Долевые

Долевое строительство — что это такое и в чем его преимущества?

Долевые

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

История возникновения

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости.

В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд.

Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков.

Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/dolevoe-stroitelstvo-chto-eto-takoe.html

Энциклопедия решений. Исполнение долевых обязательств | ГАРАНТ

Долевые

Исполнение долевых обязательств

Долевое обязательство – это обязательство, в котором участвуют несколько кредиторов или несколько должников или несколько кредиторов и несколько должников, в силу которого каждый из таких кредиторов имеет право требовать исполнения или каждый из таких должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими кроме случаев, когда непропорциональность долей не вытекает из правовых актов или соглашения сторон (ст. 321 ГК РФ).

Применительно к обязательствам с множественностью лиц на стороне должника или кредитора общее правило закрепляет презумпцию долевого обязательства (ст. 321 ГК РФ).

Солидарность обязательств возникает лишь в случаях, когда это предусмотрено договором или законом, прежде всего при неделимости предмета обязательства (п. 1 ст. 322 ГК РФ).

Противоположная презумпция установлена применительно к обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью: солидарность является правилом, долевой характер – исключением из него (п. 2 ст. 322 ГК РФ).

Доли, приходящиеся на каждого из должников или каждого из кредиторов в долевом обязательстве, признаются равными, если иное не вытекает из закона или соглашения сторон.

К примеру, если предметом долевого обязательства является арендная плата за пользование объектом общей долевой собственности, то полученная одним из кредиторов арендная плата будет распределяться пропорционально долям в праве общей собственности на объект аренды, если стороны соглашением не установили иного.

https://www.youtube.com/watch?v=q8hbiWVULpg

Неравенство долей обнаруживается, к примеру, при переходе прав из обязательства с делимым предметом исполнения к наследникам по завещанию, которые наследуют не в равных долях.

Исключение из принципа равенства долей предусмотрено законом также применительно к деликтным правоотношениям. Так, причинитель вреда, возместивший совместно причиненный вред, вправе требовать с каждого из других причинителей вреда долю выплаченного потерпевшему возмещения в размере, соответствующем степени вины этого причинителя вреда (п. 2 ст. 1081 ГК РФ).

Однако, если иное не предусмотрено законом, иным правовым актом или не вытекает из существа обязательства, – следует исходить из принципа равенства долей в отношении всех его участников.

Изменение изначально установленных долей в долевом обязательстве невозможно без согласия кредитора (ст. 310 ГК РФ).

Порядок применения ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение долевого обязательства предопределен характером исполнения такого обязательства.

Должник несет ответственность перед кредитором лишь в той части обязательства, которая падает на него.

А при множественности кредиторов каждый из этих кредиторов вправе требовать возмещения убытков, уплаты неустойки или применения иных мер ответственности только за неисполнение той доли требования, которая относится к этому кредитору.

Выбытие из обязательства одного из должников без правопреемства (например, в результате ликвидации юридического лица) или несостоятельность одного из должников относятся к риску кредитора. Требование кредитора к выбывшему из правоотношения должнику между оставшимися в долевом обязательстве должниками не распределяется.

Поскольку долевое обязательство всегда имеет делимый предмет, возникновение такого обязательства имеет, как правило, вынужденный (неизбежный) характер (образование множественности лиц зависит зачастую не от усмотрения самих этих субъектов, а от наступления определенных событий либо такая множественность образуется в силу прямого указания закона). К примеру, долевое обязательство возникает в случаях, когда первоначально такое обязательство не было осложнено множественностью, но стало долевым в результате универсального правопреемства со множественностью правопреемников (например при наследовании несколькими наследниками) или когда долевое обязательство является встречным по отношению к обязательству с неделимым предметом (к примеру, обязанность внесения арендной платы за пользование имуществом, находящимся в общей собственности нескольких лиц).

Долевое обязательство можно условно представить в виде нескольких не осложненных множественностью лиц обязательств, в которых каждый из должников обязан к исполнению или каждый из кредиторов имеет право требования в силу отдельных обязательств.

К примеру, в долевом заемном обязательстве, в котором участвуют двое должников, кредитор вправе требовать от каждого уплаты 50 % от предоставленной суммы займа (100 000 рублей). Однако можно представить, что между этими же сторонами существует два заемных обязательства в размере 50 000 рублей.

Порядок исполнения этих обязательств будет идентичен. Однако отличия между долевым обязательством и совокупностью обязательств проявляют себя, к примеру, в вопросах прекращения обязательств (так, для полного прекращения долевого обязательства по соглашению сторон необходимо согласие всех участников долевого обязательства).

Это обусловливает необходимость четкого разграничения: в первом случае идет речь о существовании одного долевого обязательства, а во втором – о совокупности обязательств.

Долевые кредиторы по обязательству, исполнение которого обеспечено залогом, являются солидарными созалогодержателями по такому залогу (если иное не предусмотрено законом или договором).

Денежные суммы, вырученные от реализации предмета залога, распределяются между такими созалогодержателями пропорционально размерам их требований, обеспеченных залогом, если иное не предусмотрено договором между ними (п. 2 ст. 335.1 ГК РФ).

Источник: https://base.garant.ru/58074882/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.