая инспекция, которая занимается рассмотрением подобных жалоб. АТИ вправе наложить штраф на УК и часто пользуется этим полномочием.

Если УК провела собрание без предварительного уведомления жильцов, то даже при наличии кворума оно является нелегитимным. Уведомление о собрании – обязательное условие его проведения.

Законодательство дает право УК выступить инициатором собрания собственников даже в случае, если еще не завершено проведение ранее назначенного собрания. Если жильцы сомневаются в правдивости результатов ания, то любой из них может обратиться суд.

Оспорить решение собрания можно, только если оно затрагивает права конкретного собственника. Сделать это нужно в течение 6 месяцев с момента вынесения решения. Но надо будет обязательно уведомить всех собственников о намерении обратиться с исковым заявлением в суд.

Для этого достаточно разместить извещение на ранее согласованном месте для информирования жителей – обычно это доска объявлений на первом этаже в подъезде или на крыльце перед входом в подъезд.

Для подготовки искового заявления и сбора необходимых приложений к нему лучше обратиться к юристу.

Порядок расторжения договора с управляющей компанией регламентируется в самом договоре. Но в любом случае для этого потребуется проведение общего собрания. За расторжение договора должны проать большинство собственников из прибывших на собрание – но только при наличии кворума.

О том, можно ли не оплачивать ЖКУ, если управляющая компания не занимается содержанием дома, обязательно ли уплачивать взносы на капремонт и как оспорить решение общего собрания, читайте в публикации «О чем спорят управляющие компании и жильцы?». Подробнее о том, в каких случаях разрешено не платить за капремонт и кому дано право на льготы, в публикации «Жильцы вправе влиять на решения о проведении и об оплате капремонта».

Источник: https://www.advgazeta.ru/ag-expert/advices/upravlyayushchaya-kompaniya-vs-zhiltsy/

Муниципалитет не обязан подыскивать для МКД новую УК сразу после того, как истек договор управления с прежней

Если жильцы не выбрали управляющую компанию

Новости и аналитика Новости Муниципалитет не обязан подыскивать для МКД “новую” УК сразу после того, как истек договор управления с прежней

УК, желающая “избавиться” от управляемого дома после истечения срока договора управления, проиграла дело об обязании органа местного самоуправления провести открытый конкурс по выбору новой УК для своего “бывшего” дома.

Отметим, что отношения между собственниками и УК давно были напряженными, – еще в 2016 году УК в одностороннем порядке пыталась прекратить договор управления, но по иску одного из собственников данные действия были признаны незаконными, а на УК возложена обязанность по надлежащему исполнению договора управления. Помимо этого, жители часто судились со своей УК и по другим вопросам – дому требовались разнообразные ремонтные работы, которые УК проводить не хотела.

Поэтому о пролонгации договора управления не могло быть и речи. За два месяца до окончания срока договора (январь 2019 г.

) УК уведомила муниципалитет о том, что дом останется без управления, намерений о его продлении УК не имеет, в связи с чем она просит своевременно организовать и провести открытый конкурс по отбору новой УК или ОСС в тех же целях. А через полтора месяца после истечения такого срока (конец апреля 2019 г.

) уже подала заявление в суд о признании бездействия муниципалитета незаконным и обязании провести таковой конкурс в течение 10 дней после вступления решения суда в законную силу.

Однако суды встали на сторону органа местного самоуправления:

  • обязанность по выбору УК для управления МКД возложена на органы МСУ положениями ст. 161 Жилищного кодекса. Указанной нормой определены: условия возникновения такой обязанности (ч. 4 и ч. 13); способ отбора УК (открытый конкурс); сроки исполнения установленной обязанности;
  • в силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган МСУ проводит открытый конкурс по отбору УК, если в течение полугода до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа этим домом не было реализовано, а также в случае, если до окончания срока действия договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано;
  • из логического толкования вышеназванной нормы следует, что законодатель установил обязанность органа МСУ по проведению конкурса только в тех случаях, когда собственники МКД не выбрали способ его управления, либо такое решение не реализовали. Таким образом, приоритет отдается решению собственников дома;
  • помимо этого, порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75, согласно которым конкурс проводится, если собственниками помещений в МКД не выбран способ управления этим домом (в том числе если собственниками не проводилось ОСС по вопросу выбора способа управления домом, или проводилось, но такое решение не было принято) или принятое решение о выборе способа управления домом не реализовано (в том числе не заключены договоры управления МКД между УК и собственниками);
  • при этом указанные правила, с учетом решения ВС РФ от 10 августа 2009 г. № ГКПИ09-830, не позволяют проводить конкурс по отбору УК в случае, если до дня проведения конкурса собственники помещений в МКД выбрали способ управления своим домом, даже если при этом не реализовали принятое решение;
  • в силу вышеприведенных положений закона именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УК, и на них закон возлагает обязанность осуществить такой выбор, и только в случае нереализации собственниками, в том числе путем бездействия, соответствующего права, орган МСУ может провести конкурс по отбору УК;
  • в то же время собственники помещений в спорном МКД еще в далеком 2014 году избрали способ управления домом управляющей компанией, то есть приняли и реализовали свое решение о выборе способа управления и управляющей организации;
  • более того, собственники МКД не высказывали намерений о прекращении договора управления с УК-заявителем;
  • в частности, к моменту подачи заявления в суд УК, хотя и уведомила муниципалитет, что не собирается пролонгировать договор управления, но продолжала осуществлять обслуживание МКД, начислять плату за услуги, предусмотренные договором управления, выставлять квитанции собственникам и нанимателям МКД на оплату таких услуг, в том числе и на дату рассмотрения дела в суде первой инстанции;
  • уведомление о прекращении обслуживания дома в связи с истечением срока действия договора направлено жильцам МКД только спустя два с половиной месяца после истечения срока договора (и спустя месяц после подачи заявления в суд);
  • спорный МКД исключен из реестра обслуживаемых УК домов по её заявлению только спустя несколько месяцев после истечения срока договора управления (к этому моменту дело рассматривалось в арбитражном суде уже более полугода – заседания несколько раз откладывались);
  • следовательно, у суда отсутствуют основания считать непроведение муниципалитетом конкурса по отбору УК незаконным бездействием.

Верховный Суд РФ согласился с этим и отказал УК в пересмотре дела (Определение Верховного Суда РФ от 5 августа 2020 г. № 307-ЭС20-10358).

Документы по теме:

Жилищный кодекс Российской Федерации

Источник: https://www.garant.ru/news/1414211/

С 2018 года для многоквартирных домов без управляющей компании могут ввести временное управление

Если жильцы не выбрали управляющую компанию

Предполагается, что с нового года многоквартирные дома (МКД) без управляющей компании (УК) передадут во временное управление.

Именно такой проект Постановления Правительства был опубликован 3 ноября на Федеральном портале проектов нормативных актов для публичного обсуждения.

Проект документа под длинным и громким названием «Об утверждении порядка и условий определения управляющей организации для управления многоквартирным домом …» регламентирует случай, когда:

— собственниками помещений в МКД не определен;

— не реализован способ управления;

— не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

Во всех подобных случаях предлагается предоставить органу местного самоуправления право определить «временную управляющую организацию» и заключить с ней договор временного управления МКД.

Планируется, что в договоре в обязательном порядке будут прописаны следующие условия:

— перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который должен соответствовать извещению о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации;

— размер платы за содержание жилого помещения, который должен соответствовать размеру, установленному органом местного самоуправления муниципального образования;

— предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в период действия договора временного управления.

Срок действия временного управления предусмотрено ограничить рамками одного года. Предполагается, что именно за это время собственники должны успеть выполнить свою обязанность по выбору способа управления домом (часть 2 статьи 161 ЖК РФ). Или же должен состояться открытый конкурс местного муниципалитета по отбору управляющей компании (часть 4 статьи 161 ЖК РФ).

Если ни один из этих шагов не нашел эффективной реализации, то дом опять останется без управления. И процедура запуска временного управления начинается по новому кругу.

Собственники квартир в МКД обязаны, согласно части 2 статьи 161 ЖК РФ, определиться с формой управления своим домом. Органы местного самоуправления в дальнейшем объявляют и проводят конкурс по выбору УК.

Если собственники квартир не могут никак решить, кто и как будет управлять их домом, а конкурс не состоится, то здание, в случае принятие нового законопроекта, получит временную управляющую компанию.

Все логично — «бесхозных» домов в стране не быть не должно.

Минстрой отмечает, что принятие предложенного механизма обеспечит непрерывное управление МКД, оставшимся без УК, что, подчеркивает, будет способствовать надлежащему содержанию общего имущества собственников.

Готовящееся постановление для портала «Вятка Областная» прокомментировал Арбитражный управляющий НП «ЦФОП АПК» Алексей Чагаев:

«Новый механизм по организации временного управления многоквартирными домами в целях надлежащего содержания общего имущества с моей точки зрения противоречив.

Безусловно, выигрывают собственники жилья. Особенно те, у которых не определен или не реализован способ управления. Управляющая компания, с моей точки зрения, будет находиться в менее выгодной ситуации.

В настоящее время, статьей 161 ЖК РФ установлены порядок выбора способа управления многоквартирным домом и общие требования к деятельности поуправлению многоквартирным домом. В соответствии с данной статьей, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Данный проект постановления под временным управлением многоквартирным домом предлагает понимать управление домом, в отношении которого собственниками не определен или не реализован способ управления, а открытый конкурс, проводимый органами местного самоуправления по отбору управляющей организации, признан не состоявшимся.

Что получится на деле.

Собственники жилья злоупотребляют своим правом и по определенным причинам не осуществляют возложенного на них права выбора способа управления многоквартирным домом.

Управляющие компании не горят желанием заключать самостоятельно договора с данным многоквартирным домом, например по причине аварийного его состояния.

Органы местного самоуправления проводят открытый конкурс, но на него никто не заявляется. А организация, заключившая данный договор временного управления берет обязательство по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

У собственников жилья появляется временная управляющая компания, тот на кого они готовы возложить все свои наболевшие проблемы. Они начинают писать в государственную жилищную инспекцию о том, что временная управляющая компания не ремонтирует их аварийное жилье, не устраняет недостатки.

ГЖИ, в свою очередь выносит предписания, а в случае не исполнения привлекает к административной ответственности.

И начало то уже по идее положено. Например, ситуация из практики: Администрация (собственник) в 2013 году, как сейчас пояснила администрация, ошибочно передала дом в управление Здание 1977 года постройки. За все годы ни разу не ремонтировалось. Один из жильцов в 2016 г. на основании договора социального найма написал жалобу в ГЖИ. ГЖИ выдало предписания

Администрации устранить все недостатки. Но! Что самое интересное: дом еще с 2007 года самой администрацией признан аварийным и не пригодным для проживания.

В итоге, буквально совсем недавно — 31 октября по заявлению протоколу ГЖИ мировой суд вынес штраф организации в размере 100 тыс. рублей.

Вот в подобной, собственно, ситуации и окажутся вероятнее всего временные управляющие компании».

Чтож, общественное обсуждение и антикоррупционная экспертиза законопроекта закончатся 24 ноября 2017 г. Если документ будет одобрен, региональным органам власти придется до 1 января будущего года привести в соответствие с требованиями нового документа все местные нормативно-правовые акты. И тогда мы все на практике увидим, как он будет реализован и к чему это в итоге приведет.

Фото — v-chelny.ru4  4 

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/38349687-s-2018-goda-dlya-mnogokvartirnyh-domov-bez-upravlyayuschey-kompanii-mogut-vvesti-vremennoe-upravlenie/

Кто управляет домом, если собственники способ управления не выбрали, а конкурс еще не проведен?

Если жильцы не выбрали управляющую компанию

Собственники жилья обязаны выбрать один из способов управления домом (ТСЖ, управляющая организация или непосредственное управление). После выбора способа управления собственники должны реализовать этот способ, то есть заключить договор с управляющей организацией, провести регистрацию ТСЖ как юридического лица или заключить договоры с подрядными и ресурсоснабжающими организациями.

Если собственники не выберут способ управления самостоятельно, то местная администрация обязана провести конкурс и выбрать управляющую организацию (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ ).

Возникает вопрос: кто должен управлять домом в период, пока не проведен конкурс по отбору управляющей организации? Процедура проведения конкурса достаточно длительная, но собственники жилья не могут остаться без услуг по содержанию общего имущества. Кто-то должен убирать подъезды, следить за состоянием инженерных сетей.

Судебная практика признает обоснованным, когда местные администрации до проведения конкурса передают дома в управление временным организациям (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД ).

«Обусловлено это в первую очередь необходимостью сохранения нормального функционирования систем жизнеобеспечения жилого дома, обеспечения взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями по отпуску ими коммунальных услуг, а также во избежание возникновения возможных аварийных ситуаций и необходимости их ликвидации».

Важно учитывать, что это правило касается только услуг по содержанию домом. В отношении коммунальных услуг закон решает по-другому. Если способ управления домом не выбран или не реализован, то исполнителем коммунальных услуг будет ресурсоснабжающая организация (п. 17 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 ).

Могут ли собственники в любой момент изменить способ управления?

Способов управления домом всего три: непосредственное управление, управляющая организация и ТСЖ. У каждого из этих способов есть минусы и плюсы. Управляющая организация — это профессиональное управление, зато ТСЖ легче контролировать. Непосредственное управление требует от собственников активной заинтересованности, но при этом можно не платить посредникам.

Учитывая неоднозначность способ управления, на практике жильцы часто хотят изменить способ управления. Например, во многих случаях собственники квартир «уходят» от управляющей организации и создают ТСЖ. Встречаются случаи, когда с непосредственного управления уходят к управляющей организации. Вариантов может быть много, но возникает вопрос: как часто можно менять способ управления?

Жилищное законодательство прямо не отвечает на этот вопрос. Однако по смыслу ст. 161 ЖК РФ можно сделать однозначный вывод: собственники жилья могут изменить способ управления в любой момент. Не надо дожидаться, когда пройдет год с заключения договора с управляющей организацией или с момента регистрации ТСЖ.

Данный вывод подтверждается и судебной практикой (Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 05.06.2012 № 59-В12—5) .

Что это означает для собственников? Выбор способа управления зависит от многих параметров.

Не последнюю роль играют такие, как фактическое состояние дома, а также готовность собственников участвовать в управлении домом.

Поэтому нужно найти способ управления, который подходит для конкретного дома. Вы можете экспериментировать и подобрать оптимальный способ управления. Закон вам это разрешает.

Часть 2. Отбор управляющей организации на конкурсе

Должна ли администрация города проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственники не выбрали способ управления на общем собрании?

Да, должна. Об этом сказано в ст. 161 ЖК РФ . Однако зачастую администрация уклоняется от этой обязанности. Почему? Потому что проводить конкурс администрация должна за свой счет, а тратить бюджетные деньги администрация не хочет.

По подобным случаям ФАС РФ выпустило Рекомендации для антимонопольных органов . Обратить внимание хочется на отдельные моменты.

Во-первых, способ управления будет считаться нереализованным даже в случае, если собственники провели общее собрание, но не подписали договор управления (см. также Письмо Минрегиона РФ от 21.07.2006 № 6301-РМ/07 ).

При этом установлено, что договор должен быть подписан собственниками, обладающими более чем половиной в доме. Согласно же ч. 1 ст. 162 ЖК РФ собственники, которые обладают половиной , выступают в договоре управления как одна сторона. То есть договор заключается не с каждым собственником.

Договор заключается указанной группой собственников, которые выступают как одна сторона договора.

Во-вторых, администрация обязана проводить открытый конкурс, когда дом сдан в эксплуатацию. То есть после сдачи дома в эксплуатацию администрация не просто может, но должна провести конкурс.

Однако собственники до дня проведения конкурса могут провести общее собрание и выбрать способ управления. В этом случае конкурс не проводится. Об этом сказано в п. 39 Постановления Правительства РФ от 06.02.

2006 № 75 .

Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 3266;

Источник: https://studopedia.net/6_76409_kto-upravlyaet-domom-esli-sobstvenniki-sposob-upravleniya-ne-vibrali-a-konkurs-eshche-ne-proveden.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.