Договор управления

суть договора управления МКД

Договор управления
souzpotrebitely

АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» информирует.

Основное направление работы АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» заключается в защите прав потребителей жилищных и коммунальных услуг.

В этой связи, мы предлагаем Вашему вниманию разъяснения терминов и понятий, применяемых в жилищных правоотношениях, и без уяснения которых, простым гражданам, собственникам многоквартирных домов (далее МКД), очень сложно ориентироваться при заключении договоров, связанных с управлением МКД.

     В последнее время,  участились случаи обращений к нам граждан с вопросом о различии между договором управления, договором оказания услуг, и договором выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а так же о раскрытии понятия «Управляющая организация».

ОТВЕТ:

Ч. 1 чт.

161 ЖК РФ гласит: – Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

С учетом положений Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г.

№170, управление многоквартирным домом – это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Согласно «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (Утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75):

– Управляющие (жилищные) организации – это организации любой формы собственности и организационно-правовой формы, обеспечивающие благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме (домах), а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме (домах).

То есть, Управляющей организацией (далее УО)  может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель,  который получил право осуществлять деятельность по управлению и содержанию МКД. Стоит обратить Ваше внимание на то, что даже любой из сособственников МКД может стать таким индивидуальным предпринимателем и осуществлять работы по оказанию услуг и содержанию МКД.

Согласно ч. 2 ст.

162 ЖК РФ: – По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч.14 ст. 16 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам в таком доме…

Договор управления, в жилищном праве, представляет собой смешанный договор в котором объем обязательств Управляющей организации раскрывает ст. 162 ЖК РФ это:
а) надлежащее содержание и ремонт общего имущества в МКД.
б) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом МКД.

Этот договор включает в себя элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда и энергоснабжения и результатом его является исполнение комплекса обязательств УО.

По договору управления УО является исполнителем, а собственники МКД заказчиками комплекса услуг и работ, исполнение которых должно обеспечить надлежащее содержание МКД.

По договору управления, УО не должно наделяться без согласия собственников МКД, правом владения, пользования или распоряжения имуществом МКД, ни в целом, ни в части. Эти права остаются у собственников МКД, а УО по такому договору лишь наделяется правом требования вознаграждения за оказанные услуги и работы.

По договору управления, УО действует за плату, от своего имени в интересах собственников (посредничество), и потому не является представителем собственников МКД.

По договору управления УО не может получать выгоду от использования имущества собственников МКД (сдача в аренду подвалов, размещение рекламы на фасаде дома, использование земельного участка и пр.), но имеет право на вознаграждение по договору управления, при этом, есть нюансы и потому вопросы вознаграждения, в заключаемом договоре, следует особо внимательно рассматривать.

2. Договор оказания услуг.

ч. 5 ст. 38 НК РФ гласит: – под услугой для целей налогообложения признается “деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности”.

Таким образом, договор оказания услуг представляет собой соглашение, заключенное между собственниками МКД и УО, по которому, УО – исполнитель услуг выполняет только определенную деятельность не направленную на овеществленный результат (услуги поручения, консультационные, связи, интернет, предоставление информации на разных носителях, коммунальные услуги и т. д.). Заключение такого договора, в определенных случаях, приемлемо во всех способах управления МКД. Однако, стоит внимательно рассматривать каждый вид предлагаемых услуг, так как УО в текст договора на оказание услуг часто закладывают посреднические услуги, такие как: управление имуществом МКД, поручение представительства, оказания коммунальных услуг, которые собственники при способах НУ и ТСЖ вполне могут получать и без посредников, и без заключения договора с УО.

3. Договор выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, это договор подряда, в силу главы ч. 2 ст.

779 ГК РФ не является услугой, а представляет собой работу, направленную на достижение определенного результата за плату.

По такому договору подрядчик не может наделяться функциями управляющего или представителя, а является лишь исполнителем заказанных работ, направленных на обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников МКД.

Исходя из выше изложенного приходим к выводам, что собственникам МКД целесообразно применять следующие:

Способ управления УО
Заключение договора управления с УО применимо к способу управления Управляющей организацией, который с 18.06.2011 г. в ЖК РФ заменил собой способ управления Управляющей компанией. При способе управления УО, собственники МКД, за плату, отдают управление домом посреднику – УО.

Способ НУ
Ч. 1. 1 ст.

164 ЖК РФ: – При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Ч. 1. 2 ст.

164 ЖК РФ: – По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (заметьте не коммунальные услуги).

Согласно ч. 2 ст.

164 ЖК РФ: – Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. (Это договоры предоставления коммунальных услугили коммунальных ресурсов, в зависимости от того, кто их исполнитель).

Ч. 7 Правил ( Пост.

Правительства № 307): – При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

То есть при способе НУ собственники МКД могут приобретать коммунальный ресурс непосредственно у ресурсоснабжающей организации до внешней границы МКД и далее сами приобразовывать её в коммунальную услугу.

А могут приобретать коммунальную услугу у исполнителя коммунальных услуг, который в свою очередь приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации, и преобразуя его в коммунальную услугу, предоставляет потребителю за плату.

Такие договоры заключаются каждым собственником самостоятельно, тогда как договор на содержание и ремонт общего имущества заключается одним договором от лица всех собственников.

Источник: https://souzpotrebitely.livejournal.com/2454.html

Статья 162. ЖК РФ Договор управления многоквартирным домом | ГАРАНТ

Договор управления

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 38-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 1.1

1.1.

В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

2.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 162 настоящего Кодекса дополнена частью 2.1

2.

1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается:

1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;

2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;

3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8.1.

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10.

Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Статья 162 дополнена частью 12 с 11 января 2018 г. – Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 485-ФЗ

12.

 Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Источник: https://base.garant.ru/12138291/0858e363f8cd4fd2f29032d9a6ff2b35/

Договор управления квартирой: порядок составления и подводные камни

Договор управления

Договор управления квартирой представляет собой соглашение, которое заключает собственник имущества и лицо, осуществляющее определённые действия по управлению квартирой.

Как правило, этот договор оформляется между собственником и управляющей компанией. По нему обычно происходит сдача квартиры в аренду (долгосрочную или посуточную).

Причём всем за вознаграждение занимается доверительный управляющий.

На практике это выглядит следующим образом:

  • У собственника есть одна или несколько квартир. Собственник занят, находится в другой стране или по каким-то причинам не хочет вникать в вопросы аренды, но желает получать прибыль от квартиры.
  • Собственник обращается в управляющую компанию или к частному риелтору и заключает договор доверительного управления.
  • Согласно такому соглашению управляющий находит арендаторов, подписывает с ними договор аренды  квартиры или коммерческого помещения.
  • Далее управляющий будет регулярно посещать недвижимость, ежемесячно проверять её состояние, снимать показания счётчика, контролировать поступление арендной платы на счет собственника.
  • Также в обязанности агента может входить обращение в клининговую компанию для проведения уборки после арендаторов и подготовке квартиры к заселению других.
  • В договоре можно прописать, что управляющий будет ещё и заниматься текущим ремонтом. А вот капитальный или даже косметический он не делает.
  • Обычно управляющий обязан уведомить владельца о необходимости покупки новой мебели, бытовой техники и прочего. В некоторых случаях можно делегировать и другие обязанности.

Владелец квартиры полностью отстраняется от всего, что связано со сдачей имущества в аренду. Он получает только деньги. Участие собственника может потребоваться, как правило, либо в критических ситуациях, либо при необходимости серьёзных вложений: капитальный ремонт, замена техники, мебели, прочего.

Доверительное управление недвижимостью удобно для лиц, которые занимаются бизнесом, делают карьеру и не могут или не хотят уделять арендной квартире достаточно внимания.

Сдача подобного имущества требует много времени, особенно если речь идёт о посуточной аренде. Этот формат предполагает большую прибыль, однако подразумевает постоянный контроль, частые визиты, необходимость регулярно обращаться в клининговую компанию. Также стоит учесть, что он ещё означает и повышенный износ квартиры.

Собственник может не поручать все действия, связанные с квартирой, управляющему. По договорённости он может оставить себе поиск жильцов и оформление с ними договора. То есть управляющий будет только ежемесячно контролировать состояние недвижимости и получение аренды.

В целом возможны разные форматы сотрудничества. Вариантов действительно много: в таком договоре можно прописать всё, на что согласятся стороны. Это соглашение является довольно гибкой конструкцией.

Как составляется договор управления квартирой?

Чтобы с этим договором не возникло проблем, необходимо разобраться с тем, как именно он составляется. Для начала стоит отметить, что данное соглашение регулируется ГК РФ, а если точнее его главой 53. Чаще всего соглашение заверяют у нотариуса.

Для заключения договора необходимо предоставить паспорта или удостоверение личности сторон. Также собственник должен предъявить правоустанавливающие документы на недвижимость. Ему надо показать, что он имеет право распоряжаться таким имуществом.

Следует отметить, что сам договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Некоторые собственники игнорируют это требование, полагая, что суд в любом случае будет на их стороне. Однако судебные решения при возникновении конфликта между собственником и арендатором бывают неоднозначными. Единого подхода нет. Поэтому лучше всего застраховать себя от возможных неприятностей.

К тому же жильцы сейчас тоже начинают разбираться в юридических тонкостях. И многим может стать интересно, на каком именно основании управляющий распоряжается квартирой.

Если такие лица увидят, что договор доверительного управления не был зарегистрирован вопреки официальному законодательному требованию, они вполне могут от этого варианта отказаться.

Поэтому лучше всего соблюсти официальный порядок. Тогда ваши права точно будут защищены.

Для регистрации надо будет предоставить не только договор и документы, подтверждающие права на недвижимость, но и  удостоверения личностей. Вам надо будет подать в Росреестр акт приёма-передачи квартиры. Между прочим, этот документ лучше всего не подписывать формально, а действительно всё внимательно проверить, чтобы с недвижимостью не возникло потом проблем.

Не забывайте, что регистрация такого договора – платная услуга. Государственная пошлина составляет 2 тысячи рублей.

Важно: кроме самого договора на управление нужно будет оформить ещё и доверенность. Она требуется для того, чтобы такое лицо имело право заключать от имени собственника договоры найма с жильцами.

Владельцы квартиры – супруги

Стоит отметить, что квартира, приобретённая в браке, является совместным имуществом. Следовательно, и подписывать сам договор, и выдавать доверенность должны муж с женой. В противном случае такая сделка будет очень легко признана недействительной.

Разумеется, из этого правила есть исключения:

  1. квартира по брачному контракту оформлена только на одного из супругов (всё равно момент довольно спорный, поскольку этот договор тоже можно признать недействительным);
  2. имущество досталось по наследству;
  3. квартиру мужу или жене подарили;
  4. недвижимость была приобретена до брака.

Это самые распространённые исключения, другие встречаются значительно реже. В любом случае согласие от второго супруга лишним не будет.

Вознаграждение агенту и вопрос налогообложения

Стандартный размер вознаграждения агенту, который занимается сдачей квартиры, составляет примерно от 25% от арендной платы и до 50%. Конкретика, как можно догадаться, зависит от договорённостей.

Однако стоит отметить, что платить налоги владельцу квартиры придётся на весь размер арендной платы. Законодательство не предполагает возможности сделать вычет на вознаграждение управляющему. Аналогично в отношении оплаты коммунальных услуг. Это надо принимать во внимание, чтобы впоследствии не пожалеть о заключенном договоре. И, разумеется, это нужно учитывать при уплате налогов.

Какие подводные камни существуют?

Многие владельцы откровенно боятся оформлять договор доверительного управления квартирой, так как опасаются лишиться недвижимости или же столкнуться с другими серьёзными финансовыми неприятностями.

И при этом далеко не всегда у собственников есть возможность заниматься арендой самостоятельно. В итоге недвижимость простаивает, за неё всё равно приходится платить налоги, нести расходы на поддержание ее состояния.

И не стоит забывать об оплате услуг.

Поэтому соответствующий договор для собственника является в большей степени благом. Нужно просто разобраться со всеми подводными камнями, предусмотреть имеющиеся риски и учесть их.

Речь идёт о следующих вероятных проблемах:

  • Управляющий может оказаться мошенником и начать использовать вашу недвижимость для незаконной или просто сомнительной деятельности. На самом деле такие ситуации не редки. Учитывать опасности всё равно стоит. Больше всего проблем возникает с частными риелторами. Крупные агентства недвижимости традиционно дорожат своей репутацией и не связываются с сомнительными схемами получения дохода. То есть заключить договор с частным лицом можно, но только если вы в нём уверены.
  • Управляющий способен продать от вашего имени квартиру только в случае делегирования ему данных полномочий, вследствие чего вы лишитесь имущества. Этот риск на самом деле больше похож на сценарий кошмара, однако в действительности он не особо реалистичен. Главное – грамотно подойти к оформлению доверенности. В этом документе надо четко делегировать полномочия поверенного. Нельзя допускать никаких двусмысленных трактовок, которые бы позволили посреднику заключить такую сделку. Если вы не знаете, как оформить такой документ правильно, обратитесь в офис компании по доверительному управлению квартирами. 
  • Управляющий может предоставить вам информацию о сдаче квартиры на долгосрочной основе, а на самом деле сдавать её посуточно. Такая схема означает, что управляющий получит прибыль, которая будет на порядок выше той, о которой вы договаривались. При этом вам достанется повышенная амортизация квартиры, необходимость сделать ремонт в ближайшее время с заменой мебели и бытовой техники. А недобросоветсный упраляющий за ваш счет получит сверхприбыль. Чтобы избежать подобного риска, лучше всего, как и говорилось выше, обращаться в управляющую компанию. Также стоит вскоре после заключения договора понаблюдать со стороны за тем, что происходит с вашей собственностью. Если жильцы там постоянно меняются, стоит задаться вопросами.
  • Управляющий может не выполнять договорённости насчёт того, кому можно сдавать такую квартиру, а кому – нет. Например, владелец, опасаясь за дорогую бытовую технику, имеет право запретить принимать жильцов с животными или с маленькими детьми. Но управляющий способен согласиться на повышенное вознаграждение от квартирантов. Риски здесь примерно те же, что и в предыдущем пункте. Также стоит учесть, что неблагополучные жильцы способны привести к конфликту с соседями. Решение проблемы – обратиться в управляющую компанию Ритейл-Риэлтии или контролировать все всегда самому.

Необходимо отметить, что многих владельцев договор доверительного управления отпугивает, потому что такая схема на рынке жилой недвижимости в России ещё широко не распространена.

Подобные соглашения чаще заключаются в отношении разных коммерческих объектов, где прибыль в перерасчёте на квадратный метр выше. К тому же там чаще среди собственников встречаются предприниматели и люи, дорожащие своим временем.

Они понимают, что время стоит дороже, чем те деньги, которые они потратят на такую услугу.

Однако рынок недвижимости в России постепенно развивается, становится всё более разнообразным. На нём появился сегмент премиальной жилой недвижимости, причём представленный достаточно обширно. Особенно это справедливо в отношении крупных городов и мегаполисов. И здесь тоже имеет смысл обратиться к управляющую компанию.

Дополнительный контроль как преимущество заключения такого договора

Стоит отметить, что среди плюсов от составления договора доверительного управления большинство называют освободившееся время. Однако только этим преимущества не ограничиваются.

Дело в том, что если вы привлечёте к процессу поиска жильцов и оформления с ними соглашения опытного управляющего, то риски для вас как для владельца в целом снизятся. Профессиональный управляющий постоянно следит за законодательством в данной сфере.

Он знает, какие договоры и как именно оформляются так, чтобы ни у него, ни у собственника не возникло проблем.

Кроме того, управляющие постоянно работают с людьми. Со временем у них появляется определённый опыт, они быстро учатся определять тех, кто может доставить в качестве жильцов серьёзные проблемы. Поэтому управляющий обойдёт те подводные камни, о существовании которых вы не будете даже подозревать.

Многих владельцев отпугивает необходимость постоянно контактировать с разными людьми. Особенно активно это приходится делать в период поиска новых жильцов. А если квартира сдаётся посуточно, то поток людей будет постоянным. Далеко не всем такой вариант получения прибыли подходит, даже если речь идёт о серьёзной прибыли. В результате люди нередко отказываются от такой схемы. 

Договор доверительного управления Retail-Realty экономит ваше время и в конечном итоге деньги. У вас не останется повода для беспокойства.  

Информация от партнеров по недвижимость в Европе: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Италии. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/dogovor-upravleniya-kvartiroj-poryadok-sostavleniya-i-podvodnye-kamni

Понятие договора управления многоквартирным домом

Договор управления

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. 

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

 Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

 Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

 Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

 Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

 Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”.

Источник: http://03.rospotrebnadzor.ru/content/164/2713/

Что такое договор управления? –

Договор управления

1. Это такой договор, по которому управляющая организация по заданию собственников помещений в доме, (а также правлений товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива либо застройщика) обязуется:

  • заключить договора о поставке в дом коммунальных услуг;
  • надлежащим образом содержать и ремонтировать общее имущество в доме;
  • осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность – ст. 162 ч. 2 ЖК РФ.

2. Задачи, которые ставит договор управления, требуют серьёзного обдумывания и обсуждения

Поэтому УО должна предложить общему собранию не готовый договор управления с требованием к каждому «Подписать немедленно!», а ПРОЕКТ такого договора для обсуждения, внесения поправок и изменений.

Собственники в доме, для которого назначена управляющая организация, в результате проведения открытого конкурса, также имеют право перед подписанием договора управления рассматривать его проект, который УО до этого согласовывает с управой района (в Москве) или органом МСУ в регионах.

Если какие-то условия договора жителей не устраивают, в течение 30 дней составляется протокол разногласий, который направляется в УО – ст. 445 ГК РФ.

К сведению граждан:

Наличие у договора протокола разногласий не означает, что его условия не согласованы. Смысл данного документа в том, что в случае его подписания спорные условия договора действуют в редакции протокола разногласий.

Подписание протокола сторонами свидетельствует об их согласии с его положениями без каких-либо оговорок.

УК в течение 30 дней должна либо принять договор в редакции жителей либо отклонить его и обратиться в суд для разрешения конфликта.

3. Условия договора управления всегда должны быть одинаковы для всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку это единый сложный объект недвижимости.

МКД может управлять только одна управляющая организация

В договоре должны содержаться СУЩЕСТВЕННЫЕ условия, которые утверждаются общим собранием:

  • состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в том числе по предотвращению и ликвидации аварий, порядок изменения такого перечня;

ВАЖНО:

Управляющий не вправе навязывать какие-либо работы и услуги, поскольку любой договор заключается по соглашению. Он может лишь объяснить собственникам влияние включения или не включения какой-либо конкретной работы или услуги на состояние дома.

Окончательное решение по этому вопросу всегда остается за вами, собственниками, – на вас лежит вся ответственность за принятое решение.

  • перечень коммунальных услуг, за предоставление которых отвечает управляющая организация;

УО отвечает за состояние внутридомовых сетей, которые начинаются с точки ввода в здание. За наружные сети отвечают поставщики тепла, воды, газа, электричества.

  • требования к качеству предоставляемых услуг;
  • гарантии обеспечения исполнения обязательств по оплате собственникам и ресурсоснабжающим организациям возмещения убытков, неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего
  • исполнения договора управления многоквартирным домом;
  • гарантия ежемесячного возобновления указанного обеспечения обязательств – п. 43 ПП РФ № 75 от 6 февраля 2006г.;
  • порядок определения цены договора и составляющей ее платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги;
  • указание цены договора на содержание и ремонт общего имущества;
  • порядок внесения платы за содержание и ремонт общего имущества дома и коммунальные услуги;
  • срок действия договора;
  • передача технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением домом, собственникам помещений в многоквартирном доме; порядок ведения технической документации на многоквартирный дом, в том числе воссоздание документации, если она по какой-либо причине отсутствует, должен согласовываться сторонами в договоре управления;
  • порядок осуществления контроля выполнения управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Кроме того, договор управления должен содержать ряд других положений, перечень которых содержится в ст. 162 ЖК РФ, Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам помещений и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах (разд. III Правил).

УЧТИТЕ:

Так как проект договора управления разрабатывает заинтересованная сторона – управляющая организация, то на практике в проектах договоров часто имеются положения, которые могут быть жителям невыгодны, нарушать права потребителей и граждан.
Поэтому, правовая экспертиза договора – в ваших интересах!

В случае, если договор управления заключен между собственниками и управляющей организацией, ТСЖ, ЖСК, ЖК, то на их отношения распространяется действие Закона «О защите прав потребителей», а также принятые в соответствии с ним Правила предоставления коммунальных услуг (ПП РФ №307 от 23 мая 2006 г., ПП РФ №375 от 6 мая 2011), которые регулируют отношения между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем услуг по тепло-, электро-, водоснабжению и канализации.

НЕОБХОДИМО:

  • На проекте договора, который будет предложен к рассмотрению общего собрания собственников, должна быть надпись: «проект»;
  • На согласованном договоре, предложенном к подписанию сторонам, должен быть номер договора, место его написания и дата его подписания.
  • Каждый собственник должен иметь свой экземпляр договора.

К каждому договору прилагается:

  • техническое описание дома, состояние его конструкций и оборудования, инженерных сетей и др.;
  • перечень основных и дополнительных услуг и работ по содержанию и текущему ремонту.

1. В договор управления должно быть вписано:

  • согласование с жителями частоты сверок поставки коммунальных услуг и услуг по содержанию дома между УО и поставщиками и подрядчиками;
  • ПРАВО контроля жителей за съёмом показаний с общедомовых/секционных/подъездных счётчиков тепла, воды, газа, электричества;
  • ПРАВО иметь собственный субсчёт в бухучёте УО с субсчетами по позициям в соответствием со ст. 154 ЖК РФ. Это позволит определять затраты и платежи по конкретному дому, в том числе сколько денег собрано на капитальный ремонт;
  • перечень работ и услуг, которые УО будет исполнять собственными силами без привлечения подрядчиков. Это позволит избежать завышения стоимости большинства работ, которые перекладываются на субподрядные организации;
  • перечень домов, обслуживаемых одной бригадой дворников, сантехников и др. работников;
  • порядок и сроки перечисления средств на счета поставщиков ресурсов и подрядчиков;
  • ответственность УО перед собственниками помещений в МКД при задержке или полном не перечислении средств на счета поставщиков ресурсов и подрядчиков;
  • ответственность за не передачу технической документации по дому;
  • формы подачи сведений по расходу воды и электричества удобные и выгодные жителям;
  • сроки отчётов УО, их форма и место размещения перед жителями.
  • сроки покупки и установки этих приборов учёта;
  • общедолевая собственность на эти приборы как собственников-жителей так и города;
  • порядок расчётов за их приобретение (величина аванса и способ его сбора/накопления; способы и срок окончательного расчёта, например, рассрочка на 6 месяцев и т.п.);
  • включение в платёжку услуг вне состава ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, т.е. платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение (только общего имущества дома!), газо- и теплоснабжение.
  • (Заключайте прямые договоры с поставщиками теле- и радиосигнала на коллективные антенны, запирающие устройства входных дверей и т.п.)
  • выставление вам условий, по которым один вид услуги предоставляется вам в том случае, если вы согласитесь на оплату другой. (Это прямое нарушение ваших прав как потребителя!).
  • авансовую оплату коммунальных услуг.

(Указывайте в договоре даты и сроки обработки сведений о количестве потреблённых ПО ФАКТУ тепла, воды и др., например – «не ранее, чем 25–30 числа текущего месяца»).

  • абонементную оплату услуг, которые могут оплачиваться по факту события – поломки доводчика двери, кодового замка и т.п. устройств;
  • уменьшение частоты работ по уборке и обслуживанию помещений и имущества дома.

Что будет, если вы не заключите договор управления?

Закон не предусматривает ответственности за это.

Предыдущая страница ОглавлениеСледующая страница

Источник: http://eto-interesno.blagorussia.ru/zkh/skola-aktivnogo-gorozanina-sag/skola-aktivnogo-gorozanina-sag---tatana-ovcarenko-vasi-prava-v-zkh-upravlaem-domom-platim-za-kvartiru-moskva-rodp-abloko/cto-takoe-dogovor-upravlenia

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.