Договор на техническое обслуживание мкд

Договор на содержание и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома

Договор на техническое обслуживание мкд

Нормативно методические документы

ДОГОВОР
на содержание и техническое обслуживание общего имущества многоквартирного дома
г.

Бийск                                                                                                                                                              «___» __________________  2012 г.


ООО “СИБЭКОМ”, именуемое в дальнейшем “Обслуживающая организация”, в лице директора Белозерова Николая Андреевича, действующего на основании Устава, и Собственник(и) жилого по­мещения многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Бийск, ул. ____________________, дом _____, квартира ________, именуемый в дальнейшем   «Собственник» («Наниматель»), действующий  от  своего имени, заключили настоящий Договор о нижеследующем:.

1.

1 При исполнении настоящего договора Стороны руководствуются Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Жилищным кодексом РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме и иными соответствующими правовыми и нормативными актами.
1.2.Обслуживающая организация обеспечивает предоставление жилищных услуг надлежащего качества в соответствии со степенью благоустройства многоквартирного дома.

      1.  Для целей настоящего договора применяются следующие термины и понятия:

Собственник – лицо,  владеющее  на  праве  собственности  помещением. Собственник помещения несет  бремя   содержания  данного  помещения   и  общего  имущества   Собственника  помещений   в многоквартирном  доме.

   Собственник  владеет,   пользуется   и   распоряжается  общим   имуществом   в многоквартирном доме. Доля  в  праве общей  собственности  на  общее  имущество  в  многоквартирном доме  Собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Члены  семьи  Собственника  жилого  помещения  имеют  право  пользования данным  жилым помещением наравне с его Собственником, если иное не установлено соглашением между Собственником и членами его семьи.

Члены семьи Собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Иное лицо, пользующееся жилым помещением на основании соглашения с Собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.
Обслуживающая организация – организация, выполняющая функции по содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.

Исполнители  –  организации   различных  форм  собственности,   на   которые  Обслуживающая организация   на  договорной  основе   возлагает  обязательства  по  предоставлению  Собственнику  работ (услуг) по капитальному ремонту общего имущества, вывозу и захоронению ТБО, аварийному обслуживанию общего имущества многоквартирного дома, оказание услуг паспортно-визовой службы и начислению оплаты услуг обслуживающей организации, техническое обслуживание и ремонт лифтов (при их наличии). В отношениях с Исполнителями Обслуживающая организация действует от имени и за счет Собственников помещений.

Общее имущество многоквартирного дома – имущество, не являющееся частями квартир и предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Уполномоченное лицо (представитель собственников, председатель совета многоквартирного дома) – лицо, выбранное решением общего собрания собственников, наделенное определенными полномочиями. Круг полномочий и порядок осуществления деятельности определяется решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Состав  общего  имущества  –  имущество,  в отношении  которого  будет осуществляться обслуживание.
Услуги – деятельность обслуживающей организации обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.
Жилищные услуги – услуги обслуживающей организации по поддержанию и восстановлению надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества собственника помещений в многоквартирном доме, вывозу ТБО и другие услуги, предусмотренные Договором.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

2.1.

Предметом настоящего Договора является оказание Обслуживающей организацией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома для Собственников помещений в таком доме и пользующимся на законном основании помещениями в этом доме лицам, осуществление иной, направленной на достижение вышеуказанных целей деятельности. Состав общего имущества жилого дома № _____  по ул.   _____________________________________  в г. Бийске, в отношении которого будет осуществляться обслуживание:

– помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения;

  1. крыши;
  2. ограждающие ненесущие конструкции предназначенные для обслуживания более одного помещения;
  3. механическое,   электрическое,   санитарно-техническое  и   иное  оборудование,   находящееся   в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого (или) нежилого помещения (квартиры);
  4. земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом;
  5. внутридомовые инженерные системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, газоснабжения,  состоящие из стояков и разводки;
  6. внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, аппаратуры защиты, контроля и управления, приборов учета мест общего пользования,  этажных  щитков  и  шкафов,  осветительных установок помещений  мест общего пользования, пассажирских лифтов многоквартирного дома, сетей от границы зоны ответственности.

2.2. Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме включает:

  1. Обеспечение  функционирования  всех  инженерных систем  и  оборудования  дома  (лифтов, вентиляционных   каналов,   систем   отопления,   горячего и холодного водоснабжения, внутридомовых электрических сетей,   в  том  числе  сетей,   питающих  электроприемники  квартир до  входных  зажимов квартирных электросчетчиков) в пределах установленных норм.
  2. Ремонт электропроводки общего имущества.
  3. Техническое  обслуживание,   работы   по  устранению  аварийного  состояния  строительных конструкций   и  инженерного  оборудования,  технические  осмотры  отдельных  элементов  и  помещений дома,   планово-предупредительные  ремонты  внутридомовых  сетей,   подготовку дома  и  его  инженерных сетей   к  сезонной  эксплуатации,   санитарное  содержание  лестничных  клеток,     мусоропроводов   и придомовых территорий.

2.2.3.1.

  При проведении технических осмотров и обходов (обследований): а) устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров); б)устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков, воздухосборников, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.); в) устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств общего имущества; г) прочистка канализационного лежака; д) проверка исправности канализационных вытяжек; е) проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах; ж) осмотр кровли; з) проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводки. 2.2.3.2.  При подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период: а) ремонт, регулировка, промывка и гидравлическое испытание систем отопления; б) укомплектование тепловых  вводов,  элеваторных  и  тепловых узлов  поверенными  контрольно-измерительными приборами; в) восстановление тепловой изоляции на трубопроводах в подвальных и чердачных помещениях; г) отчистка и осмотр кровли; д) остекление и закрытие чердачных слуховых окон; е) замена  разбитых  стекол  окон,   ремонт  входных дверей   в  подъездах  и   во  вспомогательных помещениях; ж) установка пружин или доводчиков на входных дверях; з) ремонт,  утепление   и   прочистка  дымоходов  и   вентиляционных  каналов; и) ремонт труб наружного водостока; к) устранение причин подтапливания подвальных помещений.

2.2.3.3.Технические осмотры и планово-предупредительный ремонт в соответствии с утвержденным графиком и учетом периодичности.

        1.  Круглосуточное функционирование аварийно-диспетчерской службы.

2.3.  Перечень  работ  и  услуг,  указанных  в  п.  2.2,   может быть  изменен  решением  Обслуживающей организации в соответствии с изменениями действующего законодательства.
2.4. Перечень  услуг,  услуг по техническому обслуживанию,  которые  предоставляет Обслуживающая организация:

  1. Техническое обслуживание помещения (помещений) Собственника  с выполнением следующих видов работ (стоимость выполнения работ не входит в оплату за техническое обслуживание):

а) замена прокладок, сальниковых набивок, водоразборной арматуры с устранением утечки воды; б) установка вставки для седла клапана, полиэтиленовых насадок к вентильной головке; в) регулировка смывного бочка с устранением утечки воды; г) укрепление расшатанного унитаза, умывальника, раковины, мойки; д) устранение  засоров  стояков  и  системы  внутридомовой  канализации,   происшедших     по  вине Собственника; е) промывка  трубопроводов   и   нагревательных  приборов, регулировка запорной арматуры (в том числе полотенцесушителей)  с их заменой; ж) ликвидация последствий протечек и других нарушений, происшедших по вине Собственника; з) ремонт электропроводки в помещении Собственника; и) вывоз крупногабаритного, строительного мусора. 2.5. Капитальный и текущий ремонт  общего   имущества   производится   по   решению  общего   собрания Собственников помещений многоквартирного дома и  в соответствии с разделом 5 настоящего договора. 2.6. Границей эксплуатационной ответственности между общим имуществом в многоквартирном доме и личным имуществом – помещением собственника является: –   по строительным конструкциям – внутренняя поверхность стен помещения; – на системах  горячего и холодного водоснабжения, отопления – от стояковых трубопроводов, расположенных в помещении (квартире) по первым сварным соединениям между стояком и отводящей разводкой; – на системе канализации – плоскость раструба тройника канализационного стояка, расположенного в помещении (квартире);

– на системе электроснабжения – входные соединительные клеммы автоматических выключателей, расположенных в этажном щитке. Квартирный электросчетчик и автоматный переключатель не принадлежит к общему имуществу.

3. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Обслуживающая организация обязуется: 3.1.1.

Приступать к выполнению настоящего Договора не позднее 10 дней после его подписания: – обеспечивать   надлежащее   санитарное   и   техническое  состояние  общего   имущества   в многоквартирном доме;

– обеспечивать соблюдение прав и законных интересов Собственника  помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

  1. принимать  меры,  необходимые для  предотвращения  или  прекращения  действий  третьих лиц, затрудняющих  реализацию  прав  владения,   пользования  и  в установленных законодательством  пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
  2. контролировать своевременное внесение Собственником помещений установленных обязательных платежей и взносов;
  3. составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год и отчет о финансово-хозяйственной деятельности;
  4. вести реестр Собственников, делопроизводство, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по содержанию общего имущества многоквартирного дома;
  5. 1 раз после окончания календарного года предоставлять представителю собственников, выбранного общим собранием собственников,  отчет о финансовых поступлениях и расходов на фактическое содержание дома.
  6. Принимать  и  выполнять заявки  на оказание услуг,  предусмотренных п.  2.4.2.  настоящего Договора.

3.1.3. Осуществлять  функции   по  содержанию и техническому обслуживанию общего имущества многоквартирного дома,   организации  финансирования   расходов   на содержание.

  1. Своевременно ставить в известность Собственника об изменении тарифов.
  2. Для принятия решений на общем собрании Собственников помещений  в многоквартирном доме вносить предложения об оплате расходов на капитальный  ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Источник: http://www.sibekom.ru/view_documents.php%3Fid%3D15

Правила осуществления деятельности по управлению МКД и Минимальный перечень услуг и работ

Договор на техническое обслуживание мкд

Разумеется, УО не имеет права выполнять обязанности по содержанию и ремонту общего имущества МКД абы как.

Для регулирования этого момента существует ещё один нормативный правовой акт – Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.

2013 №416) (далее – Правила осуществления деятельности по управлению МКД).

Данные Правила содержат не только обязанности управляющей организации, но и обязанности самих собственников квартир. В частности, в Правилах устанавливается процедура проведения общего собрания собственников, контроль за исполнением решений общего собрания собственников и иные вопросы.

Что касается непосредственно обязанностей управляющей организации, то согласно Правилам осуществления деятельности по управлению МКД, в число её обязанностей входит:

1) организация аварийно‑диспетчерского обслуживания МКД, в том числе путём заключения договора на оказание услуг с организацией, осуществляющей деятельность по аварийно‑диспетчерскому обслуживанию (п.п.9‑17 Правил).

Аварийно‑диспетчерское обслуживание может осуществляться как силами самой УО, так и специальной организацией, с которой УО заключён соответствующий договор.

Работа аварийно‑диспетчерской службы должна осуществляться круглосуточно.

Кто исполнитель коммунальных услуг: ТСЖ, управляющая компания или РСО?

Аварийно‑диспетчерская служба обеспечивает:

– незамедлительную ликвидацию засоров внутридомовой инженерной системы водоотведения и мусоропроводов внутри многоквартирных домов;

– устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления и электроснабжения.

Другими словами, если в МКД случилась какая‑то авария в инженерных сетях, либо иное происшествие, например, залив квартиры, каждый житель должен иметь возможность позвонить диспетчеру и вызвать соответствующих специалистов для устранения неисправностей.

2) формирование перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД (п.п. 5‑8 Правил).

В соответствии с ч.1 ст.162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Общее собрание собственников должно определить перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В соответствии с п.5 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений управляющей организацией.

Какие именно услуги и работы должна выполнять УО?

В соответствии с ч.1.2 ст.161 ЖК РФ, п.

3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, управление осуществляется в отношении каждого отдельного МКД с учётом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, в зависимости от геодезических и природно‑климатических условий расположения многоквартирного дома, а также исходя из Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290) (далее – Минимальный перечень).

При этом в договор с УО могут включаться и дополнительные услуги, которые не перечислены в Минимальном перечне услуг, но услуги из Минимального перечня в договоре должны содержаться обязательно.

Перечень услуг, который находит отражение в договоре с УО, должен также содержать объёмы, стоимость, периодичность или график оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, включает в себя следующие разделы:

– работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) многоквартирных домов;

– работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно‑технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

– работы и услуги по содержанию иного общего имущества в многоквартирном доме.

Т.к.

перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учётом конструктивных элементов и иных особенностей МКД, в договор с управляющей организацией могут не включаться лишь такие услуги из Минимального перечня, которые не относятся к данному МКД. Например, если в доме нет лифта, то услуги по его обслуживанию в договоре будут явно лишними, а если в дом не подаётся природный газ, и все плиты у жителей электрические, то и обслуживание газовых стояков вряд ли кому‑то в доме пригодиться.

Все остальные услуги, приведенные в Минимальном перечне, обязательны для включения в договор с УО, и, соответственно, обязательны для исполнения УО.

Ремонт подъездов многоквартирных домов управляющими компаниями: как заставить его сделать, сколько стоит

В соответствии с п.2 Постановления Правительства РФ от 03.04.

2013 №290 требования, применяемые Минимальным перечнем, применяются к правоотношениям, вытекающим из договоров управления МКД, возникшим после дня вступления в силу данного постановления (документ вступил в силу с 20.04.2013). Т.е.

, если договор с УО заключен ранее этой даты, то Минимальный перечень для такого договора не является обязательным, если позже – он обязателен, и все пункты из перечня, относящиеся к вашему МКД, должны выполняться.

Итак, о том, что должны делать управляющие организации говориться в Минимальном перечне.

Но ведь как мы отмечали выше, договор управления должен содержать также периодичность или график оказания услуг.

Какую периодичность оказания той или иной услуги, или какой максимальный срок устранения тех или иных неисправностей должен содержать договор? Есть ли документ, который устанавливает нормативные сроки?

Такой документ, в котором устанавливаются технические требования по содержанию общего имущества и сроки, есть – это Постановление Госстроя РФ от 27.09.

2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (далее – Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда), о котором мы уже упоминали выше, когда разбирали письмо Минстроя.

Однако применение данного документа, точнее, его обязательность для применения, вызывает множество вопросов.

Дело в том, что в соответствии с ч.2.3 ст.

161 ЖК РФ, управляющие организации должны обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, в соответствии с правилами и требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, которые, к слову, были утверждены ещё до введения в действие ЖК РФ, не являются нормативным актом, утвержденным Правительством РФ.

В вышеупомянутом Письме Минрегиона РФ от 14.10.2008 №26084‑СК/14

Источник: https://zen.yandex.ru/media/jkh/pravila-osuscestvleniia-deiatelnosti-po-upravleniiu-mkd-i-minimalnyi-perechen-uslug-i-rabot-5f80a1d5109c65627e84a230

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.