Долевое владение недвижимостью

Содержание

Сделки с долями в недвижимости в 2020 году: какой определён минимальный размер части, на кого не распространяется закон, есть ли исключения из правил

Долевое владение недвижимостью

Долевая собственность – распространённое явление в России. Для того чтобы все процессы проходили чётко и понятно, существует закон. Каждый год вносятся изменения на законодательном уровне, 2020 год не стал исключением. Реформы коснулись собственников жилья.

Теперь при условии долевого владения квартирой установлен минимальный порог этой доли, то есть той части, которой собственник может владеть. До этого года доли распределялись жильцами поровну, либо за каждым какая-то часть, при этом какая конкретно часть, нигде не обговаривалось. По этой причине собственников могло быть сколько угодно.

На сегодняшний день любой человек имеет право продать или подарить часть доли, при этом оставить минимальную часть за собой. Вместе с установлением границ появился и запрет на сбыт или приобретение доли, которая меньше установленной законом. Это положение также закреплено законодательными органами власти. Более подробно со всеми особенностями нового закона можно ознакомиться ниже.

Что из себя представляет закон о продаже доли в недвижимости

Еще зимой 2017 года государством был выдвинут законопроект об установлении минимальной доли жилья. То есть конкретных цифровых значений. Принят он был только летом. Если вы думаете, что это неудобное ограничение, подумайте еще раз. Конечно, если доля небольшая, ее можно приобрести за меньшие деньги.

Покупка части метража доступнее для населения, ведь позволить себе целую квартиру, могут далеко не все. По закону, тот, кто приобрёл часть во владение, имеет такие же права на жилье, как и все остальные проживающие. Здесь и вся загвоздка. При условии, что купить можно любую часть доли и сделать это может кто угодно, открывается море возможностей для нечистых на руку людей.

Состоящим в доле приобретателям, следует ознакомиться с наиболее популярными схемами:

  1. Покупается доля в квартире, теперь тот, кто её купил, является собственником жилья, а значит, может получить прописку. Она, в свою очередь, упрощает процесс регистрирования граждан. Зарегистрированный гражданин проще находит работу. Доля покупается не для того, чтобы проживать на территории, а ради вторичной выгоды. Такими схемами часто пользуются приезжие. И все бы ничего, но рядом живущие люди часто испытывают дискомфорт, так как встречаются ситуации, в которых эмигранты проживают по 10 и более человек.
  2. Покупка остальной части квартиры по сниженной цене. Происходит так – на правах владельца в квартиру подселяются соседи, с которыми невозможно жить. Неудобства, стресс, угроза здоровью, а иногда и жизни, подталкивают людей выселиться из своего дома, попутно продав остальные доли по сниженной цене.

Вариантов много, и встречаются они нередко. Люди страдают, а мошенникам это только на руку. Дабы избежать подобных ситуаций и защитить права жильцов, и были внесены поправки. Теперь между недобросовестными приобретателями и мошенническими действиями стоит закон.

Особенности нового законопроекта:

  • Реализация или сбыт происходят из учёта условий реального проживания человека. Имеется в виду, что приобретатель должен обзавестись такими «метрами», что бы он мог въехать туда и комфортно жить на этих «метрах». То есть, теперь обозначен минимальный размер метража, ниже которого покупка или продажа доли будет невозможна.
  •  Конкретную сумму кв. м. сказать невозможно, т. к. размер устанавливается в каждом регионе самостоятельно. Приблизительно 8-15 кв. м. на душу населения. К примеру, Москва ограничивается 10 кв. м. на человека.
  •  Ограничения регистрации. Регистрацию гражданина выполнить не получится, если тот не приобрёл минимально допустимое значение метража. Но здесь не все так однозначно. На данный момент это условие не касается тех, кто приходится родственником хозяину или входит в состав семьи. Важно уточнить, что этот пункт, возможно, будет изменён или дополнен.

Для некоторых людей границы закона не являются такими жёсткими. Не получится их обойти только в том случае, если кто-то собрался именно продавать или покупать жилье. Есть ситуации, в которых правило можно обойти.

Например:

  • Если кто-то уже проживает и решил приватизировать квартиру;
  • В ситуации, когда распределение долей происходит между супругами, например, при разделе имущества;
  • вступление в наследство;
  • другие варианты, законные для вступления в права.

Что такое доля в квартире

Следует разобраться в том, что факт наличия доли не означает, что у конкретного лица имеется некое количество конкретных метров или он имеет во владении одну или несколько комнат. Доля – это часть права владения жильём. А гражданский кодекс упоминает условие принадлежности недвижимости двум и более лицам. В условиях единственного владельца целой квартиры речь о долях не ведётся.

Виды владения:

  • Равное. Распределение происходит поровну, между жильцами (количество квадратных метров делится на число владельцев). К примеру, жилье размером 40 кв. м. будет поделено по 10 кв. м., если в квартире 4 собственника.
  • Пропорциональное. Деление происходит в соответствии с реальным владением недвижимости. В данном случае у проживающих права разняться – у одного может быть больше, у другого меньше. Доли на собственников в квартире в 40 кв. м. может быть, например, на первого- 10, на второго — 6, на третьего– 6, на четвёртого – 18 кв. м. Или как-либо еще, здесь распределение может быть не равномерным.

Регулирование права собственности на жильё или долю в нём устанавливает гражданский кодекс РФ. А налог устанавливается в соответствии с положением налогового кодекса РФ и составляется он из умножения ставки налога (на данный момент он составляет 13%), на сумму, в которой оценивается жильё.

Закон гласит, что гражданин не только имеет права, но и обязанности. Под обязанностями здесь идёт речь о налогообложении. Для разных видов вложения сумма налога формируется по-разному.

Существует два вида формирования цены:

  • Если жилищем располагает один человек, налог составляется исходя из ставки налога на стоимость жилья.
  • Если недвижимость поделена на доли – сумма будет состоять из налога на стоимость части, принадлежащей жильцу и налога.

Какой определён минимальный размер доли?

Гражданин имеет право распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Что касается долей, встречаются случаи, в которых люди хотят подарить или отдать какую-то часть своей доли.

При этом проживающий не имеет желания выписываться или покидать дом. Здесь закон чётко говорит о том, что такой собственник имеет право отдать часть доли, при этом сохранить часть прав за собой.

Наиболее частый пример – прописать кого-то из родственников.

С 2020 года установлены размеры метража. 10 кв. м. придётся отдать, а себе оставить минимум 6. Хотя сколько именно оставить себе, нигде не закреплено. Самое главное условие – если вы собираетесь отдать или продать долю, то она должна быть не менее 10 кв. м.

Минимальная доля жилья, которую можно продать, отдать:

  • 1/3 от квартиры, размером от 30 до 60 кв. м.;
  • 1/10, если метраж составляет от 60 до 120 кв. м.;
  • 1/15, если квартира составляет более 120 кв. м.

Это важно знать:  Какой задаток берут при продаже квартиры, образец договора

Для упрощения подсчёта примерно определить площадь можно так:

  • если квартира от тридцати до шестидесяти кв. м., продаём минимум десять кв. м., максимум двадцать;
  • если площадь варьируется от шестидесяти до ста двадцати, сбыть или приобрести можно не менее шести и не более двенадцати кв. м.;
  • не менее восьми кв. м. нужно продать, подарить или отдать, при условии, что количество метров выходит за пределы ста двадцати.
  1. Чтобы знать точное число метров, которые можно реализовать, следует обратиться к формуле:
  2. Минимальная доля = Оп / Ч
  3. ОП – это общее количество квадратных метров;
  4. Ч – часть, установленная законодательством, исходя из общей площади жилого помещения, 1/3, 1/10 и 1/15.

Важный аспект состоит в том, что если у человека во владении меньшая доля, чем допускается законодательно, у него не будет прав ею распоряжаться. Гражданин имеет право быть прописанным в квартире и проживать там, но ни продать, ни подарить не сможет. Исходя из этого, можно сделать вывод, что собственниками жилья может быть ограниченное число лиц.

Еще один важный вопрос, которым можно озадачиться, – есть ли разница при продаже и оценке между целой квартирой и долей в ней?

Изучая вопрос, может возникнуть ощущение, что продать долю квартиры, права на которую разделены, может быть сложнее. Есть ли права на такую сделку и есть ли возможности?

Права на продажу гарантирует государство. Можно продать свою часть метража, например, проживающим с вами собственникам или иным лицам. Однако такое право появляется лишь при условии, что жильё приватизировано.

Если доля не выделена, нужно сообщить другим владельцам, т. к. у них есть право выкупа. В случае отказа на приобретение можно предложить долю кому-то еще.

Переходим к возможности продажи и оценке своего владения. Ошибка тех, кто хочет определить стоимость доли, состоит в неправильной оценке. При продаже определяется стоимость всей квартиры, а не части.

Какая конкретно часть, как оценивается, сказать сложно. Ведь цена зависит и от предложений на рынке в том числе. Гражданин, который хочет купить именно долю, скорее исключение, чем правило.

Понятная ситуация – жить с чужими людьми не предел мечтаний.

Когда человек покупает долю и собирается жить на этих «метрах», он рискует попасть в условия, которые невозможно предсказать. В случае с целой квартирой можно посмотреть, как она выглядит, хорошее ли там отопление и сделан ли там ремонт. А вот при покупке доли важно учитывать наличие людей, с которыми придётся проживать.

В любом случае это неизведанная территория, ведь даже поговорив с ними, сказать подходят ли они для комфортного проживания затруднительно. Здесь, ели кто и покупает такое жилье, им явно не захочется переплачивать. Являясь собственником части владений, нужно также быть готовым к тому, что ваше предложение может не найти покупателя.

Есть вариант продажи своей доли рейдерам. Это люди, которые могут купить ваше жильё последующей продажей. Скорее всего, они её купят, но цена вас не порадует — в два раза дешевле реальной стоимости. Ведь если никто другой не покупает вашу собственность, то зачем переплачивать. К такому варианту следует прибегать в случае, если продавать нужно срочно, а вариантов нет.

При заверении каких-либо сделок обычно привлекают нотариуса.  С 1 августа 2020 года можно совершать законные сделки, без обращения к специалисту. К таким вариантам сделок относятся:

  1. Жилище продают собственники жилья. В том случае, когда квартира принадлежит одному владельцу, совершить акт купли-продажи можно, составив договор в письменной форме.
  2. Сбыт осуществляется по долям. Здесь также достаточно письменного соглашения двух сторон, после чего документ будет являться законным.
  3. Нотариальное удостоверение отменяется и при совершении сделок, которые касаются собственности паевого инвестиционного фонда. Например, операции по продаже, покупки, выделении земельных долей, в условиях наличия документов, подтверждающих переход права собственности на жилое помещение.

Источник: https://giak.ru/prochee/sdelki-s-dolyami-v-nedvizhimosti-v-2020-godu-pravila.html

Общая долевая и совместная собственность ГК РФ

Долевое владение недвижимостью

Имуществом может владеть как единственный владелец, имеющий основание на пользование им, так и некоторое количество собственников. При этом выделяют термины, как общая и долевая собственность, которые подробно будут разбираться ниже в статье.

Основные понятия о долевой собственности

Права владельцев отмечены в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Необходимые статьи, на которые стоит ссылаться при подробном рассмотрении понятия термина долевой собственности:

  1. Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности;
  2. Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности;
  3. Статья 247. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности;
  4. Статья 248. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности;
  5. Статья 249. Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.

Обязательства со стороны участников долей:

  • Владение;
  • Использование;
  • Распоряжение своим голосом в урегулировании вопросов, касающихся жилья, его улучшения;
  • Сособственники не могут иметь какую-либо определенную часть недвижимости;
  • Участие в доходах, приносимых общедолевой собственностью;
  • Эксплуатация части имущества, согласно своей доле;
  • Принятие компенсации за пользование доли в имуществе третьей стороной.

Характерной чертой пользования долевого права является потребность согласования своих действий с другими собственниками. В результате противоречия одного из участников общей собственности, подобные действия придется признать неправомерными.

Существуют сроки, при которых активно преимущественное право:

  • Покупка доли прочими партнерами — 1 месяц;
  • Изъятие движимой собственности — 10 дней.

Недвижимость проявляется в процентном соответствии от общего имущества. Владеть долей и принимать от нее прибыль имеет право любой дольщик.

Главные различия долевой собственности от совместного владения в том, что общий тип не предполагает разделения на доли. Такое бывает только у супругов, состоящих в законном браке.

Существует ещё одно различие – в случае долевой собственности совладельцам придётся платить раздельно налоги, а также рассчитываться за коммунальные услуги. Имеется в виду, что сумма для оплаты будет делиться между всеми владельцами.

Если же имущество общее, то тогда и платить совладельцам придется вместе, без разделения.

В России существуют две причины для образования совместной формы обладания имуществом:

  • Когда покупается владение лицами, состоящими в браке;
  • Когда функционирует фермерское производство.

Учитывая эти моменты, всю собственность можно регистрировать на конкретного участника или состоять на балансе крестьянской деятельности. При этом заведовать в равных мерах могут и второй супруг, и фермерское объединение.

Совместная долевая собственность документально зафиксирована и разделена. Все это прописано в Семейном и Гражданском Кодексах.

При совместном договоре владельцы назначают доли между собой как им удобно. Объем доли может меняться в зависимости от ситуации и прописывается в документах. Определить свою часть дозволено из документов на недвижимость (договор купли-продажи), или же заказать выписку, обратившись в Росреестр.

В настоящее время предоставляется выписка из ЕГРН, свидетельства были до 2016 года.

Распределение доли по факту

Фактически выделение доли в натуре представляет собой полное разделение строения. Это означает, что выделивший натуральную долю домовладелец становится единоличным собственником отдельного полноценного жилого помещения. Это дает ему право на совершение практически любых сделок с ним, независимо от желания других бывших сособственников:

  • Продажа;
  • Сдача в аренду;
  • Дарение;
  • Передача по наследству;
  • Залог в кредитную организацию и т.д.

Согласно ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению сторон.

Когда отсутствует взаимное согласие, подается исковое заявление о разделе квартиры в натуре:

Договор создается между всеми владельцами. Если невозможно лично принимать участие в процессе, то делается письменное разрешение. Бумага заверяется нотариусом. В дальнейшем разрешение на собственность отмечается в Росреестре.

С какими трудностями можно столкнуться

Дело может дойти до судебной деятельности, когда:

  • Отсутствует договоренность о конкретно занятом помещении;
  • Владелец не допускает другого владельца в жилплощадь;
  • Нарушаются границы эксплуатации помещения;
  • Владелец не принимает во внимание интересы других сторон.

Такие обстоятельства регулируются установлением права использования.

Операции с недвижимостью в долевой собственности оказываются непростыми из-за потребности в договоренности всех собственников в таких ситуациях, как:

  1. Распределение доли по факту;
  2. Разделение собственности при разводе;
  3. Передача доли в аренду;
  4. Невыполнение функций по коммунальным взносам.

Обязательства долевых владельцев жилплощади

Преимуществом владения является допустимость эксплуатации собственности. Владельцы имеют равноправный доступ к общественной зоне. Согласно ст. 247 ГК РФ, при отсутствии возможности размещения в жилплощади, владелец вправе настаивать на компенсации.

Владелец доли может дать прописку близким с разрешением от других владельцев, за особенностью лиц до 14 лет, которые вправе прописываться с матерью.

Согласно ст. 249 ГК РФ, любой из владельцев обязан осуществлять финансовое содействие — это налоги, взносы, ремонт. Платежи оплачиваются соответственно долям, налоговое уведомление  —  лично, а прочее по договоренности.

 Управление личной долей в жилплощади

Ссылаясь на п. 2 ст. 246 ГК РФ, владелец имеет право управлять долей без отсутствий нарушений по отношению к другим собственникам. Собственник также может подарить долю в пользу прописки.

Согласно ст. 250 ГК РФ, в процессе продажи и обмена доли владельцем другие владеют преимущественным правом на нее. Получается, что при наличии у них готовности заиметь квадратные метры, гражданин не имеет основания для продажи их незнакомым лицам.

Распорядиться своей долей можно в пользу всякого гражданина с помощью завещания.

Порядок владения недвижимостью

Порядок пользования жилым помещением представляет собой те правила, которые согласованы между участниками долевой собственности при владении и пользовании общим имуществом.

Статьей 247 ГК РФ предписано, что владение и пользование имуществом в долевой собственности осуществляется по обоюдному согласию сторон. При невозможности его достичь, дело регулируется в суде.

Ситуации, при которых необходима помощь юриста или суда:

  • Укрепление полномочия эксплуатации определенной комнатой;
  • Проектирование ремонта и установление соглашения и инвестиций владельцев;
  • Отказ владельца от коммунальных платежей;
  • Наличие помех для обитания в жилплощади;
  • Присутствие противоречия в использовании совместным имуществом.

Порядок пользования не меняет пропорции долей.

Создание договора

Типовой формы для заполнения нет, но существуют конкретные условия к его оформлению. Документ датируется, указывается место заключения и наименование бумаги. В завершение ставится личные росписи сторон.

Соглашение о порядке пользования квартирой

Необходимые критерии к заполнению:

  1. Фамилии, имена, отчества сторон;
  2. Параметры недвижимости  —  точный адрес, размер площади и наличие комнат;
  3. Основание создания права владения недвижимостью;
  4. договора.

Примерные пункты относительно договоренности:

  • Согласно с ч. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, стороны договорились пользоваться жилым помещением в соответствующем порядке:
  • Иванов В. А. пользуется комнатой жилой площадью _____ кв. м.;
  • Иванова С. М. пользуется комнатой жилой площадью ______ кв. м.;
  • места общего пользования (кухня, коридор, санузел, ванная комната) используются собственниками совместно.

О чем важнее всего владельцам договориться, то и освещается в заявлении. Самое главное — проставить подписи участников соглашения.

Это важно знать:  Продажа и дарение долевой собственности в 2020 году

Судебные разбирательства

В подобных ситуациях пишется исковое заявление мировому судье в судебный участок, при этом оплачивается госпошлина 300 рублей. Документы изучаются в течение 5 дней. Рассмотрение дела и вынесение результата происходит за 30 дней.

Образец искового заявления

Его основной раздел:

Следует документально обосновать спорную ситуацию, ссылаясь на закон.

Затем истец освещает предполагаемый результат:

Список использованных источников:

В конце ставится подпись.

Список соответствующих бумаг:

  • Выписка из ЕГРН, которая берется в Росреестре. Образец представлен ниже:
  • Форма 7 и 9 или выписка из лицевого счета:

Форма 7 включает в себя информацию по квартире, число владельцев и количество прописанных.

  • План из БТИ, кадастровый или технический паспорт:
  • Свидетельства о браке или разводе, рождении детей;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Перечень документов неограничен. В них могут входить различные квитанции, счета и прочие дополнения.

Документы копируются по количеству ответчиков и прилагаются к исковому заявлению.

Истец вправе использовать все документы, которые помогут ему в деле.

Итоги по судебным разбирательствам

Существует вероятность вынесение мирного соглашения между сторонами. Оно так же компетентно, как и заключение судьи.

Процесс в суде длится от 10 минут до нескольких часов. Заинтересованные стороны вправе выразить мнение, а также предложить доказательства в свою выгоду. Результатом слушания является система пользования, которой должны придерживаться совладельцы. Также итог слушания можно оспорить.

Судья предусматривает рассмотрение определенных вопросов:

  • Какова система пользования преобладает в настоящий момент;
  • Что конкретно нарушается в системе использования имущества;
  • Какова вероятность коллективного жительства истца и ответчика;
  • На сколько велика потребность в квартире и имеется ли другая недвижимость;
  • У кого больше всего вложений ушло на улучшение жилищных условий;
  • Действует ли истец на основании закона.

Объем доли жилплощади существенен, но не в первой категории значимости. Главное — это комфортное существование обеих сторон. Исходя из этого, судья будет делать заключение. В особенности учитываются интересы несовершеннолетних лиц.

Решение суда устанавливается в письменной форме и предписывает стороны к исполнению.

Итог по процессу вводит обязательный к принятию порядок использования жилплощади всеми собственниками.

Сотрудничество с законом указывает только на права и обязательства. Как они будут осуществляться в дальнейшем, обуславливается отношениями самих владельцев.

Следующая

Источник: https://fms21.ru/kvartira/opredeleniya-sovmestnoj-i-dolevoj-sobstvennosti-po-gk-rf.html

Что такое долевая собственность на квартиру?

Долевое владение недвижимостью

В Гражданском Кодексе Российской Федерации прописано, что объекты недвижимости, у которых имеются сразу несколько владельцев, могут находиться в совместной или долевой собственности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 350-37-25. Это быстро и бесплатно!

Для оформления права на долю гражданам нужно готовить пакет документов и передавать его в регистрирующие органы. Только после этого человек получает Свидетельство о собственности и на законных основаниях признается полноправным дольщиком квартиры.

В статье 244 Гражданского Кодекса Российской Федерации под определением долевая собственность понимается имущество, в котором четко определены доли каждого владельца.

В соответствии с ГК РФ доли в квартирах можно:

  • продавать;
  • передавать по наследству;
  • сдавать в аренду;
  • дарить.

Важно: однако, обо всех планируемых сделках дольщик обязан оповещать всех собственников заранее, а также предоставлять им право на первоочередной выкуп.

Причины возникновения

Основные причины возникновения долевой собственности следующие:

  1. По решению суда. Если люди не могут самостоятельно договориться о разделе имущества, то это осуществляется в судебном порядке. Судьей учитываются многие факторы, например, наличие несовершеннолетних детей, и выносится решение относительно размера каждой доли.
  2. В результате наследования.
  3. По соглашению владельцев объекта недвижимости. В этом случае граждане самостоятельно принимают решение о выделении каждому владельцу определенной доли в квартире.

Примечание: может быть оформлено соглашение или подписан брачный договор.

Разница между совместной и долевой собственностью

Долевая собственность в сравнении с совместной отличается:

  • Выделением долей, у которых свой владелец.

Каждый владелец имеет Свидетельство о собственности.

  • Любые обязательные платежи за объект недвижимости делятся пропорционально между дольщиками.
  • На налоговый вычет может претендовать каждый дольщик, если он совершеннолетний и регулярно отчисляет подоходный налог.
  • Своей долей человек может распоряжаться по усмотрению, например, подарить или сдать в аренду.

Примечание: дольщиками могут быть любые лица, необязательно находящиеся в родстве, а совместную собственность оформляют исключительно близким родственникам, например, супругам.

Понятие идеальной доли

Под идеальной долей понимается конкретная доля в правах на объект недвижимости. Все дольники квартиры могут беспрепятственно находиться в любой из комнат, пользоваться ванной, кухней и прочим, и при этом не идет ущемление прав остальных владельцев.

Пример: мать и сын являются дольщиками (по 1/2 у каждого) 2 комнатной квартиры, где метраж первой комнаты 12 кв. м, а второй 18 кв. м. Соответственно у одного их граждан занимаемая площадь меньше, чем у другого. Однако они свободно перемещаются по квартире и имеют на нее равные права.  

Как оформить долевую собственность на квартиру?

Лицам, принявшим решение оформить квартиру в долевую собственность, нужно:

  • Убедиться, что имеется вся документация, чтоб оформление в регистрирующих органах было возможным.

При отсутствии хоть одной выписки, справки и прочего нужно их запрашивать, а после получать в конкретных ведомствах или органах.

Без полного комплекта документов в проведении процедуры откажут.

  • Составить соглашение о долевой собственности и заверить у нотариуса.
  • Предоставить документацию в регистрирующий орган.

Примечание: оформление происходит после изучения и проверки в Росреестре предоставленной документации.

Порядок действий

Оформление долевой в собственность идет строго по установленному порядку:

  • Гражданами решается какая площадь в квартире будет документально закреплена за каждым владельцем. К примеру, у трех братьев есть объект недвижимости площадью 60 квадратных метров. Они решили разделить его на равные доли и оформить все в регистрирующих органах. Соответственно по закону они будут собственниками по 1/3 квартиры.

Документально собственность может прописываться как дробный или процентный вариант. Пример: 60%, 20% и 20% или 1/4, 1/4 и 2/4.

  • Готовится пакет документов.
  • Оплачивается госпошлина.

Государственная пошлина оплачивается в сумме, устанавливаемой на федеральном уровне.

Заключается соглашение, в котором официально закрепляются:

  • все доли между лицами, являющимися собственниками конкретной квартиры;
  • их фамилии, имена и отчества;
  • даты рождения;
  • паспортные данные;
  • адрес, по которому находится недвижимость;
  • площадь и прочее.

Совет: во избежание проблем с разделом недвижимости в будущем рекомендуется, чтоб составлением соглашения занимались юристы.

В случае, когда подобных соглашений нет, то для оформления долей допускается предъявить:

  • брачный договор;
  • постановление суда о разделе собственности;
  • дарственная на долю в квартире от родственника или стороннего лица;
  • право на наследование.

Любой из документов имеет юридическую силу, если заверен нотариусом. В противном случае признать право собственности будет проблематично.

  • Подписывается соглашение в присутствии нотариуса.

Если гражданин покупает долю в квартире, то также идет оформление договора купли – продажи.

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/pravo-sobstvennosti/kak-oformit-dolevuyu-sobstvennost-na-kvartiru.html

Долевое владение: как стать владельцем элитной недвижимости при скромном бюджете

Долевое владение недвижимостью

554 просмотра · 20 апр. 2016

Специальные схемы покупки недвижимости за рубежом → Долевое владение

Долевое владение (fractional ownership) — схема, при которой нескольким собственникам принадлежат доли в одном или нескольких объектах недвижимости.

При этом уход содержание и обслуживание недвижимости ложится на плечи профессиональной управляющей компании.

Впрочем, при покупке дома или квартиры по такой схеме есть и свои риски, которые можно минимизировать, используя грамотную инвестиционную стратегию.

Компании (или фонды), предлагающие покупку недвижимости в долевое владение, как правило, имеют большой выбор объектов: от элитных вилл на Карибах до дизайнерских апартаментов в центрах крупнейших европейских городов. В США в долевое владение часто продаётся недвижимость в горах и на побережье.

Преимущества долевого владения:

  • возможность до месяца в году отдыхать на популярном элитном курорте;
  • доступность для покупателей с небольшим бюджетом;
  • относительно низкий стартовый порог для инвестиций: от 250 тыс. евро;
  • получение прибыли после продажи за счёт роста стоимости объекта;
  • распределение налогов и расходов на содержание недвижимости между собственниками;
  • передача обязанностей по управлению и содержанию жилья профессиональной управляющей компании.

Как это работает

Практика долевого владения зародилась в 1990-е годы, когда в моду у бизнесменов вошло совместное владение яхтами и частными самолётами, а позднее эта схема распространилась и на недвижимость.

Сейчас приобретение недвижимости в долевое владение наиболее востребовано у покупателей со средним бюджетом, так как проценты по сберегательным вкладам слишком малы, чтобы приносить достойный доход, а инвестиции в долевое владение ликвидными объектами позволяют получить гарантированную прибыль после продажи объекта за счёт прироста его стоимости. При этом владельцы могут пользоваться жильём от 10 дней до 4-х недель в году в зависимости от локации и размера доли.

Стоит отличать долевое владение от таймшера: при долевом владении право собственности полностью принадлежит инвесторам, а после продажи прибыль делится между участниками соразмерно их долям. Обычно такую недвижимость перепродают через 7−10 лет.

Покупая в долевое владение объект, принадлежащий элитному отелю, инвестор зачастую получает доступ к курортам всей сети В разных странах наибольшим спросом у инвесторов, решивших вложиться в долевое владение, пользуются различные объекты. Так, в Европе покупатели выбирают квартиры в таких крупных городах, как Берлин, Милан и Париж, или виллы на юге Франции или побережье Испании.

Подобный выбор обусловлен транспортной доступностью этих локаций и развитой инфраструктурой для жизни и отдыха. В Северной Америке на продажу по схеме долевого владения часто выставляются объекты, принадлежащие сети элитных отелей (таким как Four Seasons или Ritz-Carlton).

Совершая такую покупку, инвесторы обычно получают доступ к курортам сети, расположенным в разных уголках мира, и часть своего отпуска могут проводить, к примеру, в Майами, а часть — на Карибских островах.

Как купить объект в долевое владение

Чтобы приобрести недвижимость в долевое владение, необходимо придерживаться следующего плана:

  • Составить бюджет и найти источники финансирования. При этом стоит помнить, что получить кредит в США легче, чем в Европе.
  • Изучить фонды и их предложения. На этом этапе стоит больше узнать о репутации фонда, предлагаемых им условиях и объектах. Также необходимо изучить предлагаемые фондом инвестиционные стратегии (в том числе выяснить подробности одоходах, расходах на содержание объекта и налогах).
  • Привлечь юриста для проведения экспертизы DueDiligence. Необходимо убедиться в отсутствии обременений на объекте и в наличии разрешения на продажу своей доли до установленного срока в случае необходимости.
  • Проверить договор и оформить покупку. Необходимо убедиться, что в договоре чётко прописаны все детали относительно налогов, страховки и платежей на содержание недвижимости, а также возмещения ущерба в случае повреждений. Обычно организационной работой и оформлением бумаг занимается фонд.

Оформить приобретение недвижимости в долевую собственность можно двумя способами: либо в свидетельство о собственности вписываются все владельцы, либо приобретение оформляется на юридическое лицо. При втором варианте можно получить налоговые льготы (в зависимости от локации и объекта), а также для собственников упрощается процедура передачи или продажи своей доли.

Расчёт доходов и расходов инвестора при приобретении недвижимости по схеме долевого владения

Инвестор вкладывает 250 тыс. евро в долю портфеля из шести объектов недвижимости, каждый из которых оценивается в 1,5 млн евро, и получает возможность проводить в одном из объектов 28 дней в году.

Налоги и расходы на содержание жилья делятся между покупателями и таким образом сокращаются с 30 до 5 тыс. евро в год для каждого из собственников. Прирост стоимости недвижимости за семь лет составит около 15 % (исходя из минимального ежегодного роста в 2 %*). После продажи своей доли инвестор получит 287,5 тыс. евро, заработав 37,5 тыс.

При этом расходы на отдых составят бы около 8,4 тыс. евро в год (из расчёта 300 евро в день на человека при средней продолжительности отпуска 28 дней) или 58,8 тыс. евро за семь лет.

*При консервативной оценке. По данным Knight Frank, в 2015 году элитная недвижимость подорожала в среднем на 3 %.

Возможные риски

Как и любая сделка с недвижимостью, покупка жилья в долевое владение сопровождается некоторыми рисками. Принимая их во внимание при выборе объекта и локации, можно выбрать наиболее выгодную инвестиционную стратегию.

Риски при покупке недвижимости в долевое владениеДанные: Tranio

РискПричинаВозможное решение
Потеря капитала Спад на рынке или финансовый кризис могут привести к падению спроса и цен.Подождать с продажей доли до тех пор, пока рынок не вернётся в стабильное состояние
Затруднения при продаже доли Из-за не слишком высокой популярности схемы долевого владения спрос на долю может быть невысок. Помимо этого, в некоторых случаях в силу вступают ограничения и свою долю можно продать только другому собственнику.Активнее искать покупателей и предлагать скидки, чтобы продать свою долю до окончания действия договора.
Отсутствие финансирования Кредиты на покупку недвижимости в долевое выдаются в целом реже, чем обычная ипотека.В США получить кредит под залог имеющейся недвижимости легче. В Европе рассчитывать на получение кредита можно, если фонд имеет связи с финансовыми институтами.

Помимо финансовых рисков, есть и другие «подводные камни», которые необходимо учитывать при покупке недвижимости в долевое владение. К примеру, организовать отдых в «горячий» сезон летних отпусков и школьных каникул бывает сложнее, чем в другое время. Также владельцы иногда не принимают во внимание, что им принадлежит не весь объект недвижимости, а лишь его доля и, как следствие, они не могут переделывать, декорировать и ремонтировать жильё по своему усмотрению.

Перспективы развития сегмента

Сегодня покупка недвижимости в долевую собственность пользуется большим спросом. Компании и фонды, занимающиеся продажей таких объектов, развиваются и разрабатывают новые стратегии для повышения отдачи от инвестиций.

Для этого они не только добавляют в свои портфолио новые ликвидные объекты, но и расширяют перечень услуг, включая в него полное обслуживание жилья, сервис посуточной аренды объекта, создание бóльшего числа долей, а также предложение гибких сроков и условий выхода из проекта.

Башита Кариявасам, Tranio

Источник: https://tranio.ru/articles/fractional_ownership/

Общая долевая собственность

Долевое владение недвижимостью

Появление права на общие объекты (движимые и недвижимые) возникает в результате отчуждения имущества стороной сделки, выставившей их на продажу.

Если субъекты владеют общим имуществом, право распоряжения распространяется на объект в целом, при условии достижения соглашения об использовании этого имущества.

Основная причина возникновения права на долевое владение – совпадение интересов и способов жизнедеятельности у нескольких лиц. В случае, когда несколько лиц инициируют открытие наследственного дела, они приобретают право на выделенную собственность (наследуемое имущество).

К видам общего имущества необходимо отнести:

  • Общую долевую собственность (при ее наличии субъекты совместно владеют и используют имущество для достижения идентичных целей);
  • Общую нажитую собственность (она появляется при приобретении права владения в результате совместной покупки супругами объекта имущества).

Раскрытие понятий о долевом и совместном владении

Общая долевая собственность предусматривает при наличии совместного права выдел доли каждого владельца и закрепление прав на эту долю, согласно правовым документам. Части всех собственников в данном случае являются равными.

Общая нажитая собственность возникает только по положениям закона, для этой ситуации характерно то, что доли владения собственностью между владельцами не определены.

Такое право приобретается только в случае совершения сделок супругами, а основы по распоряжению этой собственностью строятся с использованием статуса лично-доверительных отношений.

 Право долевой собственностиможет возникнуть у супругов только в случае вынесения судебного решения о разделе имущества, тогда следует определение четких долей супругов на собственность.

Сходства и различия между совместной и разделенной собственностью

Право совместной и долевой собственности имеет следующие общие признаки:

  • Определение долей, согласно нормативно-правовым актам;
  • Равные права и обязанности по распоряжению собственностью, если судебным решением не установлено иное;
  • Необходимость несения расходов для содержания собственности.

Отличия между совместной и долевой собственностью заключаются в следующем:

  • Если долевая собственность предусматривает четкое определение долей субъектов, то при наличии совместной собственности эти доли не выделены;
  • Траты на содержание и модернизацию общего имущества идут в целом на улучшение совместного имущества, без выделения трат на содержание долей;
  • Распоряжение цельным имуществом осуществляется по соглашению со всеми сособственниками.

Принципы долевого деления

Продажа долевой собственности – один из инструментов для отчуждения собственной доли на право владения и распоряжения недвижимостью. В связи с тем, что за каждым собственником закрепляется определенная доля, возникают права по самостоятельному распоряжению собственной долей. При проведении долевого деления соблюдаются следующие принципы:

  • Обязательное уведомление сособственников о предстоящей процедуре отчуждения;
  • Формирование предложения для владельцев других долей приобрести планируемую для отчуждения долю (принцип первоочередного права на покупку выставленной на продажу доли);
  • Соблюдение прав и интересов собственников других долей.

В случае вступления в права собственности нескольких субъектов по завещанию наследодателя любой из наследников может отказаться от собственной доли в пользу других наследников.

В этом случае с ними может быть заключено соглашение о компенсации за отказ от права наследования. Таким образом, доли остальных наследников при отказе от доли наследования одного из наследников могут быть увеличены.

При открытии наследственного дела в отношении еще одного наследника доли остальных уменьшаются.

Право совместной собственности супругов

При приобретении права собственности супругами в браке возникает общее права на имущество. Оно может быть отчуждено любой другой стороне только при наличии согласия от второго супруга.

Совместная собственность супругов при разводе делится пополам, если стороны не смогли прийти к мирному соглашению или с выделением долей, если это имущество нельзя поделить поровну.

При заключении мирного соглашения супруги принимают те условия раздела, которые им выгодны.

Правом совместной собственности супругов накладываются ограничения на распоряжения общим имуществом и даются преимущества в случае развода, за которым следует раздел нажитого имущества на равные доли.

Распоряжение долевой собственностью

Долевая собственность на квартиру и другие объекты собственности позволяет распоряжаться имуществом по усмотрению владельца доли.

При планировании продажи выделенной собственности соблюдается принцип первоочередного права на приобретение для собственников остальных долей.

Таким образом, долю в первую очередь требуется предложить другим сособственникам недвижимости. При продаже разделенной собственности отчуждаются права только на эту долю.

Для грамотного оформления сделки по продаже или сдачи в аренду долевой собственности требуется поддержка специалистов в области юриспруденции. То же самое происходит и при планировании сдать квартиру или другую собственность, о планируемой сделке информируются собственники других долей.

Долевая собственность супругов возникает по решению суда, когда исковыми требованиями устанавливается необходимость выделения долей и разделения прав собственности на доли.

Задачи и функции юриста по долевой и совместной собственности

Надежный юрист по вопросам долевойиобщей собственности решает следующие задачи:

  • Раздел долевой собственности между субъектами по решению суда или с мирным соглашением сторон;
  • Подготовка жалоб на ранее принятые решения суда и оспаривание совершенных сделок;
  • Консультационная поддержка по вопросам раздела совместного имущества, подготовки совместного имущества к продаже.

Теоретические знания специалиста и опыт позволяют ему выполнять функции:

  • Защитника в суде в отношении граждан, чье право на собственность было нарушено;
  • Эксперта по оценке правовых последствий;
  • Юриста для предсудебной работы, подготовки соглашений и договоров, касающихся общей и долевой собственности.

При наличии вопросов по распоряжению и продаже совместного и долевого имущества обращайтесь к нашему опытному юристу. Вы получите комплексную консультационную поддержку и практическое решение даже для сложных задач!

Консультация юриста и адвоката!

Предварительная запись по телефонам:

+7 (495) 205-57-78; +7 (926) 004-24-72.

Powered by ChronoForms – ChronoEngine.com

 

Источник: https://yurist-dominion.ru/grazhdanam/zhilishchnye-spory/dolevaya-sobstvennost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.