Договор управления между жск и собственником

Содержание

Договор управления между ЖСК и собственником

Договор управления между жск и собственником

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Договор управления многоквартирным домом

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны.

любого помещения подразумевает различные расходы, а также использование качественных коммунальных услуг. В случае с большим жилым домом жильцам необходимо сотрудничать с компанией, которая способна их предоставить.

Понятие «договор управления многоквартирным домом»

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Как заключается договор. Условия заключения и срок действия договора

Договор управления МКД заключается в письменной форме. Однако законодатель ничего не указал по поводу того, что устная форма договора не освобождает собственников от оплаты услуг. Утверждение собственниками компании, с которой будут сотрудничать жильцы дома, происходит:

  • во время общего собрания;
  • на собрании ТСЖ;
  • во время открытого конкурса.

Все три способа выбора управляющей организации являются абсолютно законными. И все правовые взаимоотношения регулирует соглашение, порядок заключения которого регламентирует законодательство.

этого документа согласовывается сторонами. Что касается срока, на который заключается договор между компанией и собственником, то он регулируется Жилищным кодексом.

Исходя из этого, договор управления МКД заключается на срок не менее года и не более чем на 5 лет.

Условия договора управления многоквартирным домом:

  • список услуг и работ, направленных на содержание дома;
  • цена предоставления услуг;
  • порядок, согласно которому будет происходит непрерывный контроль за выполнением управляющей организацией своих услуг.

Предмет договора управления и стороны договора

Договор управления МКД по закону можно заключить только с одной единственной управляющей организацией. Это компания, которая предоставляет жильцам коммунальные услуги и выполняет различные требования владельцев по ремонту и содержанию помещения. Исходя из этого, предметом данного договора можно назвать:

  • предоставление управляющей компанией услуг;
  • оказание различных работ по ремонту и содержанию дома;
  • другая деятельность, направленная на содержание здания.

Естественно, что одной из сторон данного соглашения является компания, предоставляющая жильцам различные услуги по эксплуатации дома.

А вот с другой стороны его заключает либо общее собрание жильцов, либо ТСЖ.

В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом осуществляется обычно на общих основаниях, а во втором – соглашение подписывает председатель правления.

Перечень услуг и работ, согласованный в договоре. Коммунальные услуги

Между собственником и управляющей компанией должно произойти согласование всех условий соглашения. Это касается и предоставления необходимых услуг. Этот перечень составляется и прикладывается к договору после ознакомления с ним обеих сторон. Этот документ должен быть понятен и компании, и собственникам.

https://www..com/watch?v=l4XyDdW4Jf4

В перечне также нужно указать объем необходимых дому услуг и их стоимость.

Что касается коммунальных услуг, то их предоставлением занимаются соответствующие предприятия.

И это также обязательно должно быть отражено в договоре, который заключается между управляющей организацией и жильцами.

Если компанией будут осуществлены какие-либо нарушения, то к ней могут быть применены административные санкции. Договор должен содержать и стоимость всех без исключения коммунальных услуг.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

  • взыскание с жильцов задолженностей;
  • распоряжение резервным фондом;
  • инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
  • требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Продление, изменение, расторжение или прекращение договора

Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.

Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.

Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.

Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/dogovor-upravleniya-mkd.html

Договор ЖСК при покупке новостройки — как в нем разобраться?

Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе приобретает все большую популярность у населения и позволяет приобрести жилье на первичном рынке с достаточно выгодными условиями. Заключение договора ЖСК при этом имеет множество нюансов и подводных камней.

Подробнее о структуре, особенностях такого договора, а также возможных рисках — читайте далее.

Узнайте, как решить именно вашу проблему.

Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки.

Это бесплатно!

Жилищно-строительный кооператив — объединение частных и юридических лиц на добровольной основе в целях строительства жилья.

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что члены ЖСК участвуют своими средствами в процессе возведения дома, реконструкции и его последующем содержании и обслуживании.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится членом (пайщиком) ЖСК и заключает договор, предметом которого признается обязательство кооператива передать конкретную квартиры в многоквартирном доме в собственность пайщика по завершению этапа строительства. При этом участники вносят в ЖСК паевые взносы, равные стоимости квартиры (до полной выплаты пая собственником квартиры будет считаться ЖСК).

Договор ЖСК рекомендуется заключать после детальной проверки его устава, разрешения на строительство дома и наличия свидетельства о праве собственности или аренды участка земли. Также обязательно стоит поинтересоваться, не подано ли заявление о банкротстве кооператива.

Источник: https://advokat144.com/dogovor-upravleniya-mezhdu-zhsk-i-sobstvennikom/

Что собой представляет договор ЖСК и чем он отличается от ДДУ? Образец документа и порядок его подписания

Договор управления между жск и собственником

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК. В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

  1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
  2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
  3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
  4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
  5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
  6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

  1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
  2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
  3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
  4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
  5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
  6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
  7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

  1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
  2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
  3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
  4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
  5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
  6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
  7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
  8. Порядок предоставления квартиры.
  9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
  10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
  11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
  12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
  13. Сведения о пайщике.

Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры долевого участия или ДДУ представляют собой схему, согласно которой, квартиры в строящихся домах реализуются между дольщиками. По сути, лица, которые вносят средства по ДДУ, становятся инвесторами строительства.

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

КритерийДоговор долевого участия 214-ФЗДоговор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в РосреестреДоговоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в РосреестреВ Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартирыУказывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительстваВ ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержкиЗаконодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплатРассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительстваЗаконодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

  1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
  2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
  3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
  4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
  5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

  1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
  2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
  3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

  1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
  2. Существует опасность двойных продаж.
  3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
  4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
  5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
  6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания.

В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации.

Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/dogovor-zsk.html

Кто управляет домом при заключении ЖСК/ТСЖ договора управления с управляющей компанией

Договор управления между жск и собственником

.

Кто управляет домом при заключении ЖСК/ТСЖ договора

управления с управляющей компанией

(мнение эксперта)

До настоящего момента в большом количестве случаев продолжаются споры между ЖСК/ТСЖ и управляющими организациями по вопросу организации деятельности ЖСК/ТСЖ и управляющих организаций при заключении ЖСК/ТСЖ договора управлении.

В практике таких отношений появилось даже такое мнение, что при заключении ЖСК/ТСЖ договора управления с управляющей организацией на многоквартирном доме появляются две управляющие структуры, а поскольку в соответствии с п.9 ст.

161 ЖК РФ дом может управляться только одной УО, то первенство следует отдать ЖСК/ТСЖ, как способу управления, выбранному общим собранием, поскольку УО выбирает ЖСК/ТСЖ и нанимает ее на исполнение своих функций.

https://www.youtube.com/watch?v=JCN2pgc46IA

В настоящее время в большом количестве случаев ЖСК/ТСЖ заключают договор управления с управляющей организацией.

Многие ЖСК/ТСЖ считают, что создание в доме ТСЖ/ЖСК, приводит одновременно к установлению собственниками помещений в таком доме способа управления.

Такое мнение является ошибочным и приводит к неправильным решениям ЖСК/ТСЖ, связанным с организацией их хозяйственной деятельности, а следовательно, и с финансовым планированием деятельности ЖСК/ТСЖ, и более того – запутывает отношения с ресурсоснабжающими организациями.

Приведем нашу позицию по правоотношениям относительно статуса ТСЖ/ЖСК и управляющей организации в отношениях по управлению таким многоквартирным домом(мкд), в котором создано ТСЖ или организовано ЖСК и между ТСЖ/ЖСК и управляющей организацией заключен договор управления.

Получить полный текст

Смотреть все проекты

Публиковать статьи

Жилищный Кодекс предусматривает:

1)  создание ТСЖ и организацию ЖСК

2)  организацию деятельности ТСЖ/ЖСК

То есть – в любом случае может быть создано ТСЖ или организовано ЖСК при этом относительно организации управления домом, дом может управляться:

– или ТСЖ/ЖСК

– или управляющей организацией.

1 пример – в доме, которым управляет управляющая организация, создано ТСЖ, но способ управления не менялся, следовательно, домом управляет – управляющая организация.

2 пример – в доме, которым управляет управляющая организация, создали ТСЖ и выбрали способ управления ТСЖ – домом управляет ТСЖ – договор управления расторгается.

Подпункт 4 ст. 148 ЖК РФ не дает оснований признавать в доме две управляющие организации, а предоставляет возможность установить решением общего собрания собственников (членов ЖСК), или при создании ТСЖ сохранить способ управления – управляющая организация или при создании ТСЖ установить способ управления – ТСЖ.

То есть, создание ТСЖ не ведет «автоматом» к определению способ управления – «ТСЖ».

При управлении домом управляющей организацией ТСЖ/ЖСК не осуществляет контроль за финансовыми потоками, и в этом преимущество ТСЖ/ЖСК, поскольку все риски «неплатежей» ложатся на управляющую организацию.

Взаимоотношения управляющей организации и ТСЖ/ЖСК строятся только через договор управления:

– управляющая организация предлагает ТСЖ/ЖСК перечень работ и смету на их выполнение

– ТСЖ/ЖСК утверждает : перечень работ, график и объемы их выполнения. Смету на их выполнение, величину платежей собственников за содержание и ремонт общего имущества;

– перечень работ ( с графиком и объемом их выполнения),смета, размер платы является составной частью договора управления, как приложения к нему;

– управляющая организация обязана выполнить работы в соответствии с условиями договора вне зависимости от порядка и объемов поступающих средств собственников (нанимателей) в управляющую организацию ( достаточность финансовых средств – это риски управляющей организации);

Таким образом, ТСЖ/ЖСК в отношениях с управляющей организацией представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме и соответственно, выступает заказчиком работ, осуществляющим, к тому же, контроль за их выполнением. При этом отметим, что у ТСЖ/ЖСК в указанном случае нет задачи – контролировать финансовые потоки, у ТСЖ/ЖСК задача – контролировать объемы, качество и своевременность выполнения работ.

ТСЖ/ЖСК может осуществлять дополнительно (из создаваемых фондов) финансирование управляющих организаций только непредвиденных договором управления работ, и то в зависимости от того, как это будет прописано договором управления.

Есть ТСЖ/ЖСК, которые считают, что они «нанимают» управляющую организацию, которая действует при управлении домом от имени ТСЖ/ЖСК, в связи с чем поручают ей и вести свой бухгалтерский учет. Ни Гражданский кодекс РФ, ни Жилищный кодекс РФ не содержит вариантов отношений, когда одно юридическое лицо «нанимает» для каких либо действий другое юридическое лицо.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ или организовано ЖСК – может заключать только договоры:

– при управлении ею многоквартирным домом – договор управления, где управляющая организация выступает всегда от своего имени;

– при управлении домом ТСЖ/ЖСК – договор подряда (глава 37 ГК РФ) который именуется в Жилищном кодексе РФ договором о содержании и ремонте общего имущества (пп.1 п.1 ст.139 ЖК РФ, п.6 ст.148 ЖК РФ)

То есть, если домом управляет ТСЖ/ЖСК, управляющая организация не может заключать с таким ТСЖ/ЖСК договор управления, в указанном случае управляющая организация заключит договор подряда (ст.

702 ГК РФ), который отличается от договора управления и порядком выполнения работ и порядком их оплаты( ст.708-711,715 ГК РФ и др.), когда все работы оплачивает ТСЖ/ЖСК в порядке, установленном договором (авансом, по факту выполнения, и т. п.).

Но в таком случае все риски не платежей граждан ложатся на ТСЖ/ЖСК.

По вопросу ведения управляющей организацией бухгалтерского учета ТСЖ/ЖСК отметим следующее.

По Закону о бухгалтерском учете (далее Закон ) – любая организация вправе вести бухгалтерский учет непосредственно своим персоналом или с привлечением специализированной организации (п.2ст.6 Закона ).Однако специализированной организации могут передаваться только учетные функции, то есть ведение бухгалтерской документации и передача ее организации – заказчику услуг.

То есть управляющая организация в таких отношениях с ТСЖ/ЖСК выступает не как управляющая домом организация, а как специализированная организация, ведущая отдельные учетные операции за ТСЖ/ЖСК.

При этом все финансовые потоки, касающиеся деятельности ТСЖ/ЖСК (при всех вариантах управления домом) производятся только с использованием банковского счета ТСЖ/ЖСК, бухгалтерская документация и отчетность по всем поступлениям и расходам составляются только ТСЖ/ЖСК (ст.9 Закона ).

Если управляющая организация намерена получать платежи с последующим их перечислением в ТСЖ/ЖСК (при управлении домом ТСЖ/ЖСК) то с 01.01.2010 года такие отношения регулируются Законом , когда управляющая организация должна заключить с ТСЖ/ЖСК договор на прием платежей и стать оператором ТСЖ/ЖСК, а это – самостоятельный вид деятельности и не относится к договору управления.

Таким образом, при заключении договора управления ТСЖ/ЖСК с управляющей организацией в соответствии с пп.3 п.2 ст.161 ЖК РФ домом управляет управляющая организация ст.162 ЖК РФ, а также п.4,5,6 ст. 155 ЖК РФ, а не ТСЖ/ЖСК.

Управляющая организация в отношениях по управлению многоквартирным домом выступает только от своего имени, а не от имени ТСЖ/ЖСК, а следовательно, управляющая организация получает все платежи граждан за содержание и ремонт жилья, и за коммунальные услуги как собственные доходы, и производят оплату подрядным и специализированным организациям в качестве собственных расходов. В смете доходов и расходов ТСЖ/ЖСК также операции не отражаются.

Финансовый план ТСЖ/ЖСК при управлении МКД управляющей компанией может быть составлен по 2-м вариантам.

Варианты отличаются в зависимости от того, какое решение примет ТСЖ/ЖСК – установить для членов ТСЖ/ЖСК взносы на содержание общего имущества, которые будут вноситься в ТСЖ/ЖСК, а ТСЖ/ЖСК будет оплачивать в соответствующей доле (за членов ТСЖ/ЖСК) услуги, работы управляющей организации (один вариант), или платеж за содержание общего имущества, который члены ТСЖ/ЖСК (равно как и не члены) будут оплачивать управляющей организации (другой вариант). При этом, платежи за коммунальные услуги должны поступать и от членов, и не от членов ТСЖ/ЖСК напрямую в управляющую организацию, то есть договор с РСО в указанном случае заключает всегда управляющая организация.

Относительно права ТСЖ/ЖСК самостоятельно выбирать управляющую организацию, считаем, что такие полномочия для ТСЖ/ЖСК должны следовать только из соответствующего решения общего собрания собственников помещений в МКД. Данный вывод основан на следующем.

Ст. 44 ЖК РФ устанавливает исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в доме решать вопрос о выборе способа управления.

Поскольку заключение договора управления с управляющей организацией непосредственно связано с выбором способа управления управляющей организацией, а ТСЖ/ЖСК в указанном случае создано, но не является способом управления, то решение об управлении домом управляющей организацией должно принимать общее собрание собственников, в котором собственники и должны установить порядок выбора управляющей организации: предоставить такое право ТСЖ/ЖСЖ или оставить его за собой. Если ТСЖ/ЖСК будет игнорировать такой порядок, то решение ТСЖ/ЖСК о заключении договра управления с выбранной им управляющей организацией может быть оспорено собственниками, которых не будет устраивать организация, выбранная Правлением или Председателем ТСЖ/ЖСК, или при принятии собственниками решения об управлении домом ТСЖ/ЖСК (в указанном случае привлекаемая ТСЖ/ЖСК организация не именуется управляющей, а как указано выше, с ней заключается договор подряда на выполнение работ).

Если собственники помещений на их общем собрании, созданная ТСЖ (или в сложившихся условиях), выберут способ управления ТСЖ, то управляющая организация, которая намерена одновременно вести учет бухгалтерских операций ТСЖ и получать платежи граждан с перечислением их ТСЖ (или осуществляющая данные операции в сложившихся условиях) должна заключить с ТСЖ три вида договоров:
договор подряда на выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (п.6 ст.148 ЖК РФ). договор оказания услуг по ведению учетных операций, связанных с ведением бухгалтерского учета в ТСЖ (пп.»в» п.2 ст.6 Закона ). договор на прием платежей граждан за жилищно-коммунальные услуги в адрес ТСЖ, в котором организация (ранее именуемая управляющей)- оператор, отвечающая требованиям Закона , а ТСЖ – поставщик.

Когда ТСЖ только создаются, целесообразно сохранить способ управления – управляющая организация, а ТСЖ – «поучиться» определенное время управлять домом. Как только ТСЖ почувствуют силу и достаточную компетентность в соответствующих вопросах, можно переходить на вариант самостоятельного управления домом ТСЖ.

Источник: https://pandia.ru/text/78/364/1637.php

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.