Если квартира в трех долях

Содержание

Особенности раздела долевой собственности при разводе супругов

Если квартира в трех долях

Всё имущество супругов, которое у них появилось за время законного брака, будет являться их совместной собственностью, и если условно разделить его, то каждый из них имеет права ровно на половину. Эта норма закреплена в 39-ой статье Семейного Кодекса РФ.

Разделить совместное имущество супруги смогут в любой момент после регистрации своих отношений:

  • находясь в браке,
  • на стадии оформления развода,
  • после расторжения брака.

Также в любое время супруги смогут выделить доли в квартире, появившейся у них в браке.

Право долевой собственности и размер долей

Правом долевой собственности нужно считать право на имущество, находящееся в общей собственности, в соответствии с принадлежащей каждому частью. Собственник сможет получать выгоду от пользования этим имуществом, а также обязан нести обязанность за расходы на содержание общего имущества в соответствии с размером своей доли.

Если доли супружеского имущества в праве собственности были конкретизированы при оформлении права собственности и совершении сделок, то ее в разделении нет необходимости, так как все уже поделено.

При осуществлении своего права долевой собственности ее участник не должен забывать, что также учитывается согласие всех собственников-дольщиков. Если у совладельцев долевой собственности нет договоренности по вопросам владения и использования общего имущества, то решить эту проблему поможет суд, установив определенный порядок пользования совместной долевой собственностью.

Каждый собственник имеет права на использование общего имущества, равного его доле, либо потребовать от остальных собственников компенсации за свою долю. Также собственник сможет распоряжаться своей долей, в том числе и продать ее, не забывая о преимущественном праве остальных собственников на ее приобретение.

Для этого нужно будет получить согласие от всех дольщиков на продажу, выяснить, не желает ли приобрести вашу долю кто-то из их числа, и лишь потом ее продавать.

Согласно пункту 1 статьи 245 Гражданского Кодекса разделение долей в совместном имуществе происходит поровну между всеми участниками. Другой порядок раздела возможен в следующих случаях:

  • заключения добровольного соглашения с указанием иных долей,
  • изменение количества дольщиков,
  • внесение улучшений, значительно увеличивающих стоимость общего имущества и т.д..

Это же относится и к имуществу супругов, поделенному на доли.

Способы раздела имущества на доли

Совместное имущество супруги смогут разделить в любое время по своему усмотрению. Всё зависит от согласованности и добровольности этого раздела.

Брачный договор – документ, составление которого не пользуется популярностью в нашей стране.

А зря, потому что его заключение дает возможность избежать многих проблем в дальнейшем, когда возникнет вопрос, как разделить имущество после развода супругов .

В случае расторжения брака отсутствие брачного договора может повлечь за собой опасность раздела всего нажитого имущества совместно в суде. В таком случае, доли супругов на жилплощадь и другое имущество признаются судом равными.

Составить брачный договор можно при вступлении в брак, находясь в браке или перед его расторжением. В нем супруги смогут указать порядок принадлежности и использования общего имущества в период брака и способ его раздела в случае развода.

В этом договоре можно установить любой из трех режимов собственности супругов:

  • совместный, когда всё нажитое в браке имущество принадлежит обоим супругам на одинаковых основаниях (применительно к квартире, она будет являться общей совместной собственностью),
  • долевой, когда совместное имущество разделено между супругами на доли (квартира будет являться общей долевой собственностью),
  • раздельный, при котором каждый предмет общего имущества будет принадлежать тому или другому супругу (мужу – полностью квартира, жене – загородный дом).

Разделить свое имущество супруги смогут и путем составления соглашения о разделе. Это можно осуществить также на любой стадии после заключения брака. В нем нужно отразить всё имущество, которое супруги хотят поделить, и способ его разделения.

Если супруги пожелают разделить свое имущество на доли, то нужно указать, какая часть кому из них достанется, а также отразить порядок пользования долями. Подробнее о мировом соглашении при разводе и разделе имущества вы можете прочитать в нашей статье — https://divorceinfo.

ru/2247-kak-sostavit-soglashenie-o-razdele-imushhestva-posle-razvoda-suprugov

Соглашение, в котором предусмотрен долевой раздел имущества, обязательно нужно заверить у нотариуса. Лишь в этом случае выделенные доли можно будет зарегистрировать в Росреестре. Иначе такой раздел не будет иметь никакой силы.

Любой супруг сможет передать частично или полностью свое личное имущество (подаренное, приватизированное, купленное до брака или унаследованное) второму путем заключения гражданско-правового договора.

Это договор дарения, купли-продажи, аренды, мены и т.д.. Если супруг единолично владеет квартирой, доставшейся ему по наследству, то сможет ее половину по договору дарения передать супруге.

Тогда они будут в долях владеть этой квартирой.

Вся прелесть разделения имущества супругов на доли по обоюдному согласию состоит в том, что размер долей они смогут определить любой по своему усмотрению, который устроит и того и другого. И поделить совместно нажитое с учетом потребностей друг друга.

Раздел долевой собственности при разводе происходит гораздо быстрее и проще, так как доли каждого уже определены и зарегистрированы.

Если супругам не удается договориться о выделе долей в их общем имуществе полюбовно, то разрешить их спор поможет только суд.

Стоимость квартиры определяется согласно ее рыночной стоимости. Справка БТИ здесь не играет роли. Для определения цены недвижимости суд может назначить экспертизу, которую будут проводить специалисты.

Исковое заявление о разводе (бланк вы найдете здесь) сможет подать любой из супругов в суд по месту проживания ответчика и указать желаемый им способ разделения общего имущества на доли.

Судья изучит все обстоятельства и доводы сторон, но решение вынесет на основании закона. По семейному законодательству общее имущество супругов должно делиться поровну.

Бывают исключения, когда судья обращает внимание на наличие иждивенцев, состояние здоровья или участие каждого из супругов в приобретении общей собственности. Но это редкость.

Чаще судья делит имущество супругов в равных долях и определяет порядок пользования ими.

Порядок и условия выдела долей из имущества супругов

Правом выделения доли из совместного имущества сможет воспользоваться любой супруг и в любой момент. Это же касается и квартиры.

Выделение доли в квартире в натуре требует соблюдения ряда условий:

  • после выдела долей она останется технически исправной и сможет использоваться по своему назначению,
  • не будет снижена ее стоимость,
  • не будут ущемлены права других собственников этой квартиры,
  • квартира является делимой,
  • квартира сохранит статус жилого помещения.

В натуре выделить доли в квартире по всем правилам не так просто. Для этого нужно предусмотреть отдельный вход и места общего пользования (ванная, кухня, туалет) для каждого собственника.

Если в жилом доме на земле это еще приемлемо, тот в квартире предусмотреть это нельзя.

Можно лишь определить конкретную комнату, которая будет закреплена за каждым из дольщиков, и установить порядок пользования кухней, коридором, ванной и т.д..

По соглашению сторон супруги смогут поделить квартиру на доли в любых соотношениях (жене и мужу — по 1/2; жене – 2/4, мужу – 1/4; жене – 1/3, мужу – 1/3, детям – 1/3 и т.д.). Важно соблюсти условия и порядок выдела долей.
В тех случаях, когда доля собственника мала и реально не выделена, суд может обязать остальных участников этой долевой собственности выплатить сумму компенсации.

Если предполагается выдел долей в общей квартире через суд, то один из супругов должен подать заявление-иск, где укажет, на какую долю он претендует, и почему.

Как указано выше, суд придерживается раздела квартиры на равные доли.

Если такой раздел осуществить не удается по причине неделимости квартиры или иным основаниям, то суд предлагает одному из супругов получить в собственность эту квартиру полностью и выплатить второму компенсацию, соразмерную его доле. Но чаще оставляет квартиру в общей собственности и определяет порядок пользования ею для обоих супругов так, чтобы ничьи интересы не были ущемлены.

Один из вариантов решения вопроса — передать свою долю имущества другому супругу в качестве полной или частичной выплаты алиментов на несовершеннолетних детей. Не забудьте факт этого действия подтвердить распиской в получении алиментов (образец).

Когда доли в квартире определены для каждого из супругов по добровольному соглашению или по суду, нужно зарегистрировать права собственности на них в Росреестре.

Для этого необходимо предоставить в этот орган соглашение или решение суда, документы на квартиру, сведения о проживающих в ней лицах, паспорта личности всех дольщиков, оплатить госпошлину.

После регистрации прав собственности и выдачи соответствующего документа выделение доли в их общем имуществе приобретает юридическую силу.

Право распоряжения долями на квартиру

Когда квартира находится в долевой собственности супругов, то раздел её при разводе производиться уже не будет. Суд даже не будет принимать во внимание при разделении имущества в случае развода то, что было поделено супругами на доли в период их совместной жизни.

Супруги, которые стали собственниками долей в некогда общей квартире, оба имеют права пользоваться ею согласно выделенным долям. Если судом или соглашением определен порядок пользования жилым помещением, то он должен соблюдаться. А именно, занимать ту комнату, которая определена по суду, посещать места общего пользования согласно договоренности и т.д..

Любой из супругов сможет продать, подарить, обменять, сдать внаем свою долю в квартире. Но такие действия обязательно должны быть согласованы со вторым супругом.

При продаже своей доли в квартире не нужно забывать о таком понятии, как преимущественное право второго дольщика. Его нужно уведомить о принятом решении (предпочтительнее в письменном виде) и лишь через месяц, если он не изъявит желания приобрести эту долю в свою собственность, заключить договор купли-продажи.

Источник: https://divorceinfo.ru/2293-osobennosti-razdela-dolevoi-sobstvennosti-pri-razvode-suprugov

Доля в квартире. Что нужно знать о доле в квартире

Если квартира в трех долях

   В России больше, чем половина жилья, находится в долевой собственности. Доля в квартире – это не определённая комната или квадратные метры, это какая-то часть права владения жильём наравне с другими совладельцами. И владеть долей – это не владеть квартирой.

Распорядиться своей частью жилья, конечно, можно, как угодно, но существуют определённые правила, зафиксированные законодательно. И чтобы не расходовать семейный бюджет на сделки, которые вполне могут быть признаны незаконными, правила сделок с долями нужно соблюдать.

Доля в квартире. Что это такое

По статье 244 Гражданского кодекса собственность может быть либо долевой, либо совместной.

Совместная собственность – это когда доли в квартире никак не обозначены. Например, если жильё приобретается супругами, но оформляется на одного из них, это не значит, что именно он владелец квартиры. По умолчанию это совместная собственность мужа и жены. При разводе и дележе имущества судья разделит квартиру поровну, но может и отойти от равенства долей, если:

  • с одним из родителей остаётся ребёнок;
  • один из супругов вложил в квартиру большую часть (например, продал добрачное имущество).

Долевая же собственность – это владение квартирой, поделённой на доли. Такая собственность может появиться по разным причинам, например:

  • квартира унаследована несколькими наследниками;
  • куплена или принята в дар несколькими людьми;
  • разделена супругами.

При этом доли всегда обозначены в свидетельстве на квартиру, например, ½, 1/3 и т.д.

Внимание!
Дробное число – это вовсе не пропорциональное количество квадратных метров, как думают многие, это часть права владения квартирой.

Например, владелец 1/3 доли шестидесятиметровой квартиры вовсе не имеет права отгородить себе 20 метров и поселиться там.

Кому, в какой комнате жить, можно определить только двумя путями:

  • договориться между собой;
  • просить суд решить порядок пользования жилплощадью.

Но и в случае судебной тяжбы не всегда можно добиться определения порядка пользования жильём, например, если у двушки три или больше содольщика, судья не станет делить комнаты, просто откажет в иске за невозможностью. Поэтому в большинстве случаев споры о долях решаются просто – разменом или продажей всей квартиры.

Как можно распорядиться долей

По статье 244 Гражданского кодекса свою часть квартиры можно:

  • продать или подарить;
  • завещать;
  • заложить.

Однако, так как это всё же доля, а не вся квартира, продать её без спроса не получится. 250 статья ГК установила преимущество содольщиков на покупку доли при её продаже.

Например, если вы собираетесь продавать свою долю, сначала должны предложить купить её у вас остальным совладельцам квартиры по объявленной цене.

Причём предложение должно быть письменное, например, в заказном письме с уведомлением.

К сведению
Дарить, завещать или закладывать свою долю можно и без спроса.

Если перед вами встал вопрос – продать или подарить долю, нужно участь несколько нюансов:

  • если вы владеете долей меньше 3 лет, с продажи нужно будет заплатить 13% налога;
  • при дарении налог заплатит одаряемый (близкие родственники – дети, родители, муж\жена – не платят налога);
  • подаренная доля не будет делиться между супругами при разводе, в отличие от проданной (имеется в виду тот случай, когда владелец доли отчуждает её в пользу своего ребёнка, уже состоящего в браке).

Но перед тем, как распорядиться долей, которая не определена (совместная собственность), её сначала нужно определить.

Как оформить долю в квартире

Как уже было пояснено, долю можно определить либо по договорённости, либо в суде. Того требует 244 статья ГК.

Если все совладельцы общей квартиры решили миром определить доли, поступить нужно так:

  • оформить письменное соглашение об определении долей;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

Раньше все сделки с недвижимостью заверялись нотариально, сейчас этого не требуется. Но и не запрещено.

А уж если согласья в товарищах нет, определять доли имеет право только судья. По умолчанию доли в общей квартире равные. Но возможно и увеличение в чью-то пользу, если:

  • денег в покупку или строительство вложено не поровну;
  • один из совладельцев улучшил состояние квартиры за свой счёт (например, провёл водопровод).

В этом случае в Росреестре основным документом будет не соглашение, а судебное решение.

Дарение доли в квартире

Это наиболее выгодная сделка между близкими родственниками. Оповещать о дарении других содольщиков не нужно, да и налог с дарения родственники не платят. Дарение происходит в два шага:

  • оформляется дарственная;
  • регистрируется в Росреестре.

Договор дарения доли, то есть дарственная, составляется довольно просто – описывается кто, кому и что дарит. В договоре описывается не доля, а квартира целиком, но размер доли указывается. Бланк дарственной можно скачать здесь.

После того, как дарственная составлена, её нужно зарегистрировать в Росреестре. Можно прийти как в управление Росреестра, так и в МФЦ. Кроме дарственной нужно захватить паспорта дарителя и одаряемого и свидетельство на долю.

Отказ от доли в квартире в случае дарения возможен в любое время. Без причин может отказаться только одаряемый, даритель же, подписав дарственную, отказаться может только в том случае, если его финансовое положение ухудшилось и дарение доли лишит его последнего жилья.

Дарственную впоследствии можно и отменить, если одаряемый покусится на жизнь или здоровье дарителя. Но на это должно быть решение суда, подкреплённое приговором.

Отказ возможен и тогда, когда квартиру решено приватизировать.

Если вы до сих пор не приватизировали квартиру, то стоит почитать здесь.

   Если квартира ещё не приватизирована, но решение о переоформлении уже принято, жильё делится в равных частях между всеми, кто в квартире прописан.Как известно в приватизации взрослые могут участвовать лишь единожды.

Иногда взрослые дети задаются вопросом – как отказаться от доли в квартире в пользу родителей. Такие вопросы нередки, если, например, есть возможность получить служебную квартиру по военному сертификату или по программе «Жилище». Существует два варианта развития событий:

  • можно выписаться из родительского жилья перед приватизацией;
  • написать у нотариуса отказ от приватизации.

В таком случае договор передачи квартиры будет составлен только с родителями. Но дело обстоит совсем иначе, если ребёнок несовершеннолетний. Даже если опекунский совет разрешит выписать ребёнка в другое жильё, всё равно впоследствии сделка может быть признана недействительной. Поэтому лучше не рисковать и включить ребенка в приватизацию.

Доля ребенка в квартире

Дети – это особо охраняемый государством слой населения. Если у ребёнка есть имущество в виде доли квартиры, распорядиться родителям ей можно, но под пристальным надзором опекунского совета. При этом долю можно только продать и родители не имеют права быть покупателями.

Чтобы продать долю ребёнка нужно соблюсти условия:

  • обеспечить ребёнка другим жильём, которое не должно быть меньше и хуже;
  • заручиться письменным разрешением опекунского совета на продажу.

Бывают ситуации, когда перед продажей ребёнку дарят часть квартиры, например, бабушкиной, а потом уже обращаются в опеку за разрешением. Такой подход в корне не верен, ведь у ребёнка теперь есть и доля в бабушкиной квартире, и в продаваемой. И вот взамен продаваемой доли нужно что-то малышу выделить.

Решение
Перед походом в опеку нужно составить предварительный договор дарения или купли-продажи доли в пользу ребёнка.

А после того, как опека даст разрешение на продажу, можно составлять уже основной договор, по которому доля в квартире перейдёт в собственность ребёнка взамен проданной.

Но имейте в виду, что опека может запретить продажу, если:

  • приобретаемая доля имеет худшие технические характеристики по сравнению с продаваемой (например, нет водопровода);
  • новая квартира расположена в худшей зоне, чем имеющаяся (например, на окраине, вдали от школы);
  • жильё ещё не построено (кооператив).

Источник: https://tvoiyapravda.ru/for-semya/jilje/dolya-v-kvartire.html

Можно ли продать квартиру по 3 договорам?

Если квартира в трех долях

Вы имеете право продать каждый свою долю по отдельному договору. У покупателя проблем не будет. Просто в ЕГРН запишут три документа основания, при этом квартира будет полностью в его собственности. И если подпадаете под налогообложение с продажи, то налог оплатите с суммы каждого договора за вычетом одного миллиона.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Юридически описанная Вами ситуация имеет право на жизнь как способ минимизировать налог с продажи. Однако на практике найти клиента на квартиру, а в дальнейшем организовать и провести сделку будет не так просто, как кажется на первый взгляд. Основные причины:

  • нежелание клиентов связываться со сложной схемой при покупке
  • и невозможность провести такую сделку с использованием ипотеки.

С уверенностью скажу, что скидка, которую попросит покупатель при покупке по такой схеме, и затраты на нотариальное удостоверение сделок, будет сопоставима с суммой сэкономленных налогов.

Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:

Действительно, если продавать жилье, составив отдельные договоры, то каждый продавец может получить вычет размером в 1 млн рублей. Однако стоит помнить, что сделки с долями (если доли продаются разными договорами) нужно обязательно удостоверять нотариально, поэтому учитывайте издержки на заключение каждого нотариально заверенного договора купли-продажи.

Также к расходам прибавятся отказы собственников от преимущественного права покупки. При владении общей собственностью существует правило – другие собственники имеют преимущественное право покупки.

Это означает, что при продаже данной недвижимости владелец доли обязан в первую очередь предложить приобрести свой объект другим совладельцам. И далее они либо отказываются, либо приобретают его.

Здесь необходим нотариальный отказ от преимущественного права покупки, и оформление этих документов тоже стоит денег.

Что касается покупателя, то можно не беспокоиться – для него проблем быть не должно. В данном случае важно правильно прописать в договорах купли-продажи условия доступа к ячейкам.

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

По общему правилу, установленному НК РФ, налоговый вычет при продаже жилья, которое находится в общей долевой собственности, в размере 1 млн рублей распределяется между собственниками пропорционально. Если продавать имущество по долям, делать это нужно не только разными договорами, но и в разное время.

Действительно, есть Письмо Минфина, в котором допускается получение налогового вычета в размере 1 млн рублей при продаже одной доли.

Обратите внимание, разъяснения Минфина не являются нормативными правовыми актами и не являются обязательными к применению, в том числе налоговыми органами. Позиция Минфина может измениться.

Кроме того, она может не совпадать с позицией ФНС. Так часто случается.

Если все же рассматривать продажу долей разными договорами, то нужно обратить внимание на некоторые моменты. При продаже одной доли в праве собственности необходимо соблюсти особый порядок. У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки продаваемой доли по цене предложения.

Поэтому и отказ от выкупа доли нужно получить от каждого. При этом при продаже доли договор должен быть заключен в нотариальной форме. Но нотариус будет запрашивать дополнительные документы, которые ему нужны для заверения сделки. А нотариальная сделка – это всегда дополнительные расходы.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Полина Морозова:

В одном договоре все три собственника выступают на стороне продавца, каждый продает свою долю. При этом 13% уплачивается пропорционально доходу от общей цены продажи в соответствии с размером доли. С тремя разными договорами будут проблемы у всех, так как это повлечет их нотариальное удостоверение в отношении каждого.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как платить налог только на одну долю при продаже квартиры?

Налог на продажу квартиры должны платить собственники всех долей?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_kvartiru_po_3_dogovoram/100538

Тяжелая доля. Что делать, если в собственности лишь часть квартиры? – Рынок жилья

Если квартира в трех долях

19.04.2019 | 08:00 41608

Конфликтные ситуации у владельцев долей случаются довольно часто. При этом «коллеги по несчастью» – долевые собственники – не скупятся на изощренные способы довести соседа по жилплощади до ручки. Разберемся, как разрешить противоречия без суда и что вообще можно сделать с долями, особенно когда они сваливаются как снег на голову.

Как же возникает долевая собственность и почему с ней столько проблем?

Львиная часть долей появилась в нашей стране в результате приватизации жилья. Но получить ее также можно в наследство, в дар или в процессе развода.

Кроме того, некоторые покупатели пытаются сэкономить и приобретают жилье в складчину с друзьями или близкими родственниками.

Способов множество, а результат один – так возникает общая долевая собственность, которая принадлежит сразу нескольким лицам.

Имущество может передаваться во владение собственникам в равных долях, например, в ситуациях с дарением квартиры: если получателей несколько, а части не распределены, право на жилье получают все поровну.

В большем или меньшем процентном соотношении недвижимость можно унаследовать или получить при разделении площадей согласно брачному договору. То есть сособственники получают 1/2, 1/3, 1/4 долю объекта недвижимости и т. д.

Владельцы могут также определить размер долей по обоюдному согласию либо в судебном порядке. 

По закону права собственников долей ограничены, ведь владельцев много, а доли сами по себе четко не обозначены. Даже в тех случаях, когда удается выделить комнату, коридор, кухня и санузел все равно считаются общим имуществом. Поэтому основная проблема жильцов заключается в том, чтобы установить порядок пользования этими помещениями.

Владельцы долей и их обязанности

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры.

И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию.

В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов.

Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам.

В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

Регистрация в квартире, находящейся в долевой собственности

Как было сказано выше, чтобы прописать человека в квартире, обладатель доли должен получить согласие всех участников долевой собственности.

При принятии решения о регистрации нового жильца права граждан равны вне зависимости от размера их доли.

Потребуется не только письменное согласие собственников, но и личное присутствие при подаче документов на регистрацию или нотариально заверенные доверенности.

Только в двух случаях допускается возможность регистрации без согласия участников долевой собственности. Получить прописку никого не спрашивая имеет право новый собственник доли, а также его несовершеннолетние дети (до 14 лет). Ребенка обязаны прописать в квартиру к родителям или опекунам, даже несмотря на общее недовольство жильцов.

Как продать свою долю

Важно! С 2015 года сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения

Совладельцы долевой недвижимости обладают преимущественным правом выкупа реализуемой части квартиры. Таким образом, владелец доли обязан проинформировать сособственников о намерении выставить свою часть на продажу, а также сделать им письменное предложение о покупке, указав в документе условия сделки и стоимость.

Продажа

Студия|11 м2|2/5 этаж

1 650 000 ₽

Фурштатская, 54

Показать номер

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделкиКак продать или купить долю в квартире, что следует учитывать перед проведением >>Если преимущественное право нарушено, восстановить его можно в судебном порядке.

По закону, чтобы обратиться в суд, отводится три месяца с момента, когда стало известно о нарушении.

Исковое заявление пишут и в том случае, когда собственник умышленно завысил стоимость доли при извещении совладельцев, а стороннему покупателю предложил более низкую цену.

Чтобы проблем в будущем не возникло, на руках у продавца должно остаться подтверждение того, что сособственники оповещены о грядущей продаже доли. Достаточно получить от них расписку, отправить уведомление через почту заказным письмом или воспользоваться услугами нотариуса.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью: от А до Я >>Если в течение месяца от сособственников нет ответа на оповещение и они не изъявили желания приобрести долю, владелец вправе продать ее кому угодно.

Отдельно стоит вопрос с продажей доли несовершеннолетнего. Для официального оформления сделки потребуется письменное разрешение органов опеки.

Родитель или представитель ребенка должен обратиться в местную администрацию с заявлением, а также отчитаться перед чиновниками, где и в каких условиях будет проживать несовершеннолетний.

Вопрос о выдаче разрешения на продажу доли решается в течение 15 дней с момента подачи заявления.

Продать квартиру целиком

Выгода от продажи сразу всей долевой квартиры значительно выше, чем при реализации ее по частям. Собственник теряет до 30% возможной прибыли, поскольку сложно найти покупателя доли. Такая недвижимость может быть интересна разве что перекупщикам жилья, а они, как правило, заключают сделки по низкой цене.

Сколько стоит доля в квартиреСделки с квартирными долями всегда были непростыми и довольно запутанными. В прошлом году правила игры здесь в очередной >>В интересах владельца доли убедить сособственников в продаже квартиры целиком.

В большинстве случаев помещение поделено на части между родственниками, и вряд ли они захотят пересекаться на кухне или в ванной комнате с чужими людьми.

Поэтому вариант общей продажи при возникшей необходимости был бы наиболее удобным выходом для всех сторон.  

«Если соседи не хотят, чтобы въехал новый человек или целая семья, особенно если в комнате долго никто не жил, при просмотрах устраиваются шоу с симуляцией психопатологий, алкоголизма. Рассказы о клопах, мышах и иных нежелательных “соседях”. Людская фантазия в этих случаях безгранична», – отметила заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

Споров и конфликтов в долевых квартирах действительно хватает. Родственники или просто соседи из-за совместного владения имуществом могут становиться злейшими врагами.

В таких случаях, вероятно, проще было бы продать долю другому сособственнику. Правда, не всегда он готов платить.

Кроме того, бывает и так, что хозяину малой доли приходится отдавать свою часть совладельцу буквально за бесценок, лишь бы решить наболевший квартирный вопрос.

Кстати, есть и обратная сторона. Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, собственника малой доли могут даже заставить продать ее против воли. Но происходит это в тех случаях, когда доля незначительна и владелец в квартире не проживает.

Выделение доли в натуре

Стоит пояснить, что комнаты в коммунальных квартирах – тоже доли, но по Жилищному кодексу РФ они приравниваются к отдельному жилью. То есть собственник может прописать родственника или сдать площадь в аренду не спрашивая разрешения у соседей.

Владелец же доли в обычной квартире «без спроса» имеет право только сам проживать в помещении, так как располагает лишь частью общего имущества. Каждый из сособственников может зайти к нему в любой момент и распоряжается этим имуществом на равных правах.

Изолированную комнату собственник доли получает лишь по решению суда или по договоренности с соседями через процедуру определения порядка пользования. При этом превратить квартиру в коммуналку и заполучить комнату как отдельный объект все равно уже не получится.

«Комнату в отдельной квартире как самостоятельный объект не выделить с 2005 года, – уточнила Людмила Ермолаева. – Можно просто определить право пользования.

Это право не делает комнату комнатой, в собственности остается именно доля.

Сдать комнату можно только с согласия соседей, и, если они будут активно против, долю в отдельной квартире (даже с определением права пользования) сдать не удастся».

Один из способов решения общедолевых проблем – выделение доли в натуре.

Но в квартирах (за редким исключением) провернуть такой механизм практически невозможно, потому что у каждой выделенной части должны в результате появиться отдельные кухня, санузел и вход.

Метраж рассчитывается пропорционально доле сособственника, а жилье после проведения перепланировки становится абсолютно автономным. 

Выдел доли в натуре, по сути, является прекращением права общедолевой собственности, так как в итоге одно помещение делится на два самодостаточных объекта с разными юридическими адресами.

При выделе доли возникает вопрос, как очертить границы. Иногда стороны договариваются об этом, например, супруги сами определяют, кому достанется какая доля. В конфликтных случаях решение о долях принимает суд.

Несмотря на все сопутствующие сложности, выделение доли в натуре имеет безусловные плюсы. Владелец получает имущество в полноправное личное распоряжение, и для того, чтобы продать, расширить площадь или сделать ремонт, ему больше не потребуется разрешения. Да и продать недвижимость он уже сможет на совершенно других условиях. 

Игорь Аболемов, генеральный директор АН «Доли.ру»:

– Купить долю легко, но сейчас сделки с долями требуют обязательного нотариального заверения. При этом у продавца доли остается одна проблема – найти того, кто согласится ее приобрести.

Совет всем собственникам долей всегда был и остается один: договариваться между собой, продавать квартиру целиком и делить деньги на всех участников общедолевой собственности. Сама по себе доля в отрыве от квартиры мало кому интересна. Продавать долю отдельно от квартиры невыгодно. Цена будет намного ниже рыночной стоимости.

Кроме того, даже после того, как определен порядок пользования, доля с проживанием в комнате все равно будет стоить процентов на 30-40 дешевле аналогичной комнаты в коммунальной квартире.

В последнее время стало больше продавцов долей, потому что с них больше взыскивают долгов за коммунальные услуги. Микродоли, непригодные для проживания, дохода не приносят, поэтому их и стали активно продавать.

А покупают доли по большей части для того, чтобы прописаться. Так это всегда было, ничего не изменилось.

Покупают также инвесторы или профессионалы, которые в дальнейшем хотят всей квартирой завладеть и прибыль получить.

Елена Ледовская, директор по продажам АН «Итака»:

– Основная сложность, с которой сталкиваются владельцы долей, – получение отказов сособственников от преимущественного права покупки. Как правило, это происходит или из-за напряженных отношений между соседями, или из-за того, что они не проживают в квартире и связи с ними нет.

Приходится обращаться к нотариусу, тратить время и деньги, отправлять уведомления, которые зачастую не получают, и сроки сделки очень затягиваются. Иногда, если покупатели видят, что уведомление не было получено сособственниками, они отказываются от сделки.

Сейчас ажиотажа на рынке комнат нет – бывает, у застройщика можно купить студию по цене комнаты, что многие покупатели и предпочитают делать. По стоимости, на мой взгляд, при продаже отдельно взятой комнаты цена будет занижена процентов на 20.

Людмила Ермолаева, заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство»:

– Если сразу двое соседей хотят купить продаваемую комнату и ни у одного денег нет, в отдельно взятой квартире начинаются такие военные действия – просто страшно становится. Самое неприятное в этом то, что на пустом месте совместно проживающие нормальные ранее люди становятся злейшими врагами, продаже мешают, а сами купить не могут.

Еще есть среди сособственников, да и не только, любители посудиться. Развлекуха у них такая, они цепляются за любую возможность разнообразить себе серые будни.

Не идут на почту за уведомлением, почтовые приглашения уничтожают, ждут, пока пройдет сделка, потом подают заявление, что их право нарушено и никаких уведомлений они не получали.

Как-то раз суд закончился после вопроса судьи «Вы можете сегодня перевести на счет суда стоимость доли?»

Евгения Ужаринская    pixabay.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/252214/

Как продать долю в квартире

Если квартира в трех долях

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.