Договор уступки права аренды

Содержание

Оформление договора переуступки прав аренды

Договор уступки права аренды

Аренда помещений под торговые и производственные цели оправдывает себя с точки зрения финансовой выгоды.

Наиболее низкие цены арендной платы предлагает муниципалитет, обладающий правами на многие объекты недвижимости.

Предприниматели, которые по каким-либо причинам, больше не желают пользоваться недвижимостью, вправе переуступить аренду другому предприятию, на вполне законных основаниях.

О том, как работает переуступка прав аренды земельного участка сегодня, мы расскажем в этой статье. Переуступка является гражданским соглашением, оформляемым в форме договора переуступки прав аренды, и контролируется ГК РФ, и ЗК РФ, если речь идёт о передаче права аренды земельного участка.

Что значит

Если соглашение, составленное между собственником и нанимателем, не содержит пунктов, запрещающих такие действия, как переуступка права аренды или передача помещение в субаренду, то арендатор может осуществить такие действия.

Договор переуступки права аренды куда чаще оформляется относительно муниципальных объектов недвижимости. При подписании такого договора, условия найма остаются неизменными, однако поставить владельца в известность, о том, что арендатор планирует передать свои права другому лицу, будет обязательным, если иное не предусмотрено договором.

Касаемо переуступки права аренды земельного участка действуют такие нормы:

  • Земля может быть передана в аренду по переуступке, только в том случае, если земля будет использоваться по допустимому целевому назначению;
  • Договор переуступки права аренды может быть составлен только на срок, не превышающий общий срок аренды;
  • Если договор переуступки составляется на срок более 5 лет, то получить согласие собственника, о составлении такого соглашения, будет обязательно. В случае передачи прав арены на срок до 5 лет, достаточным будет просто уведомить собственника;
  • Переуступка права аренды актуальна в следующих случаях:
    • Для субаренды;
    • Может оформляться как дополнительное соглашение при совместном строительстве;
    • Переуступка может быть принята в качестве взноса в уставной капитал;
    • Переуступка даёт возможность реализации залоговых обязательств.

Кем осуществляется

Договор переуступки права аренды недвижимости, заключается между действующим и будущим арендатором. Уведомить собственника, как уже говорилось обязательно, однако право переуступки аренды прописано в статье 22 ЗК РФ, и принадлежит арендатору в полной мере, если срок договора не превышает сроки первоначального арендного соглашения.

Договор переуступки права аренды полностью сохраняет все существующие права, закреплённые за арендодателем.

Владелец имеет право:

  • Распоряжаться землёй переданной в аренду;
  • Требовать отчёт о состоянии земли;
  • Расторгнуть арендный, субарендный договор, а также переуступку;
  • Получать своевременные выплаты по договору.

Какая выгода

Договор переуступки права аренды земельного участка является порой самым простым выходом для арендатора, который по какой либо причине не может продолжать арендовать помещение. Выйдя из существующих отношений с арендодателем, при долгосрочном найме участка, арендатор может претендовать на возврат залога.

Для нового арендатора есть также масса положительных аспектов при переуступке. Так как договор аренды остаётся прежним, стоимость аренды при переуступке не пересматривается.

Исключением будет договор переуступку муниципальной земли. Если владельцем недвижимости является муниципалитет, то новый участник соглашения должен заплатить комиссионные, или же получить право аренды на открытых торгах.

Чем отличается от субаренды

Субаренда, в отличие от договора переуступки права аренды, оформляется между тремя сторонами: владельцем, арендатором и субарендатором. При нарушении условий первоначального договора аренды, всю ответственность перед собственником земельного участка придётся нести арендатору.

По договору переуступки права аренды все обязанности арендатора переходят третьему лицу, которое наделяется всеми правами и обязанностями первоначального арендатора, исключая последнего из правоотношений. Условия формирования и регистрации переуступки также будут отличными от субарендного соглашения.

Документы

Как правило, договор аренды земли регистрируется в Росреестре, что делает обязательной регистрацию переуступки в администрации. Документы, свидетельствующие права аренды, должны быть переданы от прежнего арендатора новому, что стоит зафиксировать соответствующим актом приёма-передачи.

Для регистрации сделки по переуступке права аренды, потребуется предоставить:

  • Заявление по форме Росреестра;
  • Квитанцию об оплате пошлины;
  • Договор переуступки права аренды;
  • Согласие или подтверждение уведомления владельца земли;
  • Разрешение уполномоченных органов, если речь идёт о муниципальной земле;
  • Технические и кадастровые документы недвижимости;
  • Первоначальный договор аренды;
  • Свидетельства ОГРН и ИНН, обоих арендаторов, как прежнего, так и нового.

Заключение договора

Предупреждение

Поскольку такого рода правоотношения, как переуступка аренды, чаще всего заключается между предпринимателями, то на безвозмездной основе заключить такой договор нельзя, согласно статье 575 ГК РФ.

Есть ряд особенностей самого договора переуступки права аренды, которые также стоит учитывать при составлении соглашения. В рамках соглашения прежний арендатор именуется цедентом, а новый – цессионарием. Так в тексте соглашения в обязательном порядке должны фигурировать такие пункты:

  • Порядок передачи права аренды;
  • Обязанности нового арендатора по договору;
  • Условия аренды, связанные с обслуживанием и содержанием участка земли;
  • Порядок выплат по договору аренды;
  • Стороны вправе включить дополнительные условия, в том числе имущественные обязательства, возникшие на основании переуступки права аренды, возникшие между новым и прежним арендатором.

Скачать

Образец договора переуступки прав аренды.doc

Регистрация

Регистрация сделки проводится в Росреестре. Сегодня на территории РФ действует множество МФЦ, осуществляющих посредническую деятельность в рамках множества договорных правоотношений.

Так предприниматели вправе обратиться сюда, для прохождения порцедуры регистрации договора переуступки прав аренды.

Хотя это займёт несколько большее время, благодаря услуге одного окна, стороны смогут запросить недостающие документы и оформить сделку полностью куда проще.

Уплата налогов

Касаемо налогов по договору переуступки права аренды, взимаются они в виде пошлин, и будет разной, в зависимости от того, каким образом зарегистрированы участники соглашения:

  • Физлицам, выступающим цессионариями по договору передачи права аренды, необходимо будет уплатить пошлину в размере 2 000 рублей и представить квитанцию при регистрации сделки;
  • Для юрлиц – цессионариев, стоимость переуступки будет значительно выше, и составит 22 000 рублей.

Полезный совет

Для того что бы провести сделку по переуступке права аренды земельного участка быстро, правильно и дёшево, стоит обратиться к грамотному юристу, который имеет опыт работы с гражданскими соглашениями.

Знание Земельного и Гражданского кодекса будет далеко не лишним в данном случае. Так, стороны могут существенно сэкономить на налогах, если сделка будет оформлена на физлицо с последующей субарендой, оформленной на предприятие. Юрист поможет составить все правоустанавливающие бумаги быстро и правильно, что позволит оформить сделку в короткие сроки.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/oformlenie-dogovora-pereustupki-prav-arendy.html

Договор переуступки права аренды нежилого помещения: законодательная основа, алгоритм действий, передача документов, регистрация, особенности сделки

Договор уступки права аренды

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

  • право передачи имущества в субаренду;
  • право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
  • право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
  • передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
  • передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

  • участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
  • провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

  • порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
  • порядок использования арендуемого имущества;
  • условия содержания этого имущества;
  • порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
  • другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру. Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

  • заявление по форме регистрирующего органа;
  • документ об оплате;
  • учредительные документы;
  • соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
  • документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
  • свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
  • договор аренды;
  • договор переуступки;
  • технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Источник:

Как правильно составить договор переуступки прав на нежилое помещение?

Переуступка прав аренды – это актуальный способ передать арендованную недвижимость третьему лицу. Часто к данному методу прибегают предприниматели, у которых более нет необходимости во всем помещении или его части. Как совершается переуступка прав, какие документы для этого необходимы и какие особенности имеет этот вид сделки – мы рассмотрим далее.

Что это?

Нежилое помещение, которое находится в пользовании арендатором может быть передано в собственность третьему лицу.

Осуществить это можно двумя способами:

  1. Подписание договора субаренды. В данном случае договор заключается между арендатором и субарендатором. В последующем, субарендатор несет ответственность перед арендатором (оплачивает ежемесячную аренду), а тот в свою очередь оплачивает аренду и выполняет другие обязательства перед владельцем.
  2. Подписание договора переуступки. Этот документ подписывается арендатором и субарендатором, однако субарендатор несет ответственность за здание и совершает перечисление арендной платы непосредственно владельцу недвижимости.

Стоит отметить, что оба вида сделки довольно схожи между собой. Единственным отличием является тот факт, что арендатор не выступает посредником между владельцем и третьим лицом.

Внимание! И первый и второй способ возможны только в том случае, если в условиях договора аренды позволяется переуступка прав или на этот процесс владелец недвижимости дал письменное одобрение.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – это юридическая процедура, которая регулируется в первую очередь Гражданским Кодексом.

Детальное описание каждого из этапов, а также права и обязанности каждой из сторон описаны в следующих статьях:

  • статья 388 – 390 ГК РФ – порядок заключения сделки;
  • статья 615 ГК РФ – права и обязанности арендатора.

Совершенно иначе будет происходить переуступка прав на недвижимость, которая является собственностью государства. В подобном случае арендатор обязан будет провести аукцион. Вся процедура детально описана в статье 17 ФЗ№135 «О защите конкуренции».

Особенности сделки

Прежде, чем заключать договор, нужно учесть следующие особенности составления и подписания договора о переуступке:

  1. Договор может быть составлен, как на определенный период, так и бессрочно. В данном случае не играет никакой роли договоренность с действующим арендатором. Все зависит от того, какие условия будут поставлены владельцем.
  2. Договора на срок в 1 год и более обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре. Без регистрации, документ не будет иметь никакой юридической силы.
  3. Чтобы подписать договор о переуступке прав на недвижимость, принадлежащую государству, нужно вначале выиграть аукцион.
  4. При подписании договора, все льготы и уступки, касающиеся действующего арендатора, автоматически распространяются на нового арендатора.

Важно! Довольно часто арендаторами совершается продажа прав аренды. Особенно это актуально в тех случаях, когда недвижимость сдается на выгодных условиях.

Переуступка права аренды – это выгодная сделка, как для арендатора, так и для третьего лица. Причиной популярности такого способа передачи прав на недвижимость являются следующие его преимущества:

  1. Стоимость по переуступке может оказаться значительно ниже, чем прямое сотрудничество с владельцем.
  2. При подписании договора арендатор имеет возможность в последующем напрямую сотрудничать с владельцем (что недопустимо при субаренде).
  3. Подобные договора, как правило, заключаются на период в 3-5 лет.
  4. Арендатор, предлагающий помещение может не только передать недвижимость, которая ему не нужна, но и заработать на продаже переуступки.
  5. Владелец недвижимости имеет возможность получать доход от своей собственности, не тратя время на поиск новых арендаторов.

Как узаконить перепланировку в 2018-2019 году?

Каждой из сторон этот вид соглашения выгоден и удобен, а потому все больше предпринимателей прибегают именно к этому способу смены арендатора.

Переуступка прав по договору

Процедура совершения переуступки зависит от того, кто является владельцем недвижимости. Если это частная собственность, то процедура переуступки состоит из следующих двух этапов:

  • получение одобрения на переуступку от владельца;
  • подписание договора о переуступке.

Источник: https://giak.ru/prochee/dogovor-pereustupki-prava-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Как правильно составить договор переуступки прав на нежилое помещение?

Договор уступки права аренды

Переуступка прав аренды – это актуальный способ передать арендованную недвижимость третьему лицу. Часто к данному методу прибегают предприниматели, у которых более нет необходимости во всем помещении или его части. Как совершается переуступка прав, какие документы для этого необходимы и какие особенности имеет этот вид сделки – мы рассмотрим далее.

Особенности переуступки на государственную недвижимость

Ключевое отличие этого способа переуступки – проведение аукциона или конкурса. Он является обязательным только при следующих условиях:

  • недвижимость принадлежит муниципальной службе или местной администрации;
  • участниками сделки выступают юридические лица.

Если же арендатором недвижимости является физическое лицо и переуступка прав совершается также физическому лицу, то аукцион проводить не нужно. Достаточно просто получить согласие на переоформление прав в местном муниципалитете и подписать договор.

Способ поиска арендатора на недвижимостьКритерии выбора победителя
АукционПобедителем становится та компания, которая предложит большую сумму за аренду недвижимости.
КонкурсПобедителем становится юридическое лицо, которое предложит наиболее выгодные и интересные условия сотрудничества.

В большинстве случаев арендаторы прибегают к проведению конкурса. Он состоит из следующих этапов:

  • арендатор создает конкурсную комиссию (это должны быть компетентные субъекты);
  • он проводит подготовку конкурса, организовывает это мероприятие;
  • арендатор продумывает критерии отбора участников;
  • оповещает всех заинтересованные организации о запланированном конкурсе (допускается подача рекламы в соответствующие СМИ).

Внимание! Информация о запланированном конкурсе должна быть передана в средства массовой информации за 30 дней до начала конкурса.

После этого комиссия рассматривает всех кандидатов, базируясь на предоставленных параметрах и принимает решение относительно того, кому будет совершена переуступка прав.

Порядок выселения из квартиры собственника

Далее, комиссия и арендатор подписывают с победителем договор переуступки прав. Данная сделка будет считаться двухсторонней и возмездной (статья 575 ГК РФ).

договора

Существуют следующие требования и стандартны относительно содержания документа:

Предмет договораНедвижимость, на которую совершается переуступка прав.
Участники договораДействующий арендатор и третье лицо (будущий арендатор)
Срок и стоимостьВажно указать длительность аренды (это может быть, как несколько месяцев, так и несколько лет), а также стоимость (прописывается сумма за определенный период, к примеру, 50 000 рублей за 1 месяц). Сумму рекомендовано указать и цифрами и прописью.
Права и обязанностиЭтот раздел содержит информацию об обязанностях обеих сторон, к примеру, арендатор обязан совершать оплату аренды каждый месяц 25 числа.
Причины и порядок расторжения договораЗдесь стоит прописать возможные форс-мажоры. Указать, как происходит досрочное расторжение договора, а также какие компенсации обязана выплатить каждая из сторон при нарушении сделки.

При составлении документа стоит уделить особое внимание каждому из пунктов. В документе не разрешается допускать грамматические или лексические ошибки. Также нельзя использовать просторечье. Важно, чтобы договор соответствовал общим юридическим нормам.

Договор переуступки права аренды нежилого помещения – скачать образец.

Порядок проведения процесса

Продажа прав аренды нежилых помещений в Москве, Санкт-Петербурге и других городах России осуществляется согласно следующим правилам проведения процесса переуступки.

Для физических лиц и юридических лиц (если недвижимость является частной собственностью):

  1. Получение соглашения от владельца недвижимости. Владелец помещения, действующий арендатор и заинтересованный субъект обязаны встретиться и оговорить последующее сотрудничество и передачу прав.
  2. Подписание договора. Если и владельца, и третье лицо, и арендатора устраивают условия переоформления договора аренды, тогда между всеми тремя сторонами подписывается соглашение.
  3. Передача прав на недвижимость. После того, как сделка будет совершена, новому арендатору предоставляется недвижимость. Сопровождается этот процесс заполнением и подписанием акта приема-передачи.

Льготы по земельному налогу для пенсионеров

Для юридических лиц (если недвижимость является государственной собственностью):

  1. Получение разрешение на переуступку прав в местной муниципальной службе.
  2. Выбор комиссии и проведение конкурса.
  3. Подписание договора с победителем.
  4. Передача прав на недвижимость, посредством подписания акта приема-передачи.

После того, как договор будет подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре. При регистрации нужно предоставить:

  • копии публикаций или квитанции об оплате услуг СМИ;
  • документы, подтверждающие проведение конкурса или аукциона;
  • договор о переуступке прав на недвижимость.

После того, как Росреестр убедиться в чистоте сделки, он производит регистрацию документа. Эта процедура может длиться до 30 календарных дней.

Оценка стоимости

Законодательством не установлено ограничений относительно размера арендной платы, а потому владелец имеет право установить любую удобную ему сумму. Чтобы переуступка прав по договору аренды не затянулась на долгие месяцы, а назначенная стоимость была рентабельной, специалисты рекомендуют заказать оценку недвижимости у независимого оценщика.

Важно! Перед тем, как оплатить услуги оценщика, необходимо убедиться в том, что у него есть лицензия СРО и он имеет сертификат об аттестации.

Причина, по которой данная услуга будет актуальной – это качество проведения оценки. Специалист определяет стоимость, ориентируясь на:

  1. Площадь недвижимости и ее технические характеристики.
  2. Прибыльность недвижимости (выгодное ли расположение, наличие коммуникаций).
  3. Права и обязанности, которые устанавливает владелец (чем больше возможностей будет иметь будущий арендатор, тем выгоднее считается сделка).

Также учитывается наличие коммуникаций, соседи рядом и многие другие факторы, которые способны благоприятно или негативно сказаться на развитии бизнеса.

Переуступка прав на недвижимость – это выгодный процесс, как для владельца, так и арендатора. Сама процедура довольно простая, однако имеет свои отличительные характеристики, а потому требует профессионального подхода.

Чтобы сделка оказалась прибыльной и договор был зарегистрирован в Росреестре с первого раза, лучше, чтобы вся процедура сопровождалась специализированным юристом, который знает все «подводные камни» этой правовой сферы.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/dogovor-pereustupki-prava-arendy-nezhilogo-pomescheniya.html

Что такое переуступка прав аренды нежилого помещения: коротко о главном

Договор уступки права аренды

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Переуступка прав аренды (ППА) нежилого помещения по договору: что это такое, образец, оформление

Договор уступки права аренды

Переуступка прав аренды – это распространенный способ соглашения на российском рынке недвижимости. Главным владельцем производственных и торговых площадей является государство, в то время как частные организации осуществляют передачу этих площадей друг другу. Регламентируется данное действие ГК РФ.

Что это такое

Рынок недвижимости за последние годы подвергся большим изменениям. Быстрые темпы развития строительства привел к тому, что первичный рынок недвижимости стал наиболее востребованным.

Но экономическая ситуация в стране спровоцировала падение цен на недвижимость, что, несомненно, связано с неплатежеспособностью граждан. Это способствовало развитию сделки переуступки и в купле-продаже, и в сфере аренды недвижимости.

Понятие «переуступка» означает вид сделки, связанную напрямую с использованием недвижимости. Его получатель в процессе сделки перепоручает обретенные им права на него вместе с обязательствами третьему лицу.

Они переходят по согласию собственника недвижимости, которое выражается в письменной форме. Право аренды будет предметом соглашения.

ВНИМАНИЕ! Необходимым условием для арендатора при совершении сделки является согласие собственника.

Возможные трудности

Вопросы, касаемые переуступки аренды гарантированы ст. 615 ГК РФ. В ней прописаны все нюансы ее совершения, определены права сторон и их обязанности, установлен порядок регламентации.

Арендатор обязан соблюдать нормативы законодательных актов, определяющих порядок пользования чужой недвижимостью. Переуступка аренды имеет некоторые особенности, которые делают ее популярной сделкой на рынке недвижимости. К таковым относятся:

  • при переуступке заключенных какой-то период времени назад контрактов, новый собственник приобретает объект по старой цене (что довольно выгодно),
  • больше всего подобные соглашения встречаются в центре городов, где находятся объекты, приносящие наибольшую прибыль предпринимателю,
  • арендатор может увидеть объект «в деле», насколько он востребован у покупателей, какую приносит прибыль бизнес, размещенный там,
  • предыдущий арендатор получает согласно договору денежную компенсацию, передавая на объект права без проведения конкурса.

При передаче прав аренды объекта, относящегося к собственности муниципалитета, требуется участие в конкурсе, либо осуществить процедуру без такового, договорившись о величине комиссионных.

Составление договора

Сделка по заключению подобного рода договора может быть осуществлена по отношению к:

  1. земельному участку,
  2. нежилому помещению,
  3. иным объектам, относящимся к недвижимости.

Земельного участка

Договор переуступки прав аренды на земельный участок подразумевает некоторые особенности. Таковыми являются:

  • предыдущий арендатор, равно как и последующий, обязаны сообщить о проведении сделки владельца земли, однако его согласия не требуется,
  • согласно ст. 606 ГК РФ, владелец, при наличии соответствующего документа, подписанного сторонами, должен предоставить арендатору помимо права аренды, право пользования объектом,
  • согласно ст. 607 ГК РФ, договор подобного рода должен содержать дополнительные пункты, например, касаемые границ земли, места их расположения.

Нежилого помещения

Как и с участком земли, подобный договор относительно недвижимого имущества также имеет свои особенности, среди них:

  1. при составлении договора аренды между владельцем и арендатором, первый может включить такой пункт, как невозможность переуступки прав, при этом, в согласии арендатора нет необходимости,
  2. принимая объект недвижимости, третье в этой системе лицо принимает по предыдущему договору все его условия, а также долги по налогам, при их наличии. Подобного рода долги могут быть включены в общую стоимость сделки,
  3. составление договора является выгодной для первого арендатора, поскольку по окончании процедуры он получает денежную сумму.

Третьему лицу

Особенность таких сделок состоит в том, что договор заключается только между третьим и вторым звеном в цепи аренды участка или помещения.Таким образом, присутствие владельца объекта не обязательно.

При совершении сделки стороны могут добавить определенные пункты в договор, оговоренные ранее, но корректировать изначальный договор аренды, заключенный с владельцем, подобные изменения не должны.

Процесс оформления

Порядок совершения сделки включает нескольких этапов:

  • сбор документов, подготовка бланка договора, стороны должны заранее оговорить пункты, которые будут включены в документ,
  • обращение в орган для регистрации,
  • получение документов, имеющих законную силу, согласно которым права на объект от одного лица передаются другому.

Образец

Документ включает следующую информацию:

  • наименование документа (полное юридическое), место его составления, дата,
  • полные данные об участниках соглашения,
  • предмет сделки,
  • дополнительные пункты, которые обе стороны желают включить в договор,
  • подпись и дата участников.

Если при заключении сделки появляются сомнения, лучше обратиться к опытным юристам.

Последствия и обязанности

После подписания документа, согласно указаниям статьи 422 ГК РФ ее участники обязаны соблюдать правила, предусмотренные законодательством. 

Условия сохраняются на весь срок действия документа. Важно учесть то, что последующий арендатор получает обязательства, которые придется соблюдать. К таковым относятся:

  1. перечисление налогов и сборов (в соответствии с указаниями НК РФ),
  2. оплата аренды (согласно первоначальному договору),
  3. погашение задолженности (об этом должно упоминаться в новом договоре, иначе долги будет выплачивать предыдущий арендатор).

Нередки случаи, когда арендатор перед составлением договора погашает свои долги. Третье лицо, получающее право аренды может потребовать от предыдущего арендатора погашение задолженности до подписания документа. Такая сделка выгодна для:

  • предыдущего арендатора, который передает ненужную недвижимость,
  • последующего арендатора, приобретающего объект по сходной цене,
  • арендодателя, который не лишается прибыли от предоставления объекта недвижимости в аренду согласно оговоренной в договоре арендной плате.

В законную силу вступает после регистрации, которая проводится Росреестром.

ВНИМАНИЕ! Она не обязательна, если срок заключения документа между физическими лицами составляет менее 1 года.

Регистрация проходит в заявительной форме, что предполагает подачу заявления в соответствующий орган. Вместе с ним прилагаются документы:

  1. паспорт для удостоверения личности,
  2. официальный документ о согласовании с владельцем объекта о передаче права аренды или иной документ, который подтверждает о том, что он уведомлен, а также два экземпляра договора переуступки,
  3. согласие второго супруга на осуществление сделки, заверенное у нотариуса. Если недвижимость находится в залоге, потребуется согласие залогодержателя,
  4. доверенность (при подаче заявления иным лицом).

Юридические лица дополнительно к перечисленным документам должны приложить деловые документы, подтверждающие права их представителей, а также учредительные документы. Регистрация данной услуги требует внесения государственной пошлины, размер установлен законодателем. Для физических лиц сумма составит 2000 рублей, для юридических – 22000 рублей.

Часто граждане, далекие от юриспруденции, считают, что понятия субаренды и переуступки равнозначны. Это вовсе не так. Что означает субаренда? Собственник или арендатор передает имущество или его часть третьему лицу на какой-то период времени. Права на владение и пользование им остаются за ним частично или полностью.

Касаемо переуступки, первый арендатор вместе с правами на владение недвижимостью передает и обязанности в полной мере, без возврата. При этом, последний пункт может являться одним из условий договоре по личному усмотрению сторон.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/zemlya/chto-takoe-pereustupka-prav-arendyi-v-nedvizhimosti

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.