Договор управляющей компании с юридическим лицом

Содержание

О порядке взаимодействия уо и рсо при переходе на прямые договоры

Договор управляющей компании с юридическим лицом

31 июля 2019 вступило в силу ПП РФ № 897, которое регулирует отношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. С выходом документа у управляющих появились вопросы, как работать по новым правилам. Сегодня расскажем, как минимизировать риски УО при переходе на прямые договоры.

Правила обмена информацией при прямых договорах

Совокупный долг управляющих организаций перед ресурсоснабжающими огромен.

Ресурсоснабжающие организации в свою очередь не могут обеспечить качественные коммунальные услуги из-за накопленной управляющими организациями задолженности.

Единственным решением этой проблемы законодатель считает переход на прямые договоры. Но при переходе РСО обязанностей исполнителя коммунальных услуг у организаций возникает много вопросов.

Один из главных – где РСО взять информацию для начислений. Ответ на этот вопрос содержится в постановлении Правительства РФ от 13.07.2019 № 897. Документ регулирует взаимоотношения управляющих и ресурсоснабжающих организаций при переходе на прямые договоры. Однако с его выходом новые трудности появились и у управляющих, и у ресурсоснабжающих организаций.

Например, ПП РФ № 897 обязало УО при переходе собственников на прямые договоры передавать в РСО сведения о документах, удостоверяющих личность каждого собственника или нанимателя помещений в доме. Таких данных в управляющих организациях не хранится, а за их непредоставление предусмотрен штраф.

Как действовать управляющим организациям согласно принятым правилам, на онлайн-семинаре «Новые алгоритмы взаимодействия между УО, РСО и потребителями» рассказала наш постоянный эксперт Елена Шерешовец.

Ответы Минстроя РФ на вопросы о переходе на прямые договоры с РСО

Каким путём можно перейти на прямые договоры

Существует три основных способа перехода потребителей коммунальных услуг на прямые договоры с РСО:

  • По решению общего собрания собственников помещений в МКД, принятого простым большинством в соответствии с ч. 4.4 ст. 44 ЖК РФ.
  • По решению РСО согласно ст. 157.2 ЖК РФ. Такое решение возможно в случае, если управляющая организация или ТСЖ имеет задолженность перед ресурсниками в размере двух среднемесячных оплат за поставленные ресурсы.
  • Исторически сложившиеся отношения. Например, дом всегда работал на прямых договорах или собственники уже давно приняли решение о переходе на прямые договоры, а после этого сменилась управляющая организация или форма управления. В этом случае, если собственники помещений на общем собрании подтвердят, что они хотят оставаться на прямых договорах, они продолжают по ним работать и с новой УО или формой управления.

На первый взгляд этот список кажется исчерпывающим. Однако есть исключение, которое касается новостроек. Согласно ст. 161 ЖК РФ до выбора в новостройке способа управления, застройщик может самостоятельно назначить управляющую организацию и заключить с ней договор управления. Появляется вопрос: как должна работать временная управляющая организация – по общей схеме или по прямым договорам.

Существует два разных мнения на этот счёт. Так, Минстрой РФ в своём письме от 10.03.2019 № 8127-ОО/04, отмечает, что действующим законодательством не предусмотрена возможность заключения застройщиком прямых договоров, единолично от своего имени.

Противоположная позиция отражена в ч. 9 ст. 157.2 ЖК РФ. В статье сказано, что МКД с момента сдачи в эксплуатацию считается домом с невыбранным способом управления, поэтому работает по прямым договорам. А с момента подписания актов приёма-передачи помещений такие прямые договоры возникают и у будущих собственников.

Елена Шерешовец напомнила участникам онлайн-семинара, что вторая точка зрения основана на прямой норме закона, а письма Минстроя РФ носят рекомендательный характер и не являются нормативно-правовыми актами. Эксперт советует придерживаться позиции, отражённой в ЖК РФ.

Узнайте, вправе ли застройщик заключать прямые договоры в новостройках

Кого считать исполнителем КУ при прямых договорах

На сегодняшний день у управляющих многоквартирными домами и поставщиков коммунальных ресурсов нет чёткого понимания, кто считается исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах. Эксперт призвала разобраться в этом с точки зрения того, между кем заключены договорные отношения.

Если у жителя МКД заключён прямой договор с РСО, такие отношения подчиняются правилам постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. В ч.

2 документа указано, что прямой договор заключается между потребителем и исполнителем коммунальной услуги. Соответственно при прямом договоре РСО – собственник помещения в МКД исполнителем услуги будет считаться РСО (ст. 157.

2 ЖК РФ) и именно эта организация обязана выполнять все указания ПП РФ № 354.

Однако это касается только отношений с потребителями. Существуют также отношения между РСО и УО – двумя юридическими лицами. Между ними есть договорные отношения, которые подчиняются постановлению Правительства РФ от 14.02.

2012 № 124. В п. 2 постановления указано, что исполнителем КУ считается лицо, которое обслуживает инженерные системы в многоквартирном доме.

Это управляющая организация, поэтому обязанности, указанные в ПП РФ № 124, выполнять должна она.

Подведём итог: в отношениях потребитель – РСО при заключённом прямом договоре исполнителем коммунальной услуги будет являться РСО, а в отношениях между УО и РСО исполнителем считается управляющая организация.

Кто и какую информацию должен предоставлять при прямых договорах

С выходом Федерального закона от 03.04.

2018 № 59-ФЗ стало ясно, что с переходом на прямые договоры ресурсоснабжающим организациям понадобятся данные для начислений собственникам помещений платы за коммунальные услуги, а управляющим МКД нужны будут показания индивидуальных приборов учёта для начисления КР на СОИ. Соответственно, между УО, РСО и собственниками помещений должен быть налажен обмен информацией.

На момент принятия документа в нём были прописаны только общие правила передачи информации:

  • Согласно ч. 10 ст. 157.2 ЖК РФ ресурсоснабжающая организация обязана предоставлять в УО информацию о показаниях индивидуальных приборов учёта при условии, что собственники передают эти данные в РСО.
  • В соответствии с ч. 11 ст. 161 ЖК РФ управляющая многоквартирным домом организация предоставляет в РСО сведения, необходимые для расчётов.

При этом не было уточнено ни сроков, ни порядка передачи сведений.

ПП РФ № 897 внесло в порядок передачи информации конкретику, которая, в свою очередь, опять запутала поставщиков ресурсов и управляющие организации.

Прописали срок передачи информации – согласно п. 6 ПП РФ № 354 УО должна предоставить информацию не позднее, чем за 5 рабочих дней до дня начала прямых договоров. При этом в пп. 3 п.

18 ПП РФ № 124 указано, что УО передаёт информацию не позднее, чем в течение 5 рабочих дней до дня начала действия прямых договоров.

Ясности, когда передавать информацию – до начала действия прямых договоров или после – так и не появилось.

О том, как же разобраться в этой ситуации, и о составе информации, которую УО необходимо передать в РСО, узнайте в видеозаписи онлайн-семинара.

Как оформить протокол ОСС о переходе на прямые договоры

Кто отвечает перед потребителем за качество коммунальных услуг

По общему правилу ресурсоснабжающая организация отвечает за качество ресурсов до границ общего имущества МКД (ч. 5 ст. 161 ЖК РФ) даже с момента перехода на прямые договоры. При этом УО и РСО могут подписать акт об эксплуатационной ответственности, по которому стороны согласны передвинуть границу по ОДПУ (п. 8 ПП РФ № 491).

Если РСО является исполнителем коммунальных услуг, то она делает перерасчёты потребителям в случае, если качество услуг нарушено до стены дома.

Если же качество коммунальных услуг нарушено из-за ненадлежащего содержания внутридомовых инженерных сетей, перерасчёт РСО не обязана делать. При этом потребители вправе требовать возмещения убытков (п. 103 ПП РФ № 354) и морального вреда (п. 21 Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22) с управляющей организации.

О том, как установить виновного в оказании некачественной услуги, смотрите в видеозаписи онлайн-семинара.

Как перейти на прямые договоры домам с ИТП

О чём ещё мы поговорили на онлайн-семинаре

Смотрите видеозапись онлайн-семинара, чтобы узнать:

  • Какая ответственность грозит УО за непередачу сведений в РСО при переходе собственников на прямые договоры.
  • О новом порядке учёта показаний ИПУ.
  • Есть ли необходимость заключать договор на сбор показаний ИПУ.
  • Могут ли дома с ИТП переходить на прямые договоры.
  • Какие изменения необходимо внести в договор управления при переходе на прямые договоры.
  • Какие нюансы следует учесть УО при заключении собственниками прямого договора с регоператором по обращению с ТКО.
  • Какая ответственность предусмотрена за размещение рекламы на платёжных документах.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх»

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5a5864e93dceb7ffefabddd3/o-poriadke-vzaimodeistviia-uo-i-rso-pri-perehode-na-priamye-dogovory-5d6cd7f5027a1500ad09d7a5

Договор с ук жкх как получить свой экземпляр договора

Договор управляющей компании с юридическим лицом

  • ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома);
  • управитель – ФЛП или юридическое лицо – субъект предпринимательской деятельности, занимающееся содержанием и ремонтом общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории, и обеспечением надлежащих условий проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд;
  • жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – объединение, создающееся с целью строительства жилья, его дальнейшей реконструкции и управления домом.

Интересное: Через сколько времени выводится алкоголь из организма

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» совладельцы обязаны выполнять решение собрания совладельцев. Это же касается и ОСМД.

Разумеется, никто не может обязать собственника квартиры подписать договор с управителем, но как орган «легитимизированные» по решению собрания совладельцев они все равно могут начислять таким собственникам плату за выполняемые услуги и взыскивать с них задолженность, в т.ч. и через суд.

Что же касается ОСМД, то исходя из положений закона об ОСМД, житель автоматически становится его участником после его учреждения.

Договор С Ук Жкх Как Получить Свой Экземпляр Договора

  • управляющая организация за 30 дней до прекращения договора передает техдокументацию на дом и иные документы выбранной управляющей организации;
  • управляющая организация отчитывается перед собственниками не реже раза в год (не позднее конца первого квартала следующего года).

В рамках договора управления домом управляющая организация по заданию собственников квартир в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (инженерные коммуникации, подвалы, чердаки, крыша, лестничные клетки, почтовые ящики, подъезды и пр.

), предоставлять коммунальные услуги и пр.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

  • взыскание с жильцов задолженностей;
  • распоряжение резервным фондом;
  • инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
  • требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Это важно знать: Аннулирование лицензии на управление многоквартирным домом

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Вопрос по ЖКХ

1.1.

В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Как получить копию договора управления многоквартирным домом

Законодательство РФ не предусматривает передачу дома как объекта недвижимого имущества собственниками жилых помещений вновь выбранной УК (ТСЖ).

Статьей 162 ЖК РФ предусмотрена передача технической документации на дом и иных, связанных с управлением таким домом документов (в том числе документации по учету движения населения как плательщика жилищно-коммунальных услуг, бухгалтерской и финансовой документации и т.д.).

Управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников жилых помещений в доме, обязана приступить к управлению домом не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления многоквар­тирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления.

Границей эксплуатационной ответственности между общедомовым оборудованием и квартирным является: на системах горячего и холодного водоснабжения – отсекающая арматура (первый вентиль); на системе канализации – плоскость раструба тройника; по электрооборудованию – отходящий от аппарата защиты (автоматический выключатель, УЗО, предохранитель и т.п.

) провод квартирной электросети; по строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен квартиры, оконные заполнения и входная дверь в квартиру.

Требование, указанное в пункте 6, применимо исключительно к тем компаниям, которые обратились за получением лицензии до 1 мая 2015 года и имели в управлении дома на момент такого обращения.

Таким образом, компания, претендующая на получение лицензии, должна была соответствовать только указанным требованиям. Предъявление к соискателям лицензии дополнительных требований законом не только не предусмотрено, но и юридически наказуемо.

Совет многоквартирного дома

Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.

Раскрытие информации: копия договора управления МКД

Формулировки подзаконных нормативно-правовых актов не позволяют ответить на данный вопрос, поэтому придется прибегнуть к системному анализу норм жилищного законодательства. В Стандарте раскрытия информации говорится об основании для управления конкретным домом. Представляется, что в случае УК таковым может быть только заключенный договор управления. Дело в том, что в силу ч.

7 ст.

162 ЖК РФ, если иное не установлено договором управления МКД, УК обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания .

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ)

Жилищный кодекс, N 188-ФЗ, ст 162 ЖК РФ

При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

Конференция ЮрКлуба

А если откажутся от вашей редакции — продолжайте переписку, пока не прдете к согласию, а до подписания договора обеими сторонами услуги вам УК будет оказывать не на условиях ДОГОВОРА, а на условиях Жилищного кодекса и Правил, утвержденных Правительством. Вот и всё!

Что же касается положений договора, которые противоречат закону, то, несмотря на их ничтожность, несведущих сособственников они будут стимулировать к своевременным расчётам, а за применение недопустимых законом санкций можно и ответить, о чём Управляющая компания не может не знать.

Неправильный расчёт цены договора

Датой заключения договора считается не дата его подписания, а та дата, с которой УК начинает управление МКД. Дата заключения прописывается в тексте ДУ.

В ДУ должен быть прописан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за КУ. Если цена договора фиксирована, изменить её можно только по согласованию с собственниками помещений МКД. В случае, если ОСС не примет изменение цены, УО вынуждена будет осуществлять управление МКД по прежней цене.

Цена ДУ складывается из четырёх составляющих: содержание ОИ, текущий ремонт ОИ, управление МКД, коммунальные услуги. Плата за содержание ОИ представляет собой сумму стоимости выполненных работ и предоставленных услуг и стоимости КУ в целях содержания ОИ. Стоимость текущего ремонта определяется для каждого МКД индивидуально в зависимости от стандартов жилища и стандартов эксплуатации.

Предлагаем ознакомиться Расторжения договора с энергоснабжающей организацией

В ДУ прописывается формула изменения цены на работы и услуги. В противном случае вы можете столкнуться с ситуацией, когда собственники не согласуют вам изменение цен на работы и услуги по договору.

Образцы заявлений в управляющую компанию

На основании действующего законодательства Российской Федерации («Жилищный кодекс» РФ, постановление правительства РФ за номером 491 «Правила содержания общедомового имущества», договор, заключенный между жильцами и управляющей компанией, прочие нормативные и поднормативные акты) вопросы содержания жилищного фонда из государственной компетенции перенесены в плоскость взаимодействия управляющей компании/иных организаций, занимающихся обслуживанием дома, и жильцов многоквартирного дома или иного жилого строения.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/dokumentaciya/zaklyuchenie-dogovora-s-upravlyayushchej-organizaciej.html

Правила хорошего тона создания управляющей компании для бизнеса — Право на vc.ru

Договор управляющей компании с юридическим лицом

При построении группы компаний всегда возникает вопрос – что делать с общими, управленческими функциями: бухгалтерскими, финансовыми, юридическими и т.п.

Как правило, все они сосредоточены в руках части ключевых сотрудников, разделить которых по нескольким субъектам невозможно. В 21% дел об искусственном дроблении бизнеса вставал вопрос наличия единого управленческого центра.

При этом в 72% из них этот факт положен в основу негативного для бизнеса решения суда.

На практике в таких случаях бизнес идет несколькими путями:

  1. устраивает сотрудника во все компании по совместительству;
  2. создает управляющую компанию (УК), которая оказывает весь комплекс управленческих/ бухгалтерских и т.п.

    услуг, и уже туда устраивает общий для бизнеса управленческий персонал.

  3. весь персонал остается в одной (как правило, основной операционной) организации и оказывает все те же управленческие услуги другим компаниям и ИП без юридического оформления.

Здесь и появляются печати всех субъектов, их отчетные документы на столе одного главного бухгалтера, а также оформленные на одних лиц доверенности и единое управление расчетными счетами без объяснения и возможности логического обоснования причин для этого. Если субъекты на разных режимах налогообложения, фактическое единое управление расценивается в качестве одного из доказательств искусственного дробления бизнеса.

Налоговые органы всегда анализируют реальную управленческую структуру бизнеса, и любое отклонение здесь от обычных отношений независимых субъектов будет обозначено ими в качестве признаков недобросовестности налогоплательщика.

Ключевой вывод по итогу анализа практики

  • юридическое оформление отношений по использованию услуг управленческого персонала обязательно. Когда есть договор с управляющей компанией, все сразу становится понятнее. Отношения между всеми субъектами в группе компаний должны носить рыночный характер. Невозможно объяснить, почему бухгалтер одной компании безвозмездно ведет учет еще у нескольких, указывает свой телефон для доступа к интернет-банку, либо почему у контрагентов одни представители в судах. Это в целом не соответствует обычаям делового оборота и противоречит целям предпринимательской деятельности;
  • наличие управляющей компании, как и взаимозависимость, – это не хорошо и не плохо. Итоговое решение зависит от доказательств самостоятельности и самодостаточности как управляющей компании, так управляемых ею субъектов группы. Поэтому общие представители и централизованное управление банковскими счетами в разных делах могут иметь противоположную оценку.

На что обратить внимание, включая управляющую компанию в юридическую модель бизнеса

А) первостепенная задача: выбор варианта оформления отношений с УК. Это либо договор на оказание соответствующего вида услуг (бухгалтерское, юридическое и т.п. обслуживание), либо договор о передаче управляющей компании функций единоличного исполнительного органа (ЕИО). Определяющее значение при выборе: реальный объем управленческих функций.

При этом очевидно, что передача функций ЕИО предполагает более тесную корпоративную связь между субъектами и их взаимозависимость. Если управляемых компаний несколько – вся группа компаний всем сразу видна. С другой стороны, если потребность в единоличном исполнительном органе объективна, то с необходимостью дополнительных услуг могут быть вопросы.

И здесь налоговый орган может анализировать их обоснованность.

Б) оформляя отношения по любому из вариантов, внимательно нужно подойти к тому объёму вопросов, который передается «на аутсорсинг».

Если управляющая компания определяет стратегию бизнеса, условия взаимодействия с контрагентами, формирует кадровый состав и финансовую политику «заказчика услуг», управляя еще и его расчетными счетами, возникает серьезный вопрос к самостоятельности управляемого лица.

Следствие подобных перегибов – признание всех субъектов искусственным дроблением, прикрывающим деятельность одного налогоплательщика. Суды оценивают самостоятельность и самодостаточность управляемых субъектов и реальность оказываемых услуг.

В) реальность отношений доказывается, в первую очередь, индивидуальной детализацией условий договора и должным подтверждением содержания и объема оказываемых услуг.

Например, суд согласился с налоговым органом о фиктивности договора на передачу функций ЕИО, поскольку «Акты носят формальный характер, идентичны по содержанию и не раскрывают содержание хозяйственных операций… Отчеты исполнителя составлены на основании представленных корпоративными отделами налогоплательщика данных о финансово-хозяйственной деятельности общества».

Фактический объем функционала сотрудников должен находить свое отражение в соответствующем договоре. Даже неформальный документооборот, имеющийся в бизнесе, но нашедший свою формализацию в качестве приложения к договору, уже демонстрирует реальность отношений и добросовестность сторон. Потому что так в действительности и есть.

Г) при совместительстве недопустимы явные перегибы, когда, например, сотрудник сразу трудоустроен и главным бухгалтером в компании-налогоплательщике, и как ИП оказывает услуги его подрядчику.

Распространенные ситуации совместительств в нескольких компаниях на спец.режимах всегда негативно воспринимаются налоговыми органами. Перегибом будет и включение в модель сразу двух взаимозависимых налогоплательщику компаний, выполняющих функции ЕИО и применяющих УСН.

Д) соблюдение финансовой дисциплины. Вознаграждение УК выплачивается частично или с большими задержками, по «мере финансовой возможности налогоплательщика». Допускать авансирование управляемых компаний не следует. Это явно свидетельствует об отсутствии рыночных отношений между субъектами и, как следствие, их подконтрольности друг другу.

Е) стоимость услуг управляющей компании должна соответствовать рыночному уровню. Как показывает судебная практика, УК на УСН пытаются использовать как интрумент налоговой экономии, переводя в её адрес значительную часть прибыли операционных компаний в виде вознаграждений.

Необоснованно высокий размер вознаграждения всегда привлекает внимание контролирующих органов и критически оценивается судом.

Несмотря на то, что управленческие услуги, как правило, носят индивидуализированный характер, по отдельности каждый вид услуг имеет свою более менее понятную стоимость на рынке.

Налоговый орган может даже провести экспертизу, подтверждающую завышение стоимости услуг управляющей компании. Поэтому отталкиваться в определении размера вознаграждения нужно от рыночных цен, опираясь, например, на прайсы сторонних профильных компаний.

Ж) важным моментом также является экономическая целесообразность договора с УК для компании. Особенно, если штат УК сформирован из бывших сотрудников налогоплательщика.

При этом в ходе проверки установлено, что функционал сотрудников налогоплательщика не изменился. Довольно сложно обосновать, почему компания вместо заработной платы бухгалтера в 30 тыс руб.

в месяц за аналогичный объем работы теперь платит 300 тысяч рублей УК, в которую этот бухгалтер перешел работать.

Очевидно, что этому должно быть экономическое объяснение. Возможно, теперь УК оказывает комплекс услуг, а не только ведет бухгалтерию и в совокупности для компании такое сотрудничество оказывается выгоднее. Кроме того, УК аналогичные услуги оказывает и третьим лицам. Хоть и эпизодически, но по сопоставимым ценам.

«Рост расходов налогоплательщика на 80,4% после заключения договора с управляющими компаниями» вряд ли свидетельствует об экономической целесообразности сотрудничества.

З) определяющий момент, как и в целом при построении группы компаний, как мы уже неоднократно обозначали – наличие деловой цели работы с УК.

В этой части необходимо подтвердить, с одной стороны, реальную необходимость в привлечении УК к деятельности налогоплательщика, с другой – самостоятельность и самодостаточность самой управляющей компании как отдельной предпринимательской единицы.

Деловой целью привлечения УК могут стать любые изменения в бизнесе

  • организационные (развитие франшизы и необходимость контроля за франчайзи, большое количество обособленных подразделений и т.д.);
  • развитие нового направления, в котором текущие сотрудники компании не совсем компетентны;
  • заключение сложного в управлении договора (например, договора простого товарищества), что требует более квалифицированного контроля и обслуживания.

Договор с УК не должен носить фиктивный характер (почти в 20% дел отношения с УК были просто «нарисованы»). Все ее услуги, несмотря на кажущуюся их невещественность, можно «пощупать и проверить».

Для УК весомым признаком самостоятельности является оказание услуг не только в рамках своего холдинга, но и третьим лицам, никак с ним не связанным. Это явно демонстрирует профессиональный характер её деятельности.

В целом анализ практики показывает, что само по себе наличие фактически единого управления или оформленной управляющей компании в бизнесе носит нейтральный характер.

Нельзя, только опираясь на данный факт, говорить об отсутствии деловой цели и искусственном дроблении бизнеса.

Во всех делах такой довод используется в совокупности с другими при доказывании фактов несамостоятельности субъектов, отсутствия деловой цели обособления каждого из них.

Так, налогоплательщик отстоял свою правоту, ссылаясь на экономическую эффективность параллельного существования нескольких компаний на УСН в сфере обслуживания жилого фонда.

Как отметил суд: «принятие управленческих и бухгалтерских решений одними и теми же лицами налогоплательщика и его взаимозависимых лиц само по себе не может свидетельствовать об отсутствии экономической самостоятельности». И даже управление расчетными счетами и сдачу отчетности с одного IP-адреса счел несостоятельным доводом.

А совместительство управленческого персонала оценил так: «наличие трудовой деятельности по совместительству вовсе не означает совпадения должностных обязанностей, т.к. сотрудники, трудоустроенные таким образом, разграничивают свои обязанности в различных организациях».

Правила хорошего тона

  1. Детальная формализация отношений и своевременное оформление первичных документов, подтверждающих объем оказанных услуг и их стоимость.

  2. Соблюдение финансовой дисциплины: пунктуальность в оплате услуг, отсутствие авансирования и задолженностей.
  3. Минимизация количества совместителей.
  4. Экономическое обоснование целесообразности взаимоотношений.

  5. Юридическое закрепление полномочий сотрудников в соответствии с реальным положением дел.

Источник: https://vc.ru/legal/103528-pravila-horoshego-tona-sozdaniya-upravlyayushchey-kompanii-dlya-biznesa

Договор управляющей компании с юридическим лицом

Договор управляющей компании с юридическим лицом

Управление многоквартирными домами берут на себя специальные организации. Чтобы она смогла осуществлять свою деятельность, необходимо оформить соглашение между собственником и управляющей компанией, заключив договор.

Такой документ будет регулировать правовые отношения сторон весь период своего существования, чтобы избежать споров, несоблюдения элементарных обязанностей и злоупотребления полномочиями. Как правильно заключить такой договор, рассмотрим в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Стороны-участники

В данной правовой ситуации есть две стороны, которые взаимодействуют по заключенному договору:

    Собственник в данном случае – это гражданин, который владеет жилым (или нежилым) помещением (квартирой) в многоквартирном доме на правах собственности.

    Как правило, приобретается это право в результате наследования, дарения, покупки, или приватизации. Одной квартирой может владеть как один человек, так и несколько.

    Их законные права подтверждаются соответствующим свидетельством либо выпиской из государственного реестра.

Граждане, которые проживают в квартире на основании договора социального найма, собственниками не являются. В этом случае они наниматели, а собственник – государство в лице местного муниципалитета.

УК или управляющая компания – это организация, которая занимается управлением и содержанием многоквартирных домов. Обязательно наличие государственной лицензии на возможность осуществлять этот вид деятельности.

УК может не только управлять всеми процессами по содержанию дома, но и самостоятельно являться поставщиком коммунальных услуг.

Однако чаще всего организация занимается лишь управлением, а предоставление услуг, техническое и санитарное содержание дома осуществляют специализированные организации по договору подряда. В этом случае найти нужных подрядчиков, проконтролировать их работу и заключить с ними договор, должна именно управляющая компания. О том, какие еще функции выполняет УК, узнаете тут.

В период своей деятельности УК заключает много договоров:

  • соглашения с поставщиками коммунальных услуг;
  • договор с организацией, которая занимается вывозом мусора;
  • трудовые договоры с частными лицами;
  • договор подряда со строительной организацией и прочее.

С собственником УК заключает один договор по управлению многоквартирным договором, который определит права и обязанности обоих сторон.

Договор между собственником и управляющей компанией

Подписать этот документ можно, только если у данного дома нет надзорного органа, и более половины собственников на общем собрании одобрили выбор данной УК (каким образом выбирают УК для обслуживания МКД мы рассказываем в отдельном материале). Когда такое решение принято, все несогласные и не участвовавшие жильцы будут вынуждены в дальнейшем подчиняться условиям этого соглашения. Даже если они откажутся заключать договор индивидуально.

Все вопросы по поводу составления, подписания и содержания договора с управляющей компанией содержатся в ст. 162 ЖК РФ.

Как заключается?

Типовой договор может быть составлен письменно в деловом стиле. В наше время договора распечатывают на специальных бланках, куда вносится дата и подписи сторон. К документу должен прилагаться протокол собрания собственников, на основании которого договор и будет иметь юридическую силу.

Договор управляющей компании с собственниками жилья: образец составления

Главное в договоре – это его содержание. Его могут составить сами жильцы совместно с УК, или юриста. В большинстве случаев управляющая компания предлагает свой вариант стандартного договора. Вполне можно подписывать и его, но жильцы должны удостовериться в его верном составлении.

При желании они могут потребовать изменения или добавления каких-то пунктов. Лучше всего доверить эту работу грамотному юристу, который знаком со всеми тонкостями подобных соглашений. В любом случае в нем должны быть указаны следующие положения:

  1. Имущество, которое передается в управление. Дом, его адрес, а также приложение в виде технических документов: паспорта и акта состояния (ст.36 главы 6 ЖК).
  2. Данные участников сторон.

  3. Список работ, которые будут проводиться УК по отношению к данному дому (о том, какие обязательные и дополнительные услуги УК предоставляет МКД и как формируется цена за них, читайте здесь). Это может быть прописано в отдельном акте. Тогда договор указывает на данный акт, который будет являться приложением к нему.
  4. Порядок изменения списка работ.

  5. Оплата услуг, тарифы, способы расчета. Размер оплаты энергетических ресурсов определяет МСУ в соответствии с Федеральными законами.
  6. Важным моментом является договоренность о сборе средств на ремонт дома и общего имущества.
  7. Ответственность, закрепленная за сторонами.

  8. Форма надзора над деятельностью УК (кто и как может контролировать работу УК читайте тут).
  9. Порядок представления отчетности о проделанных работах, в том числе и по начислению платы, управляющей компанией.

Исходя из этих пунктов, определяют обязанности УК, собственник, в свою очередь, обязуется оплачивать коммунальные услуги и вносить средства для ремонта дома.

Кто подписывает?

В соответствии со ст. 162 ЖК с каждым жильцом подписывается индивидуальный бланк договора, который подписывает уполномоченный сотрудник УК и собственник.

Сроки действия

Договор между управляющей компанией и собственником жилья может быть заключен на срок от одного до 5 лет. Выбор срока, как и прочие параметры, определяется совместно собранием собственников и УК.

Регистрация

Изменения в лицензии управляющей компании регистрируются в государственном реестре лицензий.

Стоимость и госпошлина

Платить за соглашение с УК не потребуется. Это совершенно бесплатно.

Какие документы нужны для оформления?

Для того чтобы документ имел юридическую силу, стороны должны предоставить документальные основания.

Собственник:

  • Паспорт.
  • Правоустанавливающий документ на собственность. Свидетельство или выписка из ЕГРП.
  • Технические документы на помещение.
  • Кадастровый паспорт.
  • Справка о зарегистрированных в квартире из БТИ.
  • Все документы должны иметь копии.

Управляющая компания:

  • Лицензия на право заниматься деятельностью по управлению и содержанию многоквартирных домов.
  • Регистрация юридического лица в налоговых органах.

Кто может подписывать документ с УК кроме владельцев?

Кроме собственников в квартирах проживают арендаторы и наниматели по договору социального найма. Кто заключает соглашение в этих случаях?

По строгой букве закона договор заключают с собственником квартиры, значит, в случае соцнайма договор должен подписывать муниципалитет. На деле это осложняется отказами администрации и вопросом оплаты.

Если возникает такая ситуация, договор могут не заключать вовсе, когда таких нанимателей немного. Либо в документе указывают, что стороной соглашения является собственник или наниматель муниципального жилья.

Арендаторы и наниматели, которые снимают жилье у собственника, не могут подписывать документ. То же можно сказать и о родственниках владельца квартиры, проживающих в ней. Исключением для третьих лиц являются случаи, когда собственник предоставил им нотариально заверенную доверенность на подписание договора.

Кто платит ОДН, если есть управляющая компания?

ОДН или общедомовые нужды – это расход энергетических ресурсов в помещениях общего пользования. Свет в подъезде, отопление, уборка, работа лифта и прочее.

Раньше такие расходы рассчитывала сама управляющая компания, что порождало огромные счета в строке общедомовых нужд. УК попросту учитывали туда все, что им было удобно.

Данные никем не контролировались и недобросовестные работники УК могли обогащаться за счет жильцов, не особо заботясь о содержании того самого имущества.

Минстрой исключил эту строку из платежной квитанции с 1 января 2017 года. Кто же и как должен их оплачивать?

Тут есть 2 важных условия:

  1. Если расходы превышают нормативы, то жильцы платят по нормативам, а остальное доплачивает УК.
  2. Если расходы ниже, то оплата высчитывается по счетчикам и оплачивается по фактическому расходованию.

Читать дальше:  Возмещение эксплуатационных расходов арендатором

Таким образом, УК потеряла возможность мошенничать и получила стимул к экономии ресурсов путем утепления подъезда и грамотного его содержания.

На чем строятся отношения?

Отношения собственника и управляющей компании строятся на трех основах:

  1. Договор управления. В нем прописаны все обязанности, права и ответственность сторон, возможность изменения и способы оплаты.
  2. Законы Российской Федерации. Если что-то не указано в договоре, а также тарифы энергетических ресурсов определяются законодательными актами, законами.

    Если какой-либо пункт противоречит законам РФ, то он считается недействительным.

  3. Совет многоквартирного дома.Ст. 161.1 установлена такая общественная организация для принятия решений по всем вопросам, касающимся дома. Это, по сути, аналог товарищества собственников жилья. В него входят жильцы дома.

    На общем собрании они принимают решения анием.

Если одобрение получено от более 50% собственников, то решение считается принятым для всех. Совет может выступать с претензиями, предложениями и просьбами к УК. По общему решению они могут выбрать УК и заключить с ней договор. А могут расторгнуть его до окончания срока действия.

Все действия между УК и собственником должны быть задокументированы:

  • Решение совета в виде протокола.
  • Просьбы и требования в виде заявлений (о правилах составления жалоб и заявлений в УК читайте в отдельной статье).
  • Претензии по оплате в виде заявления на перерасчет.
  • И прочее.

Также вы можете посмотреть видео о том, что нужно знать жильцам многоквартирных домов для составления договора с управляющей компанией:

Нежилые помещения

Кроме мест общего пользования и жилых квартир, существует такое понятие, как нежилые помещения. Это могут быть магазины, офисы, склады, и другие помещения, которые используются не для проживания, а для других целей.

С собственниками, как юридическими, так и физическими лицами заключают договор о ресурсоснабжении, управлении, ремонте и содержании всего дома и данного помещения в частности. Перед заключением соглашения управляющая компания проводит обследование помещения, где определяется подлинность указанного целевого использования, а также оценивается техническое состояние.

Если помещение находится в аварийном виде, то УК может отложить заключение договора до того момента, когда собственник проведет ремонт. В договоре указывают права и обязанности, штрафные санкции за неисполнение, срок действия и предмет соглашения.

Договор собственника помещения с управляющей компанией — очень важный документ. Он позволяет защитить права граждан и установить обязанности для управляющей компании. Правильное его составление определит характер отношений между сторонами и качество жизни в многоквартирном доме.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)

Источник: https://kalibr20.ru/urkons/dogovor-upravljajushhej-kompanii-s-juridicheskim/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.