Доля недвижимого имущества

Как делятся доли в имуществе супругов при наличии детей и без них?

Доля недвижимого имущества

Кстати: Мы проводим онлайн-консультации.
Надёжно, экспертно, конфиденциально. Подробнее

Кстати: Знаете о нашей услуге «Развод без стресса»? Подробнее

Раздел недвижимости, пожалуй, самый трудный момент при разводе. Осложнений, сопровождающих этот процесс, немало.

Но как бы то ни было, нечто целое – квартира или дом – будет разделено между супругами на части, то есть доли.

О доле, как результате этого раздела, мы и поговорим в этой статье, а заодно прольём свет и на связанные с ней стереотипы.

Доказывать право на долю не надо!

Есть один момент, вызывающий тревогу у находящихся в состоянии развода супругов.

Нередко приобретенная в браке недвижимость закрепляется юридически за мужем или женой, в результате чего у того, кто записан в регистрационных документах, возникает иллюзия, что он имеет на неё безоговорочное единоличное имущественное право.

Второй супруг в этой ситуации испытывает вполне естественную тревогу и задаётся вопросом – как не остаться обделённым и получить свои квадратные метры.

Существуют, разумеется, случаи, когда вопрос в имущественном праве на часть приобретённой в браке недвижимости спорный.

К примеру, квартира или дом полностью приобретались на средства, предоставленные родителями одного из супругов, и этот факт зафиксирован юридически, или квартира досталась в собственность по договору приватизации, участие в которой один из супругов принимать отказался или не имел на это права.

Если же речь идёт о приобретении недвижимости в браке по договору купли-продажи, то долю в этом совместно нажитом имуществе имеет и тот супруг, который не является собственником по документам и на этой жилплощади не прописан.

Доказывать отдельно ничего не требуется – порядок определения собственности установлен п.2 ст. 34 СК РФ, в соответствии с которым приобретённые в браке квартира или дом принадлежат каждой из сторон вне зависимости от того, на кого они оформлены или кем из супругов вносились в приобретение деньги.

Однако чтобы каждый из собственников получил право распоряжаться своей частью недвижимости, необходимо изменить статус собственности – перевести её из общей совместной в долевую.

Что такое доля в имуществе?

Дробь пишем, а комната в уме?

Самое время разобраться, что же такое доля в недвижимости.

Зачастую при обсуждении этого вопроса с клиентами приходится слышать нечто подобное: «мне с детьми в квартире принадлежит гостиная и спальня, а ему небольшая комнатка возле кухни». Когда речь заходит об особняках, то обычно фигурируют этажи.

Так вот, на этапе определения причитающихся каждому долей, ни о каких комнатах или этажах речь не идёт.

Доля – это арифметически выраженная простой дробью часть в объекте недвижимости, не привязанная к конкретно взятым помещениям или квадратным метрам.

Выражаясь юридическим языком, это «доля в праве», которую при наличии разногласий определяет суд в процессе раздела совместно нажитого недвижимого имущества супругов.

Как разделить имущество на доли?

Как уже говорилось выше, долю в объекте недвижимости дарить, продавать, завещать по наследству или использовать в качестве залогового имущества можно только после изменения статуса совместной собственности – перевода её в долевую и регистрации данного факта в Росреестре.

Через суд

Если раздел квартиры или дома проводится в суде, то после того как выносится судебное решение об определении долей, статус объекта недвижимости изменяется автоматически – она становится долевой, но данные изменения также следует зарегистрировать в Росреестра.

Мировым соглашением (У нотариуса)

Определить доли можно и без участия суда, заключив соглашение и заверив его у нотариуса.

Разногласия, как делить совместно нажитую недвижимость – по закону или «справедливости» – не редкость.

К примеру, один из супругов, может полагать, что из-за разницы в доходах (он работал, а жена нет), его вклад в приобретение квартиры или дома более ощутимый, а, следовательно, и доля должна быть больше.

Следует заметить, что с точки зрения законодательства это не более чем иллюзия. Если нет брачного договора или соглашения о разделе недвижимости, то в соответствии со ст. 39 СК РФ совместно нажитое имущество делится на равные доли между супругами.

Здесь следует уточнить один немаловажный момент – обычно квартира или дом являются составной частью совместно нажитого имущества. И доля одного из супругов может оказаться в объекте недвижимости большей или вообще отойти к нему целиком – при том, что будет реализовано требование закона о равенстве долей при разделе имущества в целом.

Нередко перед обращением в суд требуется определить, как наиболее выгодно разделить имущество, и стоит ли в принципе стремиться к получению доли в квартире или доме.

Это вопрос крайне деликатный и при обращении к нам решается всегда индивидуально. Требуется не просто рассмотреть подлежащее разделу имущество, но и учесть жизненные обстоятельства, в которых находится наш доверитель и все условия, на которых приобреталась недвижимость.

Пример 1: получении ¼ части квартиры и денежной компенсации за остальную часть доли, при наличии несовершеннолетних детей

Возьмём, к примеру, довольно типичную ситуацию, когда существенной частью спорного имущества является квартира, состоящая из двух комнат.

Суд без участия адвоката с вероятностью 99,9% разделит её в равных долях. Но при сходных условиях задачи – раздел двухкомнатной квартиры между супругами, имеющими детей, решение может быть разным.

Одна из наших клиенток, выступающая истицей, изначально не имела каких-то сомнений в отношении раздела квартиры в равных долях. Но при более пристальном рассмотрении её ситуации в был найден тактически более выгодный для неё вариант раздела.

Было решено настаивать на получении ¼ части квартиры и денежной компенсации за остальную часть доли. В судебном процессе ответчику нами был предложен проект мирового соглашения о разделе недвижимости таким образом. По итогу переговоров сторонами было подписано данное мировое соглашение.

Судите сами – другим местом жительства наша клиентка не обладала, а бывший супруг проживать на отчуждаемой ему жилплощади не планировал, но право собственности на квартиру терять не хотел. Сопрягалось ли закрепление в собственности за нашей клиенткой доли в размере ½ с получением каких-то выгод?

Разумеется, нет. Право пользования жилплощадью у неё сохранялось как в случае получения ею ½, так и ¼. Соответственно, право посещать квартиру и распоряжаться ею иным способом получал и бывший супруг, причём вне зависимости от размера отходящей к нему доли.

Могла ли полученная клиенткой доля расцениваться как потенциально перспективный объект продажи? Маловероятно.

Не будем забывать, что в квартире был уже прописан несовершеннолетний ребёнок, что делало практическую продажу доли фактически невозможной. Кроме того, бывший супруг теоретически мог прописать своих будущих детей на причитавшуюся ему долю.

Теперь давайте взглянем, какой набор выгод получила клиентка при варианте раздела, предложенном нами:

  • денежную компенсацию, выражавшуюся в достойной сумме;
  • облегчение потенциальной продажи своей доли. При покупке другого жилья требования органов опеки о достойных условиях проживания несовершеннолетних при закреплении в собственности ¼, а не ½ в прежней квартире выполнить гораздо проще.

Пример 2: Получение денежной компенсации за долю в квартире

Другой пример. Спорным объектом также была двухкомнатная квартира. Но клиентка имела возможность проживания у родителей. Получение доли в квартире практически не приносило ей никаких выгод.

Тактически выигрышным было получение денежной компенсации за причитающуюся ей половину квартиры. Ответчик в свою очередь на такие условия был согласен, так как тоже не желал делить квартиру с бывшей супругой. Нами был подготовлен проект соглашения о разделе имущества таким образом, который впоследствии был подписан сторонами и нотариально заверен.

Отвоёванные деньги послужили начальным вкладом в приобретение нового жилья. Реализовать такую покупку при получении доли клиентке было бы невероятно сложно.

Как видите, роль по-настоящему компетентного адвоката сводится не к элементарному сопровождению своего доверителя в суде.

Его задача – помочь определиться с наиболее выгодным вариантом решения, дотошно и тщательно взвесив все «против» и «за», а затем, пользуясь знанием тонкостей законодательства, отстоять тот вариант раздела, в котором заинтересован его доверитель.

Риски, связанные с получением доли

Как мы уже сказали чуть выше, доля в квартире или доме не имеет материальной привязки к каким-то конкретно определённым комнатам или другой территории.

Чтобы причитающаяся кому-то доля из абстрактной арифметической дроби превратилась в нечто материально-осязаемое, в некоторых случаях применяется специальная процедура, то есть «выдел доли в натуре».

Проще говоря, в результате из какой-то жилплощади выделяется самостоятельный автономный объект недвижимости.

Но такой вариант возможно претворить в жизнь далеко не всегда, такая процедура относится, как правило, к земельным участкам и домам.

Возможность проведения этого мероприятия наше законодательство предусматривает, но ограничивает случаи, когда это действительно может быть осуществлено.

Есть даже специальная статья 252 ГК РФ, которая так и называется: «Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли».

В её третьем пункте говорится о том, что участник долевой собственности имеет право требовать выдела своей доли в натуре.

В этом же п. 3 есть абзац, начинающийся довольно примечательной фразой: «Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу …»
Что здесь имеется в виду? Да фактически то, что обладатель доли в квартире многоэтажного дома не может рассчитывать на её перевоплощение в самостоятельную жилплощадь.

Почему – да просто выделение доли предполагает образование жилого помещения, имеющего отдельный санузел, кухню и вход, а в реальности БТИ столь серьёзную перепланировку не допустит.

С домовладением такое бывает вполне выполнимо. Но здесь имеются свои немаловажные нюансы.

Дом и прилегающая к нему территория должны обладать способностью раздела в соответствии с долей каждого из бывших супругов. При этом у каждого должны образоваться отдельный вход, кухня и санузел.

Однако даже при наличии такой возможности её устного подтверждения недостаточно. В суде необходимо предоставить результаты экспертизы, доказывающей возможность такого раздела, с приложением проекта перепланировки.

Следует заметить, что процедура проведения экспертизы и разработка проектной и технической документации удовольствие не из дешёвых.

Нелишне заметить, что домовладение, претерпевшее подобную перестройку, существенно теряет ликвидность.

Всё вышесказанное – серьёзный повод к тому, чтобы крайне вдумчиво подходить к решению о способе раздела совместно нажитого имущества, когда его частью является жилплощадь.

Отсутствие практической возможности выдела доли в натуре является существенным препятствием и для применения п.2 ст. 39 СК РФ, дающего судьям право определить для супруга, с которым остаются несовершеннолетние дети, долю, равную не ½, а больше.

Впрочем, обманчивой радужности этого пункта у нас посвящена отдельная статья, познакомившись с которой вы поймете, почему рассчитывать на него не очень-то стоит.

Знакомясь с реальными жизненными историями и проблемами, которыми делятся друг с другом участницы женских интернет-форумов, нередко приходится встречать истории «с хорошим концом», в которые дамы с удовольствием верят.

Да и как не поверить в добрую сказку, в которой суд «из-за детей» назначил не ½, а, например, ⅔ !

К подобным легендам следует относиться критически. При разделе имущества супругов дети также могут получить в собственность часть недвижимости, например, при покупке с использованием средств материнского капитала, поэтому суд на вполне естественных основаниях делит имущество пропорционально вложенным средствам каждого члена семьи.

Источник: https://www.planeta-zakona.ru/blog/razdel-dolevoy-sobstvennosti-i-opredelenie-doley-suprugov.html/

Письмо Федеральной налоговой службы от 20 ноября 2019 г. N СД-4-3/23559@ “О порядке расчета доли недвижимого имущества в активах организации”

Доля недвижимого имущества

Федеральная налоговая служба рассмотрела письмо по вопросу порядка расчета прямой или косвенной доли недвижимого имущества, расположенного на территории Российской Федерации (далее – российская недвижимость), в составе активов организации для целей применения соответствующих положений соглашений об избежании двойного налогообложения и Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) и сообщает следующее.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 309 Кодекса доходы от реализации акций (долей) организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, а также финансовых инструментов, производных от таких акций (долей), за исключением акций, признаваемых обращающимися на организованном рынке ценных бумаг в соответствии с пунктом 9 статьи 280 Кодекса, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом.

Аналогично соглашения об избежании двойного налогообложения с такими странами, как Австралия, Австрия (Протокол), Армения, Бельгия (в новой редакции), Великобритания, Венесуэла, Вьетнам, Гонконг, Египет, Израиль, Ирландия, Испания, Казахстан, Канада, Кипр (Протокол), Киргизия, Китай, Латвия, Литва, Люксембург, Мальта, Марокко, Намибия, Нидерланды, ОАЭ, Сингапур, Таиланд, Украина, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швейцария, Швеция (протокол), Эквадор, Япония предоставляют право облагать налогом в Российской Федерации доходы от отчуждения акций (долей) или аналогичных долей участия, представленных недвижимым имуществом, расположенным на территории Российской Федерации.

Пунктом 4 статьи 10 Конвенции между Правительством Российской Федерации и Правительством Японии об устранении двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и о предотвращении избежания и уклонения от уплаты налогов от 07.09.

2017 установлено, что независимо от положений пунктов 2 и 3 статьи 10 данной Конвенции Российской Федерации предоставляется право облагать налогом по ставке, не превышающей 15 процентов, дивиденды, выплачиваемые российскими компаниями или инвестиционными фондами своим японским акционерам (участникам), акции или доли участия в которых представлены более чем на 50% недвижимым имуществом, расположенным на территории Российской Федерации.

В этой связи при отсутствии в Кодексе или международных соглашениях положений относительно правил расчета доли российской недвижимости в активах российской организации полагаем правомерным осуществление расчета доли российской недвижимости в активах организации “А” на основании балансовой стоимости активов организации “А” и балансовой стоимости российской недвижимости по данным бухгалтерского учета организации “А”, ближайших по времени составления к дате определения такой доли финансовых отчетностей (промежуточных (например, квартальных или полугодовых) или годовых).

Под балансовой стоимостью объекта российской недвижимости, являющегося амортизируемым имуществом, предлагаем понимать первоначальную стоимость объекта российской недвижимости, уменьшенную на величину амортизации, начисленной по указанному объекту российской недвижимости в бухгалтерском учете.

Кроме того, следует учитывать, что согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимому имуществу относятся, в том числе, объекты незавершенного строительства.

В этой связи в расчет общей стоимости российской недвижимости необходимо включать величину вложений организации в незавершенное строительство.

Доля активов организации “А”, прямо состоящих из российской недвижимости ( ), определяется как выраженное в процентах отношение суммарной балансовой стоимости объектов российской недвижимости, учитываемых на балансе организации “А” ( ), к общей величине активов этой организации “А” ( ):

.

Доля активов организации “А”, косвенно состоящих из российской недвижимости ( ), выраженная в процентах, определяется исходя из балансовой стоимости вложений организации “А” в уставный (складочный) капитал организации “Б” ( ) и/или в инструмент коллективного инвестирования “Б” и доли активов организации “Б”, состоящих из российской недвижимости ( ):

.

Под инструментом коллективного инвестирования для целей расчета доли российской недвижимости в активах организации понимается российская или иностранная структура без образования юридического лица (в частности, фонд, партнерство, товарищество, траст, иная форма осуществления коллективных инвестиций и (или) доверительного управления).

В аналогичном порядке производится расчет доли активов организации “А”, косвенно состоящих из российской недвижимости, в отношении вложений в уставный (складочный) капитал каждой организации (вложений в инструменты коллективного инвестирования), учитываемых на балансе организации “А”.

При этом следует учитывать, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 309 Кодекса к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации, подлежащим обложению налогом, относятся доходы от реализации акций (долей) организаций, более 50 процентов активов которых прямо или косвенно состоит из недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, а также финансовых инструментов, производных от таких акций (долей), за исключением акций, признаваемых обращающимися на организованном рынке ценных бумаг в соответствии с пунктом 9 статьи 280 Кодекса.

В этой связи если акции организации “Б” признаются обращающимися на организованном рынке ценных бумаг в соответствии с пунктом 9 статьи 280 Кодекса, то по таким акциям доля активов организации “А”, косвенно состоящих из российской недвижимости, не определяется.

Общая доля активов организации “А”, прямо или косвенно состоящих из российской недвижимости, определяется как сумма вышеуказанных долей активов:

.

Пример:

Балансовая стоимость российской недвижимости в балансе организации “А” – 1 млн. рублей,

Балансовая стоимость финансовых вложений в акции организации “Б” – 10 тыс. рублей. Иные финансовые вложения в капиталы других компаний, а также в инструменты коллективного инвестирования отсутствуют,

Балансовая стоимость иных активов организации “А” – 440 тыс. рублей,

Балансовая стоимость российской недвижимости в балансе организации “Б” – 100 млн. рублей,

Финансовые вложения в балансе организации “Б” отсутствуют.

Иные активы в балансе организации “Б” – 50 млн. рублей.

Тогда доля активов организации “А”, состоящих из российской недвижимости:

.

Доля активов, прямо или косвенно состоящих из российской недвижимости, в отношении организации “Б” и иных организаций, в капитале которых прямо или косвенно участвует организация “А”, определяется в том же порядке:

.

Следует учитывать, что если суммарная балансовая стоимость российской недвижимости, учитываемой на балансе организации “А” ( ), и вложений организации “А” в уставные (складочные) капиталы других организаций (вложений в инструменты коллективного инвестирования) ( ) составляет менее 50 процентов от общей величины активов организации “А”, то справедлив вывод, что активы такой организации “А” состоят из российской недвижимости менее чем на 50 процентов:

.

Для иностранной организации, имеющей российскую недвижимость, показатели определяются на основании финансовой отчетности такой иностранной организации, составленной в соответствии со стандартами, установленными личным законом такой иностранной организации и регистров бухгалтерского учета в рублях по курсу на дату составления финансовой отчетности.

Следует иметь в виду, что определения термина “недвижимость” в законодательстве Российской Федерации и соглашениях об избежании двойного налогообложения могут различаться.

В частности, пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

В то же время большинство двусторонних соглашений об избежании двойного налогообложения, заключенных Российской Федерацией с иностранными государствами (Австралия, Австрия, Бельгия, Великобритания, Испания, Канада, Кипр, Люксембург, Нидерланды, Швейцария и др.) не рассматривают морские, речные или воздушные суда в качестве недвижимого имущества.

В этой связи стоимость указанных активов должна учитываться в составе российской недвижимости для целей применения подпункта 5 пункта 1 статьи 309 Кодекса, но не должна учитываться в составе российской недвижимости для целей применения международного соглашения об избежании двойного налогообложения, если в таком соглашении указано, что данные активы не рассматриваются в качестве недвижимого имущества.

Подобные различия в толковании термина “недвижимое имущество” необходимо учитывать при расчете доли российской недвижимости в активах организации для целей применения Кодекса или международного соглашения Российской Федерации.

Принимая во внимание, что показатели, необходимые для корректного расчета доли российской недвижимости в активах организации, могут отсутствовать в публикуемых формах финансовой (бухгалтерской) отчетности организаций, до внесения изменений в Кодекс, определяющих порядок определения доли российской недвижимости, и регулирующих обмен информацией, необходимой для осуществления указанного расчета, налоговым агентам рекомендуется обращаться за получением необходимых сведений к организациям, в отношении которых необходимо произвести указанный расчет доли недвижимого имущества.

Указанные сведения могут предоставляться налоговым агентам, в частности, в виде итогового значения доли российской недвижимости, в активах организации, рассчитанного такой организацией самостоятельно после получения от налогового агента соответствующего обращения.

Действительныйгосударственный советникРоссийской Федерации2 класса Д.С. Сатин

ФНС разъяснила порядок расчета прямой или косвенной доли недвижимого имущества, расположенного на территории России, в составе активов организации для применения соглашений об избежании двойного налогообложения и НК РФ.

Указано, что относится к недвижимости.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/72936496/

2.1. Общие правила нотариального удостоверения сделок по отчуждению недвижимого имущества

Доля недвижимого имущества

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ) к сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся договор купли-продажи, договор мены и договор дарения недвижимого имущества.

Согласно установленным законом требованиям такие договоры заключаются в письменной форме (п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 567, ст. 550 ГК РФ).

Договор дарения недвижимого имущества, равно как и переход права собственности на недвижимое имущество по договорам мены и купли-продажи, подлежат обязательной государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Так, при отчуждении недвижимого имущества обязательному нотариальному удостоверению подлежат:

  • сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение составляют:

— сделки при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

— сделки, связанные с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

— сделки по отчуждению земельных долей;

— сделки по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом);

— договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (ст. 54 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»);
  • сделки, направленные на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества (ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»);
  • сделки, направленные на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающие обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства (ст. 12 Федерального закона от 3 декабря 2011 г. № 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»). 

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате.

При нотариальном удостоверении сделки, нотариус руководствуется правилами, предусмотренными Основами законодательства Российской Федерации о нотариате (далее — Основы), в частности, выясняет дееспособность обратившихся к нему за удостоверением сделки лиц, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона (ст. 43, 54, 55, 56 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, далее — Основы).

При удостоверении договоров, направленных на отчуждение имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность имущества лицу, его отчуждающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу (ст. 55 Основ).

Кроме этого, нотариус проверяет отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договоров, направленных на отчуждение недвижимого имущества.

При этом необходимые для удостоверения сделки сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, нотариусы запрашивают самостоятельно.

Удостоверение договоров об отчуждении объектов недвижимого имущества производится нотариусом по месту нахождения указанного имущества. Если отчуждаемые объекты недвижимости находятся на территории разных субъектов Российской Федерации, то удостоверение договора производится нотариусом по месту нахождения любого из объектов (ст. 56 Основ).

Нотариус удостоверяет сделку только в том случае, если сделка, равно как и документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении данного нотариального действия (ст. 48 Основ).

После удостоверения договора об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня или в сроки, установленные сторонами в договоре, представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ст. 55 Основ).

Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие (п. 2 ст. 157.1 ГК РФ). В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии должна быть указана та сделка, на совершение которой дано согласие. При этом молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ).

При отчуждении недвижимого имущества, являющегося общим имуществом супругов, для заключения одним из супругов сделки необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации).

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу необходимо принимать во внимание, что остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Исключение составляют случаи продажи доли с публичных торгов, а также продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При этом доля в праве общей собственности может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков в случае, если все остальные участники долевой собственности откажутся в письменной форме от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Нотариус удостоверяет сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, кроме сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению земельных долей; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая смерти собственника жилого помещения, когда договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, заключается в нотариальной форме в интересах наследников указанного лица доверительным управляющим наследственным имуществом, назначенным нотариусом); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Указанные сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения.

При удостоверении сделок по отчуждению недвижимости нотариусом взимается нотариальный тариф, установленный в ст. 22.1 Основ, а также плата за оказание услуг правового и технического характера.

соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества.

Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места).

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение.

Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством.

правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор.

Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию.принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности).

Источник: https://notariat.ru/sovet/pages/tag/21-obshchie-pravila-notarialnogo-udostovereniia-sdelok-po-otchuzhdeniiu-nedvizhimogo-imushchestva/

Сделки с долями недвижимости: что нового?

Доля недвижимого имущества

Новости и статьиГородская недвижимостьНазад

— ФЗ № 172 вводит обязательную нотариальную форму для всех видов отчуждения долей недвижимого имущества, а также всех видов отчуждения имущества несовершеннолетних. Петр Васильевич, уточните, на какие виды операций с недвижимостью распространяется закон?

— Обязательным стало нотариальное удостоверение не только операций купли-продажи, а всех видов отчуждения долей недвижимого имущества. В частности, это мена и дарение.

Кроме того, введена следующая норма – если квартира находится в общей собственности с определением долей, любые операции с этими долями также требуют нотариального заверения.

Осталось только два условия, когда разрешается совершить сделку по продаже в простой письменной форме. Это объекты с индивидуальной или общей совместной собственностью без определения долей.

— В девяти из десяти случаев в квартире проживает (и владеет ею) не один, а два или несколько человек. То есть, нотариальное удостоверение операций на «вторичке» стало практически обязательным?

— В ряде российских регионов, в том числе и Москве объектом собственности выступает не доля, а сама комната. И когда поднимается вопрос об отчуждении комнаты, не возникает обязанность нотариального удостоверения. Кстати, при таком подходе не нужен отказ сособственников от права преимущественной покупки. Ведь они – владельцы самостоятельных объектов недвижимости.

Поэтому законодательные изменения для москвичей имеют значение в ограниченном круге случаев. В частности, при отчуждении машино-места.

В других регионах получила распространение иная практика. Например, в Петербурге граждане являются собственниками именно долей в квартире. А уже в пользовании может оказаться комната.

Кроме того, порядок пользования может быть не определен, но сособственники остаются вправе этот порядок определить.

Однако в перспективе, когда придет время отчуждать свою долю, они получают не конкретную комнату, а долю в праве.

Хотя, конечно, при последующей сделке ни что не помешает указать в документах, что отчуждается такая-то доля, а в пользование переходит такая-то комната. С уточнением площади и других характеристик объекта.

— В вопросах принудительного выкупа микродолей с вступлением в силу новых законов что-то меняется?

— Норма о том, что нотариус может поспособствовать принудительному выкупу незначительной доли в пользу основного владельца, из окончательной редакции закона была удалена. Тем не менее, отмечу, что сегодня на практике «перекрыт кислород» рейдерам.

Ушла в прошлое схема с выкупом такими дельцами мизерной доли и дальнейшим вымогательством больших отступных с основного владельца. Согласно законодательным нововведениям нотариус не просто должен завизировать отчуждение доли.

Он обязан провести объективную проверку, извещались ли за месяц сособственники, чтобы при желании воспользоваться преимущественным правом покупки. А при дарении убедиться, что оно не является притворным.

— Как выглядят эти проверки?

— Мы сейчас разрабатываем соответствующий инструментарий. Так, увы, пока не решился вопрос с доступом нотариусов к архивной базе Федеральной миграционной службы. С другой стороны сейчас мы в режиме он-лайн получаем выписки и кадастровые паспорта. Кроме того, проводим проверку по реестру недееспособных граждан.

Также выступаем против сделок дарения не целой доли, а ее части.

— Какие расходы в связи с законодательными изменениями теперь россиян ожидают?

— Отмечу, что нотариальное удостоверение покупки-продажи долей стало обязательным не теперь, а с начала нынешнего года. Тогда вступил в силу ФЗ № 391. А новым законом (ФЗ-№ 172) стоимость процедуры с оформлением долей пересмотрена. На отчуждение долей тариф составляет 0,5% от суммы, но плата не может превышать 20 тыс. рублей.

— Параллельно с публикацией ФЗ-172 прошло сообщение об ограничении предельного размера платы за оказание услуг правового-технического характера. Это имеет отношение к операциям с долями?

— В определенном смысле такое отношение есть. При этом за оказание нотариусом услуг правового-технического характера (копирование, сшивание листов, составление текста документов….) плата всегда взимается дополнительно к тарифу. И в ряде случаев ее размер даже превышает сам тариф.

До последнего времени размеры платы за услуги назначался отдельно каждой региональной нотариальной палатой. Но 3 июля президент РФ подписал ФЗ № 332. Это поправки в Основы законодательства о нотариате, согласно которым верхнюю планку стоимости услуг для каждого региона определяет Федеральная нотариальная палата.

Новые тарифы она должна донести до общественности до 1 ноября. А действовать эти тарифы будут с 1 февраля следующего года.

Например, в Москве и Петербурге такие услуги при обязательно нотариально заверяемых операциях с долями теперь будут стоить до 5 тыс. рублей.

Кстати, новыми правилами предусмотрены льготы. Плата за услуги полностью отменяется для несовершеннолетних и ветеранов ВОВ, а для инвалидов I группы сокращается вдвое.

— В новом законе много говорится о защите интересов несовершеннолетних. На практике в вопросах собственности на объекты недвижимости что-то меняется?

— Особых изменений нет. Достаточно той защиты, которую дает действующий с Нового года ФЗ № 391.

— Правила оформления завещаний эти законодательные изменения как-либо затрагивают?

— Нет.

— До Нового года нотариальный депозит в силу малоизвестности занимал минимальную долю рынка расчетов по сделкам с недвижимостью между физлицами. По идее и новогоднее, и недавнее изменения нотариального законодательства должны способствовать популярности расчетов через депозит. По вашим прогнозам какая доля рынка в перспективе будет приходиться на депозитные расчеты?

— Думаю, не менее 10% сделок на вторичке – в регионах, где объектом собственности является не комната, а доля. Но даже и в этих регионах, к сожалению, до сих пор жива практика указания при сделках заниженной цены на объект. И это серьезно мешает росту спроса на расчеты по сделкам через нотариуса. Увы, мы настаиваем, чтобы в документах фиксировалась реальная цена.

— Кстати, мне неоднократно приходилось слышать от риэлторов, что депозит нотариуса удобен только для прямых продаж. Встречную сделку, а тем более цепочку из нескольких сделок через него не провести. Вы согласны?

— Провести можно. Есть живые примеры.

Беседовал Игорь Чубаха

Разумная Недвижимость

По информации портала. При использовании материала гиперссылка на Razned.ru обязательна.

В Петербурге и Ленинградской области немало заповедных мест с богатой историей и потрясающими видами. Красносельский, Пушкинский, Петроградский, Кронштадтский районы славятся своими территориями с великолепной природой….

Источник: https://razned.ru/urban-property/article/transactions-with-shares-of-real-estate-what-s-new/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.