Долевые споры в квартире

DAT-СПб Группа компаний

Долевые споры в квартире
ДОЛЕВЫЕ СПОРЫ 28.03.2017 10:50

В помещениях Федеральной регистрационной службы Российской Федерации (Росреестра) очень часто можно наблюдать, как при прочтении свидетельства о государственной регистрации права кроме радости в глазах у счастливых обладателей недвижимого имущества появляется удивление. Особенно огорчает людей раздел “Вид права”.

Многие граждане уверены, что, получив, например, в наследство имущество, они стали полноценными владельцами дома или квартиры. И очень огорчаются, узнав, что помимо них владельцем дома стал кто-то еще, а они не стопроцентные собственники, а всего лишь обладатели доли. Причем обладатели доли в праве на недвижимое имущество, а не конкретной его части.

Таким собственникам приходится объяснять, что дом теперь находится в общей долевой собственности, владение и пользование которым должно осуществляться по соглашению всех участников. Что доля в праве виртуальна, ее нельзя выразить в конкретных помещениях.

Долевые собственники не владеют каждый своей половиной квартиры, они совместно владеют единым помещением. А если нет желания делить имущество с третьим лицом или лицами, то всегда можно продать долю, получить денежную компенсацию или выделить долю в натуре.

Режим права общей долевой собственности на недвижимое имущество регулируется гражданским законодательством. Согласно статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Режим совместной собственности установлен для лиц, например, вступивших в брак (супругов), для товарищей крестьянско-фермерских хозяйств или членов потребительских и садово-дачных кооперативов. Для остальных установлен режим долевой собственности.

Принадлежность имущества на праве общей собственности нескольким субъектам обусловливает особенности осуществления ими правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом, прекращения общей собственности.

Одной из особенностей является наличие нормативно установленных условий реализации сособственниками принадлежащих им правомочий владения, пользования, распоряжения, необходимость соблюдения некоторых ограничений (стеснений) при осуществлении последних.

Участники общей собственности, осуществляя принадлежащие им правомочия, не обладают той абсолютной правовой свободой, которой наделены законом субъекты индивидуальной собственности.

Совместное владение недвижимостью таит в себе ряд неудобств. Так, например, судебной практике известны случаи, когда один из собственников доли в праве на квартиру зарегистрировал себя и членов своей семьи в помещении без согласия остальных участников долевой собственности, что является нарушением закона и стало основанием аннулирования регистрации данных лиц.

Желание произвести ремонт или установить кондиционер в помещении также не может быть реализовано без согласия всех собственников помещения, поскольку в соответствии с гражданским законодательством (статья 247 ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.

Право распоряжения долей собственника ограничено в силу закона правами других сособственников. При этом необходимо помнить, что объектом данного права является не конкретное имущество, его часть либо его стоимость, а доля в праве на общее имущество, выступающая в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, различных гражданско-правовых сделок.

Так, например, статья 246 ГК предусматривает возможность продажи, дарения, завещания, залога сособственником принадлежащей ему доли постороннему лицу с обязательным соблюдением при ее возмездном отчуждении правила преимущественной покупки, предусмотренного статьей 250 ГК РФ. Прежде чем передать права на долю третьему лицу, например при продаже, собственник должен предложить остальным участникам долевой собственности выкупить долю по цене, за которую она продается.

Однако право преимущественной покупки не единственная преграда для собственника при распоряжении имуществом. Виртуальность доли делает затруднительным сам факт продажи.

Достаточно быстро найдутся покупатели на долю в московской квартире, но сколько времени потребуется для продажи прав на квартиру в каком-нибудь маленьком провинциальном городе или дом в деревне неизвестно.

Для ускорения процесса собственнику как минимум необходимо выделить долю в натуре, а затем уже искать покупателей.

Кроме того, сдать долю внаем или аренду обладателю таковой также не получится.

Примеры из судебной практики показывают, что доводы истцов о том, что они могли самостоятельно распоряжаться своими долями жилого помещения путем сдачи в аренду, будут отклонены судами как первой, так и вышестоящих инстанций.

Суды указывают, что при отсутствии соглашений о совместном распоряжении имуществом, о порядке пользования помещением и выделении доли в натуре возможности определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду, не имеется.

Следовательно, принадлежащие сособственникам доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе посредством заключения сделок по сдаче их в аренду. Если же собственники договорились сдавать в аренду имущество как единое целое, законодательные ограничения на эти действия отсутствуют.

Необходимо отметить, что согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К таковым относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.

Жилищным законодательством установлен запрет для собственников помещений в многоквартирном доме на выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждение доли и иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (статья 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Особо неприятный случай для собственников долей в праве на общее имущество – обращение взыскания на долю должника в этом имуществе.

В соответствии с абзацем 1 статьи 255 ГК РФ кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Такое взыскание допускается законом лишь в случаях, когда другого имущества собственника недостаточно для удовлетворения требования кредитора.

Согласно абзацу 2 статьи 255 ГК РФ, если выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга. В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов (абзац 2 статьи 255 ГК РФ).

Обращение взыскания на долю в одних случаях позволит участнику или участникам долевой собственности увеличить размер своей доли за счет должника, в других – привнесет чувство опасности и разлад в сложившиеся отношения соседей, поскольку неизвестно, кто станет новым обладателем права на имущество (это могут быть и физические, и юридические лица) и с каким умыслом оно приобретается.

В жизни люди редко умышленно становятся участниками долевой собственности. Как правило, это происходит в силу закона.

И совсем нередки ситуации, когда жилым помещением фактически владеют малознакомые лица, у которых свои интересы на собственность, свои намерения ею владеть и распоряжаться.

Отсюда проистекают многочисленные жилищные споры: разведенные супруги, конфликтующие родственники, наследники и прочие не хотят не только жить под одной крышей, но и просто быть совладельцами жилья.

В быту это приводит к конфликтам, начиная, например, с возможности курить в общем помещении до права пользоваться какой-либо частью помещения или права пользования помещением в определенный период времени.

Такие конфликты вынуждают собственников либо устанавливать обязательные правила пользования общими помещениями, либо избавляться от имущества или искать способы ограждения себя от других долевых участников.

Гражданским законодательством участнику долевой собственности позволено в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества, если собственникам добровольно не удалось договориться о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них (статья 252 ГК РФ).

Выдел отличается от раздела тем, что в первом случае выделяется доля одного из сособственников без прекращения права общей собственности для остальных ее участников, во втором – общая собственность на имущество полностью прекращается. Последнее происходит, в частности, когда объект недвижимости принадлежит двум гражданам и одному из них выделяется его доля либо когда все участники потребуют выдела в натуре принадлежащих им долей.

Мотивы реализации правомочия на раздел имущества или выдел из него доли участником общей собственности правового значения не имеют и не могут являться основанием для отказа в иске. Обстоятельством, имеющим юридическое значение для разрешения возникшего спора, является намерение истца (участника общей долевой собственности) прекратить правоотношение общей собственности.

В судебной практике нередки иски участников общей собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме о выделе или разделе жилого помещения с передачей в собственность изолированных комнат и в долевую собственность – мест общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная комната, туалет, балкон и т.п.).

Однако если правоотношение общей собственности в результате раздела имущества или выдела из него доли в натуре не прекращается, то такой иск удовлетворению не подлежит.

Из этого обоснованно исходит многолетняя судебная практика.

Правовым последствием раздела общего имущества или выдела доли в натуре является безусловное прекращение общей собственности с участием соответствующего сособственника.

Источник: https://dat.spb.ru/novosti/news_post/dolevyye-spory

Как отсудить долю в квартире у собственника согласно закону?

Долевые споры в квартире

Чаще всего близким людям приходиться обращаться в суд тогда, когда дело
касается раздела недвижимого имущества. Чтобы данная процедура прошла как можно мягче, к ней необходимо подойти со всей ответственностью и юридической грамотностью.

Конечно, самым оптимальным вариантом раздела имущества является мирная договорённость между собственниками. Однако достичь соглашения удаётся не всегда, поэтому в судебной практике случаи имущественных споров между близкими родственниками встречаются не так уж и редко.

Когда может возникнуть необходимость обращения в суд?

Наиболее частыми причинами судебных разбирательств в отношении распределения долей среди собственников жилого помещения являются:

  1. После расторжения брака один из супругов выказывает претензию на выделение доли из общей долевой собственности, владельцем которой он является вместе с бывшим мужем/женой.
  2. Дети от предыдущих браков одного из родителей или совместные потомки желают получить часть жилого дома или квартиры в свою собственность;
  3. Прочие близкие родственники (бабушки/дедушки, братья/сёстры) отстаивают свои права на жилое помещение.

Подобные конфликты редко разрешаются мирным путём, поэтому рано или поздно одна из сторон обращается в суд.

Однако, грамотное совершение этой процедуры требует определенных знаний её непосредственного механизма.

Судебное решение в подобных разбирательствах выносится на основании веских аргументов, поэтому сторонам стоит позаботиться о серьёзной аргументации своих притязаний на долю одного из собственников.

Если же достаточных причин на передачу права собственности на жилое помещение не представлено, то суд, как правило, принимает решение о равноправном распределении жилой площади.

Например, если равноправными собственниками квартиры являются бывшие супруги, то при обращении в суд женщины, воспитывающей одного или нескольких детей несовершеннолетнего возраста, она может рассчитывать на выделение ей большей части квартиры, нежели её бывшему мужу.

Документы, необходимые для подачи в суд

В первую очередь собственнику необходимо написать исковое заявление. Данную задачу лучше поручить опытному юристу, поскольку наличие в документе ошибок — это повод для отказа в принятии заявления судебным секретарём.

Также потребуются следующие документы и их ксерокопии:

  • Свидетельства о государственной регистрации брака или о его расторжении;
  • Паспорта собственников (страницы с личной информацией и адресом регистрации);
  • Техпаспорт жилого помещения, подлежащего разделу;
  • Документ, подтверждающий право собственности заявителя на квартиру;
  • Архитектурный план помещения, содержащий информацию о распределении прав собственности.

Кроме вышеуказанных документов, заявителю потребуется предъявить сотруднику канцелярии суда квитанцию об оплате государственной пошлины за исковое заявление.

Её сумма определяется ценой иска, то есть рыночной стоимостью доли жилого помещения, на которую претендует заявитель. Определение цены иска необязательно возлагать на компетентного сотрудника оценочного бюро, достаточно указать среднюю стоимость на рынке недвижимости.

Также решение об обращении к специалисту может принять судья, на основании соответствующего ходатайства одной из сторон.

Алгоритм действий

Конечно, оптимальным вариантом для обеих сторон является решение вопроса путём мирного урегулирования, но к сожалению, процент подобных соглашений в судебной практике весьма невелик.

  1. Первое, что следует сделать заявителю перед обращением в суд — это оценить стоимость доли жилого помещения, на которую он претендует. Сделать это можно самостоятельно, опираясь на средние рыночные цены на жильё, или, воспользовавшись услугами квалифицированного эксперта.
  2. Следующий этап — подготовка необходимых документов, снятие ксерокопий и оплата государственной пошлины. На данном этапе следует решить, достаточно ли оснований для неравноценного распределения долей среди собственников квартиры. Если основания для этого веские, то нужно также подготовить документы, подтверждающие это (например, свидетельства о рождении детей).
  3. Затем истцу нужно обратиться в бюро независимой экспертизы, которое должно определить, возможно ли выделение доли жилого помещения в принципе.
  4. Когда все документы подготовлены, экспертизы пройдены, и цена иска определена, можно приступать к написанию заявления. Опять-таки, доверить это лучше профессионалам.
  5. Готовое исковое заявление, пакет документов и квитанция предоставляются сотрудникам канцелярии районного отделения суда. К слову, существует возможность рассрочки госпошлины или уменьшения её размера: данное решение принимает суд на основании ходатайства заявителя.
  6. Принятие судом документов сопровождается письмом, направленном по адресу истца.

В случае положительного решения суда заявителю будет выделена доля из собственности ответчика или назначена денежная компенсация, если выделение доли жилого помещения не представляется возможным по решению независимой экспертизы.

Кто несёт издержи за судебное разбирательство?

Госпошлину за исковое заявление оплачивает истец. Её размер определяется в процентном отношении к средней стоимости доли квартиры, на которую претендует заявитель и составляет от 400 до 60 000 рублей.

Техническая экспертиза производится за счёт средств ответчика, однако, если он не желает оплачивать данную процедуру, это может сделать истец.

Издержки включают в себя затраты истца на услуги адвоката, различные юридические консультации и т.д. Сумма этих затрат сугубо индивидуальна и зависит от расценок конкретного адвокатского бюро, количества судебных заседаний, числа и сложности технических экспертиз.

Чьи шансы больше выиграть дело?

Обращаясь в суд, необходимо учитывать, что претензии родителей на доли в жилой собственности детей не имеют никаких шансов на положительное решение суда.

Впрочем, также и дети не могут претендовать на доли, принадлежащие их родителям.

Претендовать на долю в квартире на основании одной лишь прописки в ней — также дело безнадёжное.

Как правило, наиболее выигрышное положение в подобных судебных разбирательствах у бывших жён, воспитывающих несовершеннолетних детей

Пример 2

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/kak-otsudit-dolyu-v-kvartire-u-sobstvennika.html

Верховный суд разъяснил, когда совладельца жилья в него не пустят

Долевые споры в квартире

Квартирные иски о вселении в жилое помещение одни из наиболее сложных и болезненных. Особенно если речь идет о сособственниках – гражданах, владеющих долями в одной квартире. Точной цифры, сколько в стране квартир в долевой собственности, нет. Но даже если судить по количеству судебных исков, поданных собственниками долей, то цифра получается очень серьезная.

В этой связи очень важное разъяснение одной сложной ситуации, в которую попадают сособственники меленького жилья, сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ. Ее разъяснения могут оказаться крайне полезными не только для судей, но и для граждан, оказавшихся в подобной “тупиковой” ситуации.

Все началось с иска о вселении, который принес в районный суд города Сочи гражданин. В суде этот человек заявил, что ему принадлежит 1/4 доли в однокомнатной квартире. Но большей частью – 3/4 доли – владеет некая гражданка, с которой он договориться не может.

Истец просит суд вселить его в квартиру.
Центральный районный суд Сочи иск рассмотрел и во вселении гражданину отказал. А вот Краснодарский краевой суд этот отказ отменил и вынес новое решение – вселить собственника “четвертинки” в однокомнатную квартиру.

Когда работодатель не отвечает за несчастный случай с подчиненным

Ответчица с таким подселением не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там дело затребовали, изучили и заявили, что не согласны с решением апелляции. И объяснили, почему.

Предметом спора стала однокомнатная квартира в 30 квадратных метров общей и 14 жилой площади. По завещанию квартира досталась двум гражданам.

Наша ответчица получила 3/4 доли и 1/4 другой гражданин, который под видом подарка продал свою часть нашему истцу. Тот в квартире никогда не жил.

И как сказано в материалах суда, “соглашение между сособственниками спорной квартиры о порядке пользования общей и жилой площадью не достигнуто”.

Районный суд, когда отказывал в иске, увидел, что квартира не предназначена для совместного проживания. Нет никакой технической возможности определить порядок пользования. А отношения у сособственников конфликтные.

По мнению районного суда, истец “не обладает безусловным правом на вселение”, следовательно и проживания в крохотной квартире. Реализация собственником своих прав на владение и пользование жилым помещением, сказал районный суд, зависит от размера его доли.

По мнению райсуда, вселение сособственника в такое жилье возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сособственников жилого помещения, соразмерного его праву собственности”. А в однокомнатной квартире нет комнаты “соразмерной доле истца”.

По мнению райсуда, вселение гражданина приведет к “существенному ущемлению прав и законных интересов” ответчицы. Совместное проживание же этих собственников в квартире невозможно, и они не являются членами одной семьи.

При этом райсуд подчеркнул: квартира никогда не была местом жительства истца. Ему “подарили” долю семь лет назад, и за все эти годы истец никому никаких претензий не высказывал и не требовал вселения и “определения порядка пользования”.

Краевой суд с таким решением коллег не согласился. Апелляция заявила, что истец “лишен возможности проживать в спорной квартире, сособственником которой он является”.

А то, что у него маленькая доля, проблемой не является, так как, на взгляд краевого суда, это обстоятельство “не ограничивает право собственника на реализацию правомочий по фактическому владению и пользованию принадлежащей ему на праве собственности” квартиры.

Верховный суд с выводами Краснодарского краевого суда категорически не согласился.

Верховный суд рассуждал так. По Гражданскому кодексу (статья 247) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по согласованию сторон.

Если договориться не получается, то в порядке, который установит суд. Сособственник доли имеет право требовать “предоставление во владение общего имущества, согласно его доли”.

Если это невозможно, то он вправе требовать от других сособственников компенсацию.

Согласно Жилищному кодексу (статья 30), если у одного жилого помещения несколько собственников, то надо применить статью 247 Гражданского кодекса, в которой сказано про владельцев имущества, находящегося в долевой собственности.

мысль Жилищного кодекса (статья 1) такова: права и обязанности собственников жилья не должны нарушать права, свободы и интересы других граждан.

Верховный суд подчеркнул: исходя из всех приведенных норм получается, что участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле.

А при невозможности это сделать – доля мала, планировка квартиры не позволяет, нарушаются права других граждан на проживание в этом помещении, право собственника может быть реализовано “иным способом”.

В частности, этот человек может попросить соответствующую компенсацию.

При этом Верховный суд подчеркнул: статья 247 Гражданского кодекса говорит, что в удовлетворении требований об определении порядка пользования жильем, если хозяева договориться не смогли, “не может быть отказано”.

Председатель ВС РФ поддержал правила борьбы с семейным насилиемЕще Верховный суд привел статью 10 Гражданского кодекса, в которой говорится вот что: не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также “иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав – злоупотребление правом”.

Если суд придет к выводу, что права одних сособственников жилья нуждаются в приоритетной защите по сравнению с правами других сособственников, то должен быть установлен такой порядок пользования, который не приведет к “недобросовестному осуществлению гражданских прав”.

Поэтому, по мнению высокого суда, суд, устанавливая порядок пользования жильем, вправе отказать во вселении конкретному человеку, назначив в качестве компенсации ему ежемесячную выплату его доли за фактическое пользование другими жильцами его собственности. Этого апелляция почему-то не учла.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам ВС, когда краевой суд вселил истца, он не только не применил 247-ю статью Гражданского кодекса, но и нарушил смысл статьи 2 того же кодекса, поскольку не разрешил спор, возникший между сособственниками.

По решению Верховного суда краевому суду предстоит пересмотреть свое решение.

Источник: https://rg.ru/2018/12/05/verhovnyj-sud-raziasnil-kogda-sovladelca-zhilia-v-nego-ne-pustiat.html

Доля в квартире – виды судебных споров

Долевые споры в квартире
| Статьи | Доля в квартире – виды судебных споров

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

– виды судебных споров

После принятия в 1991 году Закона о приватизации жилищного фонда в РФ подавляющее большинство граждан нашей страны стали участниками долевой собственности на свои квартиры.

Однако доля в квартире не всегда оказывается залогом спокойствия и имущественной защищенности своих хозяев. Нередко доля в квартире становиться причиной как мелких бытовых ссор, так и серьёзных конфликтов, решать которые приходится в судебном порядке.

О таких судебных спорах мы и постараемся рассказать в настоящей статье.

У Вас есть проблемная доля в квартире, которую решили продать? Тогда можете обратиться к нам. Звоните по телефонам: (495) 790-67-86.

Иски об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, вселении

Представьте себе такую ситуацию: брак между супругами, которые к тому же являются и участниками долевой собственности, распался, кто-то из бывших супругов уходит жить в другую семью, к родителям или снимает жильё.

После того, как эмоции проходят, бывший супруг решает вернуться в помещение, где ему принадлежит доля в квартире, но попасть к себе домой он уже не может, так как замки на входной двери заменены, а пускать в квартиру его никто не собирается. Обращения к участковому, уговоры, никаких результатов не приносят.

И вот человек идёт в суд с просьбой защитить его права, как собственника доли в квартире. Суд, конечно, удовлетворит его исковые требования, вселит его, обяжет других сособственников не чинить препятствия в пользовании квартирой, выдать ключи от квартиры. Судебный пристав-исполнитель поможет исполнить решение суда, вселит сособственника.

Однако ни решение суда, ни вселение в квартиру с помощью пристава не гарантирует собственника доли в квартире, что его проживанию в квартире опять не воспрепятствуют. В этом случае опять придется начинать всё сначала: приставы, суд, приставы…

В других случаях доля в квартире может быть приобретена по сделке (например, в результате наследования, дарения), да к тому же быть незначительной. В этой ситуации решение вопроса о вселении и нечинении препятствий уже не такое однозначное. Вот случай из практики.

Человек приобрёл по договору дарения 1/3 доли однокомнатной квартиры общей площадью 28,1 кв.м. Естественно, что жильцы такого малогабаритного жилья не пустили его в квартиру. Тогда он обратился в суд с требованием о вселении, указывая, что ему принадлежит доля в квартире, однако, его права, как сособственника грубо нарушаются.

Как Вы думаете, какое решение принял суд? Он стал на сторону «старых» жильцов квартиры, указав, что участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение и проживание в нём. Суд пришёл к выводу, что отсутствует реальная возможность пользования истцом квартирой из-за её размера и размера доли.

Вселением же будут серьёзно нарушены интересы других участников долевой собственности.

Иски о выплате компенсации за незначительную долю, прекращении права собственности на долю

В отдельных случаях доля в квартире может быть настолько мала, что не соответствует по своему размеру ни одному жилому помещению в квартире.

Представляете, если такая доля в квартире обретает своего нового собственника по вторичной сделке (в результате наследования, купли-продажи или дарения), да ещё, если таким собственником становится постореннее для остальных жильцов квартиры лицо.

Какой климат начинает царить в такой квартире? Естественно, что у жильцов-старожилов появляется желание приобрести право собственности на такую долю, но уже путём её принудительного выкупа через суд.

Сразу заметим, что судебная практика по этой категории дел неоднозначна и зависит от конкретных обстоятельств каждого дела.

Однако весьма вероятно, что доля в квартире будет признана незначительной и суд прекратит право собственности на неё путем перечисления за неё денежной компенсации при следующих обстоятельствах: доля в квартире не соответствует по размеру ни одному жилому помещению в квартире (не соответствует ни одной комнате); между сособственниками отсутствуют родственные отношения; собственник доли не имеет существенного интереса в её использовании (не вселяется в квартиру); между сособственниками имеются неприязненные конфликтные отношения и их совместное проживание невозможно.

Иски о выделе доли в натуре, прекращении права долевой собственности

Доля в квартире по своей сути представляет собой идеальную долю в праве собственности на квартиру в целом, а не конкретные квадратные метры, которые как-то можно обозначить в помещении.

Это означает, что любые действия по пользованию и распоряжению квартирой сособственники должны совершать по взаимному согласию. Поэтому некоторые собственники мечтают иметь в собственности свой «угол», чтобы никто не мог указывать как им пользоваться.

Как они пытаются этого добиться? Для того, чтобы их доля в квартире была преобразована в комнату, они обращаются в суд с иском о выделе доли в натуре и признании права собственности на комнату. Однако, большинство таких истцов ждёт глубокое разочарование.

Практически все квартиры в многоквартирных домах, являются неделимыми, так как из одной квартиры зачастую не может получиться две: нет технической возможности сделать отдельный вход, построить отдельные санузлы, кухни, коридоры и др.

Доля в квартире всё-таки может быть преобразована в комнату только в случае подписания между всеми сособственниками соответствующего соглашения и его государственной регистрации, или в случае наличия технической возможности создания отдельной квартиры (например, в малоквартирных домах в сельской местности).

Иски о признании права собственности на долю и признании недействительным договора её отчуждения

Доля в квартире нередко становиться предметом повышенного интереса недобросовестных людей или откровенных жуликов, которые пользуясь тяжёлой жизненной ситуацией собственника доли, его преклонным возрастом, состоянием здоровья, пытаются незаконно завладеть долей.

Например, на практике распространены случаи убеждения пенсионеров или инвалидов подписать договоры дарения доли, в обмен на патронаж (помощь и уход), который в действительности не оказывался.

Люди, страдающие алкоголизмом или наркоманией, часто становятся жертвами мошенников, когда пытаются одолжить денег у лиц, которые дают деньги в долг, если закладывается доля в квартире.

Преступники убеждают подписать договор дарения доли и обещают не регистрировать его, если долг будет вовремя возвращен. Но как Вы сами можете предположить, доля в квартире переходит в собственность злоумышленников, не дожидаясь возврата долга.

Отстоять интересы пострадавшего человека – дело чести любого юриста, поэтому дела о признании недействительными сделок, совершённых под влиянием обмана, заблуждения, стечения тяжёлых жизненных обстоятельств, являются очень интересными, но в тоже время сложными в доказывании.

Иски о признании преимущественного права покупки доли, переводе прав и обязанностей покупателя доли

Доля в квартире может быть продана только при условии соблюдения требования о её преимущественном праве покупки другими сособственниками. Часто сособственники сами не хотят покупать долю и при этом всячески препятствуют её продаже другим лицам. Чтобы выйти из этой ситуации, продавцы пользуются всякими «обходными» схемами, например, заключают договор дарения.

И в этом случае доля в квартире может перейти в собственность остальных участников долевой собственности, только если суд признает нарушенным преимущественное право покупки доли и переведет на истца права покупателя доли.

Сразу заметим, что нарушение преимущественного права покупки трудно доказуемо, так как для оспаривания договора дарения должны быть весомые доказательства возмездного характера сделки, поэтому в большинстве случаев суды оставляют всё как есть.

Чаще всего суд переводит права покупателя на пострадавшего сособственника, если продавцом действительно был заключен договор купли-продажи доли в квартире с посторонним человеком, но были допущены грубые нарушения процедуры преимущественного права покупки доли.

Иски об определении порядка пользования квартирой

В тех случаях, когда доля в квартире не может быть выделена, закрепить за собой комнату можно путём определения порядка пользования квартирой, когда в пользование участника долевой собственности передается жилая комната, а места общего пользования остаются в общем пользовании.

Здесь важно отметить, что судебная практика по таким спорам достаточно противоречивая.

На возможность передачи в пользование комнаты влияют многие факторы: соответствует ли доля в квартире какой-либо комнате, является ли комната изолированной, возможно ли одновременное совместное проживание в квартире нескольких сособственников.

Иски о разделе финансово-лицевого счёта

Имея в собственности долю в квартире, собственник должен принимать участие в оплате коммунальных услуг и услуг за содержание и ремонт жилья в размере, пропорциональном доле. Но не всегда сособственникам удаётся договориться о порядке оплаты коммунальных услуг.

Нередко сособственники, не пользующиеся квартирой, не участвуют в оплате коммунальных услуг.

В таких случаях спор может решить суд, установив раздельный порядок оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, открыв отдельные лицевые счета исходя из размера долей в праве общей собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Как Вы видите, доля в квартире, является предметом самых разных судебных споров, некоторые из которых удаётся успешно решать только опытным юристам, специализирующимся в вопросах недвижимости.

Адвокат Оксана Вашанова, кандидат юридических наук @ МОКА «Правовая защита»

Если у Вас есть проблемная доля в квартире, которую Вы решили продать, обращайтесь к нам за помощью. Мы поможем отстоять Ваши права. Звоните нам по телефонам: (495) 790-67-86.

Источник: https://www.dolya.su/stati/dolya_v_kvartire_-_vidy_sudebnykh_sporov.html

Как решать споры между собственниками жилья

Долевые споры в квартире
Собственность может быть частной, когда имущество принадлежит только одному собственнику, или общей, когда у одного и того же имущества два и более собственников. Понятно, что там, где совместное владение, там и конфликты.

Руководитель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокат Андрей Комиссаров рассказывает о наиболее распространенных случаях возникновения споров между сособственниками жилых помещений и о том, как они решаются.

Что такое долевая собственность?

Основные положения об общей собственности содержатся в главе 16 Гражданского кодекса РФ. Она подразделяется на долевую, когда доли владельцев определены, например, супруги владеют квартирой в равных долях (по ½ у каждого), и совместную, когда размер таких долей не определен. При этом если доли не определены по соглашению собственников или в силу закона, они считаются равными.

Чаще всего общая собственность возникает у супругов, приобретающих имущество в браке, и у наследников, принявших наследство, а также у участников приватизации.

Нередки случаи, когда граждане по взаимному соглашению приобретают совместную собственность для осуществления коммерческой деятельности и иных целей.

Вне зависимости от того, определены доли или нет, собственники обязаны добросовестно реализовывать свои права и пользоваться имуществом по взаимному соглашению. Если же к такому соглашению прийти не удается, спор разрешается в судебном порядке. Рассмотрим наиболее распространенные судебные споры, возникающие между сособственниками жилых помещений.

Споры об определении долей в праве собственности

Эта категория споров возникает только между участниками совместной собственности, когда они самостоятельно не могут прийти к соглашению о размере своих долей, либо когда кто-то из них не желает определять доли.

По таким делам юридически значимым обстоятельствам, которое подлежит установлению судом, является размер доли каждого собственника.

По общему правилу доли считаются равными, если кто-либо из собственников не докажет, что имеет право на иную долю.

Так, например, при определении долей в квартире, приобретенной супругами, их доли считаются равными. Если же в процессе рассмотрения дела будет установлено, что кто-то из супругов вкладывал в ее приобретение личные денежные средства (полученные по наследству или безвозмездной сделке), то размер долей каждого из супругов будет определен судом с учетом этого обстоятельства.

Споры о пересмотре соотношения долей

Частью 3 статьи 245 ГК РФ установлено право сособственника, произведшего в установленном порядке улучшение совместного имущества, на соответствующее увеличение доли в нем.

Следует учитывать, что эта норма не применима к бытовому ремонту.

Многие ошибочно полагают, что если они владеют, например, половиной квартиры стоимостью десять миллионов и произведут в ней ремонт на два с половиной миллиона, то их доля должна в квартире должна быть увеличена до ¾.

Не так давно в Санкт-Петербурге истец обратился с требованием о перераспределении долей в наследуемой квартире, которая не являлась совместным имуществом супругов.

Наследниками по закону являлись истец (супруга умершего) и его мать, ответчик по делу.

Несмотря на то, что при наследовании по закону истец и ответчик являются наследниками одной очереди, следовательно, наследуют в равных долях, истец полагал, что причитающаяся ему по наследству ½ доля в спорной квартире должна была быть увеличена до ¾, поскольку в период брака в спорной квартире был произведен дорогостоящий ремонт за счет совместных средств супругов. По делу была проведена оценка рыночной стоимости спорного жилого помещения, на базе ее результатов истец сформировал итоговый расчет перераспределяемых долей.

По данной категории дел исследованию подлежат следующие обстоятельства:

1) принадлежность соответствующего имущества участникам спора на праве общей долевой (именно долевой, а не совместной) собственности;

2) выполнение работ, влекущих увеличение полезной площади, и, как следствие, удорожание объекта в целом за счет средств истца;

3) законность проведения работ: они должны быть проведены с согласия остальных собственников.

Обращаясь в суд, истец не учел, что из статьи 245 ГК РФ следует, чток улучшениям, влекущим изменение соотношения долей, прежде всего относятся увеличение полезной площади строений либо замена основных конструктивных элементов, влекущая значительное удорожание объектов в целом.

Если же произведенные в квартире работы по своему характеру направлены на поддержание имущества в надлежащем состоянии и не были связаны с изменением полезной площади квартиры, то они не могут повлечь увеличение его доли в общем имуществе в силу того, что собственники изначально обязаны нести бремя по содержанию имущества соразмерно своей доле.

Именно на таком основании осенью 2016 года истцу было отказано в удовлетворении иска. Суд посчитал недоказанным факт производства работ, о которых идет речь в ст. 245 ГК РФ, установив тем самым, что произведенные в помещении ремонтные работы были направлены исключительно на повышение комфортности его использования и поддержание в надлежащем состоянии.

Споры, связанные с арендой общих жилых помещений

Данная категория споров встречается в судебной практике достаточно часто. Собственники имеют обыкновение сдавать в аренду квартиру, находящуюся в долевой или совместной собственности, без согласия остальных сособственников. Это является причиной возникновения двух видов судебных споров.

В первом случае суть требований заключается во взыскании неосновательного обогащения с собственника, который является арендодателем по договору аренды. Собственники наряду с обязанностями по содержанию имущество имеют равные права и на доходы от него пропорционально своей доле в праве.

Если по какой-то причине собственник ¼ доли в праве собственности на квартиру сдал ее в аренду и единолично получает плату, то второй собственник вправе обратиться в суд с иском о взыскании ¾ от суммы ежемесячных платежей. При обращении в суд необходимо обратить внимание, что общий срок исковой давности составляет три года, т. е.

требовать компенсации можно только за предыдущие 36 месяцев.

Однако если оппонент не заявит суду ходатайство о применении данного срока, взыскивать можно за любой период.

К исковому заявлению необходимо приложить соответствующий расчет.

Во втором случае несогласный с арендой собственник обращается в суд с иском не о взыскании компенсации, а о расторжении договора аренды. Правовым обоснованием требований является ст. 246 ГК РФ, согласно которой сособственники распоряжаются общим имуществом только по взаимному согласию. В большинстве случаев такие исковые заявления подлежат удовлетворению.

Кстати, требование о взыскании компенсации за предыдущий период и требование о расторжении договора могут быть заявлены в одном исковом заявлении.

Споры об определении порядка пользования квартирой

Порядок пользования имуществом может быть согласован как устно, так и письменно, однако в спорной ситуации его определяет суд.

Перед подачей иска следует направить остальным собственникам официальное предложение заключить соглашение об определении порядка пользованием.

Хотя такая обязанность и не предусмотрена законодателем, это действие даст суду объективное доказательство того, что между сторонами наличествует спор.

В иске необходимо конкретно указать, как именно истец просит определить порядок пользования спорным помещением. Это необходимо не только в отношении жилых помещений квартиры, но и в отношении вспомогательных.

Так, например, в требованиях необходимо указывать, что кухня, санузел и коридор являются местами общего пользования собственников.

Балкон, как правило, суд относит к местам общего пользования, если того позволяет планировка помещения, например, если выход на него оборудован из кухни или комнаты, в отношении которой устанавливается порядок совместного использования (проходная комната).

Если иск не содержит иных требований, кроме определения порядка пользования, то дело подсудно мировому судье по месту нахождения спорного помещения.

Если присутствуют требования о вселении, выселении и т. п., то заявление необходимо подавать уже в районный суд.

При рассмотрении дел данной категории суды учитывают не только фактически сложившийся порядок пользования помещением, но и исследуют определенные обстоятельства, свидетельствующие о нуждаемости каждого собственника в конкретной комнате, поэтому нужно подробно изложить их в исковом заявлении. Например, если один собственник проживает с семьей в двухкомнатной квартире, а второй собственник живет один, то исходя из потребностей каждого собственника первому будет выделена в пользование бОльшая комната. Размер долей сособственников также учитывается.

Если отсутствует возможность определить порядок пользования в идеально равных долях, то собственник, чья доля площади уменьшилась, вправе требовать компенсации от остальных сособственников исходя из рыночной стоимости квадратного метра.

Кроме того, суд должен учесть и реальную возможность совместного пользования, а именно возможность выделения каждому сособственнику отдельной жилой комнаты в помещении, поэтому определение порядка пользования квартирами-студиями и однокомнатным квартирами возможно только в том случае, если имеется техническая возможность оборудования двух изолированных жилых комнат с достаточной долей естественного освещения (в каждой должно быть окно). Выводы о возможности или невозможности такой перепланировки суд может сделать на основании экспертного заключения. В случае невозможности перепланировки помещения в соответствии с требованиями истца в их удовлетворении будет отказано.

Источник: https://finance.rambler.ru/economics/37025393-kak-reshat-spory-mezhdu-sobstvennikami-zhilya/

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Долевые споры в квартире

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.