Договор управления мкд

Договор управления многоквартирным домом: особенности заключения соглашения, права и обязанности сторон

Договор управления мкд

Поскольку управляющая компания оказывает услуги гражданам, отношения между ней и жильцами относятся к гражданско-правовой сфере. При заключении договора устанавливаются определенные обязанности для сторон, которые они должны исполнять, а также спектр прав.

В частности, к обязанностям управляющей компании по договору, заключенному с жильцами, можно отнести следующие действия:

  • обеспечение безопасности жильцов. В частности, это может быть мониторинг состояния дома и оборудования в нем, своевременное устранение неисправностей, немедленное реагирование на сообщения жильцов о возможной угрозе, к примеру, при запахе газа;
  • следить за состоянием инженерного оборудования, сетей поставки коммунальных услуг;
  • осуществлять контроль за качеством и бесперебойностью поставки коммунальных услуг;
  • поддерживать общедомовое имущество в нормальном состоянии;
  • соблюдать требования законодательства о проведении ремонтных работ с определенной периодичностью;
  • производить подготовку сетей к определенному сезону;
  • обеспечивать сохранность и использовать техническую документацию в рамках норм, установленных законодательством;
  • предоставлять жильцам информацию о ставках тарифов и их изменении в срок и в полном объеме;
  • предоставлять информацию и обеспечивать к ней свободный доступ, согласно требованиям законодательства, в частности Постановлением Правительства № 491;
  • иные обязанности, установленные договором.

Стоит учитывать, что, помимо обязанностей, управляющая компания имеет также и права. Их общий перечень выглядит следующим образом:

  • получать от жильцов или ответственных лиц техническую документацию. Это необходимо для эффективного обслуживания многоквартирного дома;
  • устанавливать порядок оказания услуг самостоятельно;
  • самостоятельно выбирать способ организации работ;
  • осуществлять выбор подрядных организаций для выполнения тех или иных работ;
  • получать денежные средства за свои услуги, а также осуществлять мониторинг задолженностей, начисление пени за просрочку платежей.

Жильцы, как получатели услуг, имеют менее объемный перечень обязанностей. В частности, к ним относятся следующие:

  • использовать помещения в соответствии с их целевым назначением;
  • оплачивать услуги управляющей организации, а также коммунальные услуги, предоставляемые поставщиками, в установленный срок и в полном объеме;
  • информировать управляющую организацию о проведении общих собраний жильцов и принятых решениях.

К общему спектру прав жильцов многоквартирного дома можно отнести следующие:

  • осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома;
  • получать отчетность о проведенных мероприятиях и оказанных услугах;
  • получать информацию о деятельности управляющей организации в рамках постановления Правительства № 491;
  • получать услуги, установленные договором, в полном объеме и надлежащего качества.

Помимо этого, жильцы имеют право обращаться в органы, которые осуществляют контроль за деятельностью управляющих организаций, если их права, условия договора были нарушены.

Обе стороны имеют право расторгнуть договор по собственной инициативе. Собственники вправе принять соответствующее решение на общем собрании, если выберут другой способ управления или организацию. При этом они должны оповестить УК не менее, чем за два месяца.

Если расторгнуть договор решит управляющая компания, она обязана в установленном порядке уведомить об этом жильцов не менее, чем за месяц до предполагаемой даты окончания правоотношений.

Помимо этого, договор расторгается по соглашению сторон или по истечении его срока действия. Во втором случае жильцы или сама управляющая компания должны известить вторую сторону о прекращении действия соглашения, в связи с истечением срока действия не менее, чем за два месяца.

Если этого не сделать, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и с теми же условиями.

Отношения собственников помещений в многоквартирном доме с УК должны быть официально закреплены. Именно факт заключения соглашения поможет жильцам отстоять свои права в коммунальных спорах. Читайте о том, как грамотно оформить договор с управляющей компанией.

Законом, регулирующим отношения между УК, МКД и его жильцами, является Жилищный кодекс РФ . В поиске ответа на вопрос о том, нужно ли заключать договор на обслуживание с УК, следует обратиться к ст. 162 ЖК РФ. В ней указано, что многоквартирный дом должен подписать соглашение об управлении с обслуживающей организацией.

Договор управления заключается по решению более 50 процентов собственников жилья. Важно, что процент рассчитывается от площади владений.

На общем собрании жителей обсуждается несколько вариантов содержания документа, после чего большинством собравшихся выбирается один из них.

Весь процесс фиксируется в протоколе собрания. Такое решение является основанием, подтверждающим, что обязанность заключения договора с управляющей компанией выполнена.

Кроме того, аналогичный документ следует подписать с каждым собственником помещения. Хотя уклонение от этой процедуры не препятствует возникновению юридических отношений между владельцем и компанией.

Для этого достаточно наличия общего соглашения, заключенного по всем вышеописанным правилам. Его условия будут распространяться на всех в равной степени.

Поэтому споры о том, обязан ли собственник заключать договор, не имеют под собой оснований.

В настоящее время в рамках жилищного законодательства это обязанность – всего лишь формальность.

Стороны соглашения

Договор между управляющей компанией и жильцами представляет собой документ, оформленный в письменном или электронном виде, который должен быть заверен подписью каждой из сторон. Составление этого единого документа является первым шагом, устанавливающим правовые отношения с компанией для всех собственников в доме.

Для его подписания требуется добровольное согласие сторон, которое закрепляется в протоколе общего собрания жильцов.

Подчеркнем, на что обратить внимание нужно обязательно при выборе УК: у обслуживающей организации непременно должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению домом. Такая проверка позволяет избежать мошенничества.

Услугами, оказываемыми по договору управления, пользуются собственники квартир, жильцы, а также арендаторы и наниматели. В том случае, когда в помещении проживает сам владелец, он и подписывает документ.

Однако в иных ситуациях субъект правоотношений вызывает множество вопросов. Например, в квартире, арендованной по договору социального найма, стороной, заключающей соглашение, должна быть администрация. Однако зачастую эти документы так и остаются неподписанными из-за бюрократических трудностей.

В соответствии с нормами ЖК РФ, арендаторы и наниматели, снимающие квартиру, а также члены семьи собственника не входят в число тех, кто заключает договор с управляющей компанией в многоквартирном доме. Это возможно только тогда, когда собственник оформляет нотариальную доверенность, в которой предоставляет право на подписание иному лицу.

Закон

Подписание документа регулируется Жилищным Кодексом РФ (статья 162). После составления договора его необходимо проверить на соответствие пунктам, которые установлены Постановлением Правительства № 491. В нем указаны основные правила по ремонту и содержанию общедомового имущества, а также причины, на основании которых может быть изменен размер платы за квартиру.

ВНИМАНИЕ! УК, осуществляя свою деятельность, должна руководствоваться нормативно-правовыми актами и правилами, действующими в конкретном регионе. Если ежегодно по закону должен проводится ремонт, компания обязана выполнять установленную задачу.

Гарантии

Соглашение, заключаемое между собственниками жилья и жилищной компанией, дает определенную гарантию исполнения своих обязанностей с обеих сторон. В нем должна содержаться следующая информация:

  1. Список общедомового имущества.
  2. Перечень обязательных работ, которые организация должна выполнять на протяжении всего срока действия договора.
  3. Установление тарифов на обслуживание жилого дома с указанием сумм.
  4. Права, обязанности и ответственность всех сторон.
  5. Кто и каким способом проводит контроль за ее деятельностью.
  6. Периодичность, с которой будет составляться и передаваться отчет о ведении деятельности.

В некоторых ситуациях пункт о составе общедомового имущества отсутствует. Иногда обслуживающая компания ссылается на технический паспорт здания. Если соглашение не содержит данного пункта, его составление считается незаконным. Технический паспорт идет в качестве обязательного приложения к основному договору.

Стоимость документа определяется исходя из тарифов, которые регулируются на законодательном уровне. Ремонт и содержание многоквартирного дома ложится под ответственность УК. Подлежащая к уплате сумма определяется совместно с жильцами и представителем УК.

ВНИМАНИЕ! Немаловажным моментом является наличие в договоре информации о предоставлении жильцам отчетности о проделанной работе. Если данного пункта в соглашении нет, то УК может уклоняться от данной обязанности.

Расторжение

Законом предусмотрены следующие основания для прекращения действия ранее составленного документа:

  1. Завершение срока юридической силы соглашения.
  2. Нарушение требований законодательства со стороны УК.

В первом варианте проводится собрание собственников, где выносится на рассмотрение вопрос о продлении периода действия договора. Если со стороны жилищной компании выполняются действия, противоречащие закону, необходимо обращаться в суд.

Законодательство предусматривает ситуации, когда расторжение соглашения происходит в особом порядке. В случае ликвидации или банкротства управляющей компании договор считается расторгнутым со дня принятия такого решения судом, либо учредителями УК.

Что делать

Наличие договора является обязательным условием предоставления жильцам жилого дома коммунальных и иных услуг от обслуживающей организации. Однако, такое правило должно соблюдаться только в отношении типового договора.

С каждым жителем в индивидуальном порядке также составляется соглашение. Если оно не заключено, в любом случае на всех собственников распространяется типовой договор, заключенный на общем собрании.

Лица, не заключившие индивидуальный договор, должны будут руководствоваться типовым соглашением, что может вызвать определенные неудобства. В целом отсутствие индивидуального соглашения на взаимоотношения между УК и жильцами не влияет.

1.1. Отсутствие письменного договора управления многоквартирным домом между ответчиками, являющимися собственниками квартиры, и истцом — организацией, фактически осуществляющей управление данным домом, не освобождает ответчиков от обязанности оплаты содержания и эксплуатации имущества общего пользования:

2.1. Кто вам мешает платно обратится к юристам по месту проживания или воспользоваться услугами бесплатного юриста?

2.2. Здесь есть профессионалы. Но у нас не всегда хватает времени на ответ.
Приоритет мы отдаем тем, кто благодарит нас за консультативную помощь, оплачивая ее.

3.1. Подсудность, как правило, мирового суда по месту Вашей регистрации (если сообщали УК) либо месту нахождения квартиры. УК может не иметь в штате юриста, в таком случае может просить взыскать оплату услуг представителя.

4.1. Да, такое право у собственников помещений в МКД имеется. Вы вправе обратиться в вашу УО (обязательно ПИСЬМЕННО, в двух экземплярах — один Ваш) с требованием ознакомиться с соответствующим Договором.

5.1. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

6.1. При первом приближении ситуация похожа на нарушение Ваших прав.

Более полно можно ответить только по результатам проверки. Для этого рекомендую Вам обратиться с жалобой в управление Роскомнадзора на незаконную, по Вашему мнению, обработку персональных данных со стороны управляющей компании.

При указанных Вами обстоятельствах не совсем понятна цель размещения такого объявления. Вероятнее всего, она избыточна.

7.1. уважаемый посетитель! Если отказался подписывать второй экземпляр, договор все равно заключен при наличии решения общего собрания

Всего доброго, желаю удачи.

7.2. Договор управления заключается в форме единого документа где с одной стороны УК, а с другой все собственники многоквартирного дома. Если на общем собрании собственников было принято решение о таком тарифе, от Вашего желания мало что зависит.

Источник: https://sudsoveti.ru/sostavlenie-dogovora-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-s-upravlyayushhej-kompaniej/

Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров *

Договор управления мкд
Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда в рамках научно-исследовательского проекта РГНФ “Реформирование законодательства об управлении многоквартирными домами”, проект N 08-03-00369а.

Козлова Елена Борисовна, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской правовой академии Минюста России, директор Научно-исследовательского центра правовых и экономических экспертиз.

Понятие договора управления многоквартирным домом дано в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Таковым признается договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Несмотря на то, что договор управления многоквартирным домом предусматривался еще ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья” (утратил силу), распространение данная договорная конструкция получила только после вступления в силу ЖК РФ.

СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Рассматривая вопрос правовой природы договора управления многоквартирным домом, следует в первую очередь определить, является ли данный договор, который используется за пределами отрасли гражданского права, разновидностью гражданско-правовых договоров.

Статья 2 ГК РФ в п. 3 определяет, что гражданское законодательство не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям.

Однако данная норма не имеет в виду разграничений отраслевой принадлежности, поскольку наличие между сторонами отношения власти и подчинения в принципе исключает возможность применения не только гражданского законодательства, но и самой конструкции договора как такового, т.е. п. 3 ст.

2 ГК РФ имеет в виду недоговорные отношения .

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского “Договорное право. Общие положения” (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации – Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 1999. С. 24.Необходимо обратить внимание на положение ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которому одним из условий, наличие которых делает возможным применение аналогии закона в жилищных правоотношениях, является отсутствие норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.

Таким образом закреплен принцип субсидиарного применения гражданско-правовых норм к жилищным отношениям, что означает возможность регулирования жилищных правоотношений нормами гражданского законодательства в случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы, и дает возможность считать договор управления многоквартирным домом разновидностью гражданско-правовых договоров, а нормы ЖК РФ, регулирующие данный договор, – специальными нормами гражданского права.

Гражданско-правовая природа рассматриваемого договора подтверждается и положением ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, закрепляющим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

ГК РФ в п. 2 ст. 421 закрепляет, что стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Исследуемый в теории гражданского права вопрос о сущности непоименованного договора освещен законодателем в словосочетании “не предусмотренный законом или иными правовыми актами” .

Батлер Е.А. Непоименованные договоры. М.: Экзамен, 2008. С. 7.

Зачастую в юридической литературе можно встретить мнение, что непоименованным договором считается любой договор, не урегулированный нормами ГК РФ .

Однако очевидно, что данное утверждение прямо противоречит норме п. 2 ст. 421 ГК РФ. Поименованным договором является договор, предусмотренный как нормами ГК РФ, так и другими законами и иными правовыми актами.

Возникает вопрос: какой договор считать предусмотренным?

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/30532-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-grazhdansko-pravovaya-priroda

Что должен обязательно содержать договор управления

Договор управления мкд

Согласно ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

  1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
  2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в много­квартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень комму­нальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
  3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
  4. порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Если данных обязательных положений договор управления не содержит, значит, имеет место нарушение закона, и управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях «Нарушение иных прав потребителей».

По данному поводу существует судебная практика в других регионах России. Например, решением Арбитражного суда Тверской области (Дело № А66-7157/2010).

Суд указал, что в договоре не достаточно только привести общее понятие состава общего имущества.

В договоре управления многоквартирными домами должны быть указаны конкретные объекты общего имущества дома, на управление имуществом которого заключен договор.

Для согласования и обсуждения этих важных условий договора специальные полномочия даны Совету многоквартирного дома.

Председатель Совета многоквартирного дома до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора.

Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме.

В том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организа­ции работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помеще­ний в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг.

Правовой режим общего имущества

Собственники помещений в многоквартирном доме должны знать, что в соответствии  действующим законодательством:

  • общее имущество в многоквартирном доме принадлежит всем собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;
  • общее имущество не принадлежит ни товариществу собственников жилья (ТСЖ), ни управляющей компании;
  • доля в праве общей собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, т. е. продать квартиру без доли в праве на общее имущество нельзя, как нельзя продать долю в праве на общее имущество без квартиры;
  • собственник помещения может самостоятельно распоряжается принадлежащим ему помещением и долей в праве общей собственности на общее имущество, т. е. остальные собственники помещений в многоквартирном доме не вправе препятствовать ему при совершении сделки с его недвижимостью и не имеют права преимущественной покупки (кроме продажи комнаты в коммунальной квартире, ч. 6 ст. 42 ЖК РФ);
  • при продаже помещения в многоквартирном доме размер доли в праве на общее имущество в данном доме, которая переходит к новому собственнику этого помещения, остается неизменным;
  • собственник помещения в многоквартирном доме квартиры не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме

Бремя содержания общего имущества

Собственники жилых и нежилых помещений несут бремя содержания принадлежащих им помещений, а также несут бремя содержания общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Неиспользование собственником принадлежащего ему помещения не освобождает его от несения бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Величина расходов собственника помещения на содержание общего имущества зависит от размера его доли в обязательных общих расходах всех собственников на содержание общего имущества, который, в свою очередь, соответствует размеру доли в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащей данному собственнику. Чем больше площадь принадлежащего собственнику помещения в доме, тем большее бремя расходов на содержание общего имущества на нем лежит.

Зачем определять состав и границы общего имущества

Законодательство РФ налагает на собственников помещений в многоквартирном доме ответственность за надлежащее содержание общего имущества (п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Чтобы обеспечить содержание какого-либо имущества, собственнику необходимо знать, что именно он должен содержать: что это за имущество, из чего оно состоит, его размер, поскольку от этого будет зависеть, какие действия надо предпринимать для его содержания.

Чтобы в многоквартирном доме содержать общее имущество, принимать решения о перечне работ по его содержанию, собственникам помещений необходимо иметь точные сведения о составе общего имущества в своем доме, знать границы имущества.

На основании состава и описания общего имущества и по результатам его осмотров формируются объемы и перечни услуг и работ по содержанию общего имущества. Перечень необходимых работ и услуг — это основа для подготовки сметы расходов на содержание общего имущества, а на основе сметы определяется величина расходов каждого собственника.

Кто определяет состав общего имущества

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме состав общего имущества собственников помещений определяется: собственниками помещений в доме, федеральными органами государственной власти и органами государственной власти субъектов РФ, а также органами местного самоуправления.

Именно собственники помещений вправе самостоятельно определять состав общего имущества в многоквартирном доме, руководствуясь ст. 36 ЖК и п. 2.9 Правил. Органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе определять состав общего имущества в многоквартирном доме только в строго установленных Правилами случаях.

Состав общего имущества для целей управления многоквартирным домом обязательно утверждается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. Законодательство не даёт полномочий определять состав общего имущества собственников помещений управляющим организациям, органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Создание комиссии по определению состава общего имущества

Всем собственникам помещений собираться вместе, чтобы пройти по дому и сделать описание общего имущества, нецелесообразно.

Достаточно на совете дома создать комиссию, из числа собственников помещений многоквартирного дома с привлечением специалистов обладающих определенными знаниями и навыками формирования перечня общедомового имущества и опытом проведения осмотра и оценки общего имущества дома.

Источник: https://zhkhnews.ru/chto-dolzhen-obyazatelno-soderzhat-dogovor-upravleniya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.