Договор мкд это

суть договора управления МКД

Договор мкд это
souzpotrebitely

АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» информирует.

Основное направление работы АРОО по защите прав потребителей «Народный союз потребителей» заключается в защите прав потребителей жилищных и коммунальных услуг.

В этой связи, мы предлагаем Вашему вниманию разъяснения терминов и понятий, применяемых в жилищных правоотношениях, и без уяснения которых, простым гражданам, собственникам многоквартирных домов (далее МКД), очень сложно ориентироваться при заключении договоров, связанных с управлением МКД.

     В последнее время,  участились случаи обращений к нам граждан с вопросом о различии между договором управления, договором оказания услуг, и договором выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а так же о раскрытии понятия «Управляющая организация».

ОТВЕТ:

Ч. 1 чт.

161 ЖК РФ гласит: – Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

С учетом положений Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г.

№170, управление многоквартирным домом – это хозяйственная деятельность, осуществляемая в интересах собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая собой комплекс фактических и юридических действий по надлежащему содержанию многоквартирного дома и земельного участка, на котором расположен дом и иные объекты недвижимости, связанные с жилым домом, и обеспечению граждан коммунальными и другими услугами, а также иную деятельность, определяемую собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Согласно «Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (Утв. Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 г. № 75):

– Управляющие (жилищные) организации – это организации любой формы собственности и организационно-правовой формы, обеспечивающие благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме (домах), а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом доме (домах).

То есть, Управляющей организацией (далее УО)  может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель,  который получил право осуществлять деятельность по управлению и содержанию МКД. Стоит обратить Ваше внимание на то, что даже любой из сособственников МКД может стать таким индивидуальным предпринимателем и осуществлять работы по оказанию услуг и содержанию МКД.

Согласно ч. 2 ст.

162 ЖК РФ: – По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч.14 ст. 16 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам в таком доме…

Договор управления, в жилищном праве, представляет собой смешанный договор в котором объем обязательств Управляющей организации раскрывает ст. 162 ЖК РФ это:
а) надлежащее содержание и ремонт общего имущества в МКД.
б) предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в этом МКД.

Этот договор включает в себя элементы договоров возмездного оказания услуг, подряда и энергоснабжения и результатом его является исполнение комплекса обязательств УО.

По договору управления УО является исполнителем, а собственники МКД заказчиками комплекса услуг и работ, исполнение которых должно обеспечить надлежащее содержание МКД.

По договору управления, УО не должно наделяться без согласия собственников МКД, правом владения, пользования или распоряжения имуществом МКД, ни в целом, ни в части. Эти права остаются у собственников МКД, а УО по такому договору лишь наделяется правом требования вознаграждения за оказанные услуги и работы.

По договору управления, УО действует за плату, от своего имени в интересах собственников (посредничество), и потому не является представителем собственников МКД.

По договору управления УО не может получать выгоду от использования имущества собственников МКД (сдача в аренду подвалов, размещение рекламы на фасаде дома, использование земельного участка и пр.), но имеет право на вознаграждение по договору управления, при этом, есть нюансы и потому вопросы вознаграждения, в заключаемом договоре, следует особо внимательно рассматривать.

2. Договор оказания услуг.

ч. 5 ст. 38 НК РФ гласит: – под услугой для целей налогообложения признается “деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности”.

Таким образом, договор оказания услуг представляет собой соглашение, заключенное между собственниками МКД и УО, по которому, УО – исполнитель услуг выполняет только определенную деятельность не направленную на овеществленный результат (услуги поручения, консультационные, связи, интернет, предоставление информации на разных носителях, коммунальные услуги и т. д.). Заключение такого договора, в определенных случаях, приемлемо во всех способах управления МКД. Однако, стоит внимательно рассматривать каждый вид предлагаемых услуг, так как УО в текст договора на оказание услуг часто закладывают посреднические услуги, такие как: управление имуществом МКД, поручение представительства, оказания коммунальных услуг, которые собственники при способах НУ и ТСЖ вполне могут получать и без посредников, и без заключения договора с УО.

3. Договор выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, это договор подряда, в силу главы ч. 2 ст.

779 ГК РФ не является услугой, а представляет собой работу, направленную на достижение определенного результата за плату.

По такому договору подрядчик не может наделяться функциями управляющего или представителя, а является лишь исполнителем заказанных работ, направленных на обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников МКД.

Исходя из выше изложенного приходим к выводам, что собственникам МКД целесообразно применять следующие:

Способ управления УО
Заключение договора управления с УО применимо к способу управления Управляющей организацией, который с 18.06.2011 г. в ЖК РФ заменил собой способ управления Управляющей компанией. При способе управления УО, собственники МКД, за плату, отдают управление домом посреднику – УО.

Способ НУ
Ч. 1. 1 ст.

164 ЖК РФ: – При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Ч. 1. 2 ст.

164 ЖК РФ: – По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме (заметьте не коммунальные услуги).

Согласно ч. 2 ст.

164 ЖК РФ: – Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. (Это договоры предоставления коммунальных услугили коммунальных ресурсов, в зависимости от того, кто их исполнитель).

Ч. 7 Правил ( Пост.

Правительства № 307): – При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

То есть при способе НУ собственники МКД могут приобретать коммунальный ресурс непосредственно у ресурсоснабжающей организации до внешней границы МКД и далее сами приобразовывать её в коммунальную услугу.

А могут приобретать коммунальную услугу у исполнителя коммунальных услуг, который в свою очередь приобретает коммунальный ресурс у ресурсоснабжающей организации, и преобразуя его в коммунальную услугу, предоставляет потребителю за плату.

Такие договоры заключаются каждым собственником самостоятельно, тогда как договор на содержание и ремонт общего имущества заключается одним договором от лица всех собственников.

Источник: https://souzpotrebitely.livejournal.com/2454.html

Понятие договора управления многоквартирным домом

Договор мкд это

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. 

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

 Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

 При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

 Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

 Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

 Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

 Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”.

Источник: http://03.rospotrebnadzor.ru/content/164/2713/

Договор управления многоквартирным домом: особенности заключения соглашения, права и обязанности сторон

Договор мкд это

Многоквартирный дом представляет собой сложную систему, в которой располагается множество отдельных объектов недвижимости. Помимо квартир, комнат, коммерческих помещений, в нем есть также конструкции, оборудование, которое предназначено для обеспечения безопасности и комфортного проживания жильцов. Эти объекты являются общими и принадлежат всем собственникам недвижимости в здании.

Правом владения на общедомовое имущество обладают все собственники объектов недвижимости в многоквартирном доме (МКД). Но это не значит, что одному из них принадлежит лестница, другому лифт. Право владения общим имуществом определяется, исходя из числа квадратных метров, принадлежащих собственнику, и реализуется через вес голоса при управлении.

Таким образом, каждый жилец участвует в определении судьбы общей собственности, но пользоваться ей единолично не вправе. Также свою часть общедомового имущества нельзя продать или подарить. Право приобретается и отчуждается одновременно с приобретением или отчуждением объекта недвижимости, расположенного в доме.

Причем происходит это автоматически, для этого не требуется заключать какие-либо дополнительные соглашения.

Правом на владение общим имуществом в многоквартирном доме обладают все собственники объектов недвижимости, которые расположены в нем, в том числе:

  • физические лица;
  • юридические лица. К примеру, могут выступать владельцами коммерческих помещений;
  • муниципальные органы.

При этом таким правом обладают как единоличные собственники объекта недвижимости, так и владельцы долей.

Не участвуют в управлении общедомовым имуществом квартиранты, наниматели по договору социального найма, а также лица, которые проживают в доме на основании регистрации по месту жительства или вовсе без таковой.

Как правило, в многоквартирных домах множество собственников. Они должны определять судьбу общедомового имущества и содержать его сообща.

Для того чтобы управление многоквартирным домом осуществлялось наиболее эффективно, законодательство предусматривает несколько способов.

Наиболее распространенным из них является делегирование полномочий специальной организации – управляющей компании. Для этого между собственниками и УК заключается договор.

Необходимость и порядок заключения договора с управляющей компанией

Согласно законодательству жильцы многоквартирного дома не могут полностью отказаться от какой-либо формы управления.

Функционирование МКД предполагает множество действий, в число которых входит заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, контроль за потреблением ресурсов, текущий ремонт, уборка.

Таким образом, для обеспечения комфортного проживания граждан в подобных домах необходим какой-либо управленческий орган. Законодательство предусматривает следующие возможные формы содержания общего имущества:

  1. Учреждение ТСЖ (товарищество собственников жилья). С точки зрения законодательства, это юридическое лицо, которое создано специально для управления общим имуществом в конкретном многоквартирном доме из числа инициативной группы жильцов. Для организации такого органа, в первую очередь, необходимо, чтобы в здании проживали граждане, которые готовы посвятить управлению МКД достаточно большую часть времени. ТСЖ возглавляет председатель, который получает за свою работу оплату от жильцов. Товарищество наделено полномочиями заключения договоров с поставщиками услуг.
  2. Непосредственное управление. Эта форма предполагает управление домом самими собственниками. Такой способ может быть использован, если в МКД не более 30 квартир и его жильцы готовы самостоятельно заниматься управленческой деятельностью.
  3. Делегирование полномочий управляющей компании. В этом случае со специализированной организацией заключается письменный договор, и она осуществляет управление МКД за плату от жильцов.

Последний способ наиболее часто используется, поскольку он наиболее доступен жильцам, которые не желают тратить собственное время на решение управленческих вопросов. К тому же, чтобы учредить ТСЖ, необходимо организовать жильцов, что достаточно сложно сразу при заселении в новостройку.

В первых двух случаях управляющая компания также может привлекаться по договору за плату, несмотря на то, что в МКД уже есть орган управления. ТСЖ или сами жильцы могут делегировать организации только часть функций, а основные осуществлять самостоятельно.

Основным нормативным актом, регламентирующим эту сферу, является Жилищный кодекс РФ. В статье 161 он обязывает жильцов определиться с формой управления, поскольку существование многоквартирного дома без нее невозможно.

Общий порядок заключения договора выглядит следующим образом:

  1. Собственники выбирают управляющую компанию из числа доступных в населенном пункте. Также УК сама может обратиться к жильцам с предложением о заключении соглашения.
  2. Проводится общее собрание жильцов по предложению управляющей компании, на котором происходит обсуждение, согласование и утверждение условий договора. Все важные моменты фиксируются протоколом.
  3. Подписывается договор управления многоквартирным домом в письменной форме. Соглашение может заключаться как с каждым собственником, так и с их представителем.

Договор с управляющей компанией не может быть заключен без проведения общего собрания жильцов. Все положения, которые были утверждены в ходе этого мероприятия, вносятся в договор. Изменить их впоследствии по желанию одной из сторон будет нельзя.

и существенные условия договора

Согласно Жилищному кодексу РФ договор управления заключается только на основании общего собрания жильцов. Причем «за» должно проать не менее половины от общего числа собственников.

Для управления МКД у компании в обязательном порядке должна иметься лицензия. Без прохождения этой процедуры организация не вправе получать доход от управления многоквартирными домами, а значит и договор с ней заключить нельзя.

Договор составляется только в письменном виде, устное соглашение действовать не будет. В обязательном порядке в тексте документа должно быть отражено следующее:

  • предмет. В данном случае в качестве предмета выступает оказание услуг по содержанию многоквартирного дома и управлению общим имуществом;
  • состав общего имущества жильцов. Этот пункт должен быть отражен максимально подробно. В состав должно быть включено все имущество, которое передается в управление. В противном случае эффективно защищать свои права и привлекать УК к ответственности будет проблематично;
  • перечень услуг. Этот пункт также нужно максимально конкретизировать. В нем отражаются услуги, которые компания будет предоставлять жильцам;
  • стоимость услуг. Здесь указывается размер платы за услуги, предоставляемые управляющей компанией;
  • порядок предоставления отчетности об оказанных услугах и выполненных работах. На основании этого пункта жильцы смогут контролировать действия управляющей компании;
  • срок действия договора. Это период, на который заключается соглашение;
  • ответственность сторон;
  • порядок расторжения соглашения.

В договоре отражаются моменты, которые важны для обеих сторон. Положения документа нужно согласовывать на общем собрании. Если УК заверяет, что используется типовой договор и внести какие-либо новые условия нельзя, это неправомерно.

Жильцы имеют право вносить коррективы, поскольку гражданское законодательство подразумевает добровольность подобных отношений.

Собственники квартир на собрании могут и вовсе отказаться от заключения соглашения с определенной организацией и выбрать другую, поэтому они находятся в более выигрышной позиции и могут диктовать условия, не выходящие за рамки законодательства.

Права и обязанности управляющей компании

Поскольку управляющая компания оказывает услуги гражданам, отношения между ней и жильцами относятся к гражданско-правовой сфере. При заключении договора устанавливаются определенные обязанности для сторон, которые они должны исполнять, а также спектр прав. В частности, к обязанностям управляющей компании по договору, заключенному с жильцами, можно отнести следующие действия:

  • обеспечение безопасности жильцов. В частности, это может быть мониторинг состояния дома и оборудования в нем, своевременное устранение неисправностей, немедленное реагирование на сообщения жильцов о возможной угрозе, к примеру, при запахе газа;
  • следить за состоянием инженерного оборудования, сетей поставки коммунальных услуг;
  • осуществлять контроль за качеством и бесперебойностью поставки коммунальных услуг;
  • поддерживать общедомовое имущество в нормальном состоянии;
  • соблюдать требования законодательства о проведении ремонтных работ с определенной периодичностью;
  • производить подготовку сетей к определенному сезону;
  • обеспечивать сохранность и использовать техническую документацию в рамках норм, установленных законодательством;
  • предоставлять жильцам информацию о ставках тарифов и их изменении в срок и в полном объеме;
  • предоставлять информацию и обеспечивать к ней свободный доступ, согласно требованиям законодательства, в частности Постановлением Правительства № 491;
  • иные обязанности, установленные договором.

Стоит учитывать, что, помимо обязанностей, управляющая компания имеет также и права. Их общий перечень выглядит следующим образом:

  • получать от жильцов или ответственных лиц техническую документацию. Это необходимо для эффективного обслуживания многоквартирного дома;
  • устанавливать порядок оказания услуг самостоятельно;
  • самостоятельно выбирать способ организации работ;
  • осуществлять выбор подрядных организаций для выполнения тех или иных работ;
  • получать денежные средства за свои услуги, а также осуществлять мониторинг задолженностей, начисление пени за просрочку платежей.

Жильцы, как получатели услуг, имеют менее объемный перечень обязанностей. В частности, к ним относятся следующие:

  • использовать помещения в соответствии с их целевым назначением;
  • оплачивать услуги управляющей организации, а также коммунальные услуги, предоставляемые поставщиками, в установленный срок и в полном объеме;
  • информировать управляющую организацию о проведении общих собраний жильцов и принятых решениях.

К общему спектру прав жильцов многоквартирного дома можно отнести следующие:

  • осуществлять контроль за деятельностью управляющей организации по обслуживанию многоквартирного дома;
  • получать отчетность о проведенных мероприятиях и оказанных услугах;
  • получать информацию о деятельности управляющей организации в рамках постановления Правительства № 491;
  • получать услуги, установленные договором, в полном объеме и надлежащего качества.

Помимо этого, жильцы имеют право обращаться в органы, которые осуществляют контроль за деятельностью управляющих организаций, если их права, условия договора были нарушены.

Обе стороны имеют право расторгнуть договор по собственной инициативе. Собственники вправе принять соответствующее решение на общем собрании, если выберут другой способ управления или организацию. При этом они должны оповестить УК не менее, чем за два месяца.

Если расторгнуть договор решит управляющая компания, она обязана в установленном порядке уведомить об этом жильцов не менее, чем за месяц до предполагаемой даты окончания правоотношений.

Помимо этого, договор расторгается по соглашению сторон или по истечении его срока действия. Во втором случае жильцы или сама управляющая компания должны известить вторую сторону о прекращении действия соглашения, в связи с истечением срока действия не менее, чем за два месяца. Если этого не сделать, договор автоматически пролонгируется на тот же срок и с теми же условиями.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/upravlyaushaya-kompaniya/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D1%83%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%BC%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D0%BD%D1%8B%D0%BC-%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%BC-%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8.html

Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров *

Договор мкд это
Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского гуманитарного научного фонда в рамках научно-исследовательского проекта РГНФ “Реформирование законодательства об управлении многоквартирными домами”, проект N 08-03-00369а.

Козлова Елена Борисовна, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Российской правовой академии Минюста России, директор Научно-исследовательского центра правовых и экономических экспертиз.

Понятие договора управления многоквартирным домом дано в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

Таковым признается договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

Несмотря на то, что договор управления многоквартирным домом предусматривался еще ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ “О товариществах собственников жилья” (утратил силу), распространение данная договорная конструкция получила только после вступления в силу ЖК РФ.

СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963.

Рассматривая вопрос правовой природы договора управления многоквартирным домом, следует в первую очередь определить, является ли данный договор, который используется за пределами отрасли гражданского права, разновидностью гражданско-правовых договоров.

Статья 2 ГК РФ в п. 3 определяет, что гражданское законодательство не применяется к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, в том числе к налоговым и другим финансовым и административным отношениям.

Однако данная норма не имеет в виду разграничений отраслевой принадлежности, поскольку наличие между сторонами отношения власти и подчинения в принципе исключает возможность применения не только гражданского законодательства, но и самой конструкции договора как такового, т.е. п. 3 ст.

2 ГК РФ имеет в виду недоговорные отношения .

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского “Договорное право. Общие положения” (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации – Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 1999. С. 24.

Необходимо обратить внимание на положение ч. 1 ст. 7 ЖК РФ, согласно которому одним из условий, наличие которых делает возможным применение аналогии закона в жилищных правоотношениях, является отсутствие норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения.

Таким образом закреплен принцип субсидиарного применения гражданско-правовых норм к жилищным отношениям, что означает возможность регулирования жилищных правоотношений нормами гражданского законодательства в случаях, когда определенные отношения жилищным законодательством не урегулированы, и дает возможность считать договор управления многоквартирным домом разновидностью гражданско-правовых договоров, а нормы ЖК РФ, регулирующие данный договор, – специальными нормами гражданского права.

Гражданско-правовая природа рассматриваемого договора подтверждается и положением ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, закрепляющим, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

ГК РФ в п. 2 ст. 421 закрепляет, что стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Исследуемый в теории гражданского права вопрос о сущности непоименованного договора освещен законодателем в словосочетании “не предусмотренный законом или иными правовыми актами” .

Батлер Е.А. Непоименованные договоры. М.: Экзамен, 2008. С. 7.

Зачастую в юридической литературе можно встретить мнение, что непоименованным договором считается любой договор, не урегулированный нормами ГК РФ .

Однако очевидно, что данное утверждение прямо противоречит норме п. 2 ст. 421 ГК РФ. Поименованным договором является договор, предусмотренный как нормами ГК РФ, так и другими законами и иными правовыми актами.

Возникает вопрос: какой договор считать предусмотренным?

Источник: https://WiseLawyer.ru/poleznoe/30532-dogovor-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-grazhdansko-pravovaya-priroda

Договор управления МКД: формы и особенности

Договор мкд это

Договор управления МКД выступает основным актом, который регулирует отношения между владельцами помещений и организацией, которая обязана содержать общее имущество граждан и управлять жилыми строениями. Предусматривается несколько форм руководства многоквартирными домами.

Формы управления МКД

В 2020 году полномочия по управлению МКД предоставлены нескольким организациям.

В перечень входит:

  • владельцы жилых помещений. Форма непосредственного руководства может применяться, если в доме расположено не более 30 квартир;
  • товарищество собственников жилья (ТСЖ);
  • жилищный кооператив (ЖСК);
  • управляющая организация.

В последнем случае прежде чем заключить соглашение нужно проверить, есть ли у компании лицензия на ведение деятельности, связанной с управлением домом. Решение относительно того, какая форма будет устанавливаться, принимается на общем собрании владельцев квартир.

Для того чтобы оформить договор, должна проать половина собственников. Подсчет реализуется с учетом размера помещений, которыми обладают граждане. Вне зависимости от того, какой формат управления будет выбран, он должен обеспечивать надлежащее содержание общедомового имущества.

Изменение договора является привилегией собственников помещения. Решение принимается посредством созыва общего собрания.

Договор непосредственного управления домом

При использовании формы непосредственного управления заключение соглашения реализуется с лицами, которые выполняют работы и исполняют услуги, связанные с проведением ремонтных работ в МКД.

В данном направлении применяются следующие акты:

  1. Жилищный кодекс РФ;
  2. Постановление Правительства №491 от 2006 года «Об утверждении Правил содержания…»;
  3. Постановление Правительства №354 от 2011 года «О предоставлении коммунальных услуг».

Когда обсуждаются условия соглашения, должны присутствовать все или большинство собственников помещений. Аналогичные правила применяются в отношении подписания сформированного договора.

Новый документ может быть оформлен со всем домом одновременно или с каждым жильцом в отдельности. Точка зрения о том, что без договора платить за услуги жилищно-коммунального сектора не требуется, является ошибочной.

В этом случае решение о составлении договора принято на собрании владельцев жилья, по этой причине все жильцы несут обязанность по оплате ЖКУ.

Договор с собственниками

Если при проведении общего собрания собственников принято решение заключить соглашение с управляющей компанией, то составляется специальный акт.

Функции управления в данном случае могут возлагаться на:

  • товарищество собственников жилья;
  • управляющую организацию.

Данная компания несет обязанность по оказанию услуг, связанных с коммунальным сектором и содержанию имущества, принадлежащего жильцам. В свою очередь, гражданин должен платить управляющей компании за предоставление данных услуг.

С собственниками может быть оформлено соглашение только при условии, что согласие выражено более, чем половиной жильцов МКД. Решение принимается на общем собрании владельцев помещений. Подписи в документе проставляют все собственники или председатель совета дома.

В таком случае у него должна быть доверенность. Форма договора письменная, можно составлять его от руки или при помощи печатной техники. В последнем случае применяется ГИС ЖКХ.

Договор управления с застройщиком

Стороны соглашения могут не быть собственниками помещений и управляющей компанией. Оформлять договор вправе и застройщики. Составление акта происходит при сдаче многоквартирного дома в эксплуатацию. Может использоваться типовой договор, отвечающий всем требованиям законодательства.

До момента пока органы муниципалитета не проведут конкурс и не определят компанию, управляющую домом, соглашение формируется застройщиком. Владельцы помещений в дальнейшем могут расторгнуть договор и оформить новый.

Строительная компания подписывает акт в течение 5 дней. Отсчет ведется с момента получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию. В этой ситуации застройщик выступает в качестве заказчика, так как производит согласование списка работ и величины оплаты на них.

Управляющая организация формирует счета на оплату на имя строительной компании, так как она выступает единственным владельцем здания. Срок договора составляет не более 3 месяцев.

Срок действия акта

Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.

Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.

Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:

  • если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
  • когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
  • если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.

Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.

Завершение действия договора

Прекратить действие акта можно при выражении обоюдного согласия сторонами правоотношений. В этом случае применяются положения ст. 450 ГК РФ. Обязательный пункт документа – расторжение. В этом разделе указывается, по каким причинам соглашение может завершить действие в одностороннем порядке.

Для этого должно быть вынесено решение судебного органа, где указано, что один из участников нарушил существенные условия договора. Например, если участник не исполнил или исполнил, но ненадлежащим образом, обязанности, возложенные на него договором. Вторая сторона лишается того, на что она рассчитывала при оформлении документа.

Когда управляющая компания не выполняет обязанности, собственники на общем собрании могут принять решение о расторжении договора. Нужно, чтобы инициативу поддержали более 50% владельцев помещений.

Образец договора

Образец соглашения помогает составить документ без нарушения требования ЖК РФ.

Выглядит он следующим образом:

ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ №1

город Москва                                                                                               10 декабря 2019 года

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Союз», именуемое в дальнейшем «Управляющая компания», в лице руководителя Ивановой И.Р., действующей на основании Устава, с одной стороны, и собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Спортивная, 54, именуемые в дальнейшем «Собственники», с другой стороны, заключили соглашение:

1.Предмет договора

1.1. Предметом соглашения является оказание услуг в сфере жилищно-коммунального сектора, обслуживание общедомовых помещений со стороны Управляющей компании.

1.2. Состав имущества, в отношении которого исполняется руководство, отражен в Приложении к данному договору. 

2.Права и обязанности Сторон

2.1. Управляющая компания обязана:

2.1.1. Организовать проведение работ в соответствии с требованиями законодательства.

2.1.2. Реализовать капитальный ремонт здания.

2.1.3. Обслуживать помещения общедомового типа.

2.1.4. Предоставлять услуги, связанные с учетом прописанных в доме граждан.  

2.2. Управляющая компания вправе:

2.2.1. Устанавливать срок и порядок оказания услуг.

2.2.2. Вносить изменения в намеченный план работ.

2.3. Собственники и иные пользователи помещений обязаны:

2.3.1. Своевременно оплачивать услуги компании. Оплата производится до 10 числа каждого месяца.

2.3.2. Обеспечивать сохранность общего имущества.

2.3.3. Сообщать о необходимости производства ремонта.

2.4. Собственники и иные пользователи помещений вправе:

2.4.1. Контролировать деятельность УК.

2.4.2. Требовать предоставление отчета.

3.Цена договора, порядок расчета и внесения платы

3.1. Оплата производится на основании тарифов, установленных администрацией города Москва.   

4.Осуществление контроля за выполнением Управляющей компанией обязательств по Договору

4.1. Контроль за деятельностью управляющей компании возложен на собственников жилых помещений.

4.2. Председатель Совета многоквартирного дома наделен правом от лица всех собственников производить согласование смет.

5.Заключительные положения

5.1. Настоящий договор вступает в силу с 10 декабря 2019 года и заключается на 1 год. Настоящий договор

Подписи сторон:      

Управляющая компания                                                                   ___________________

Собственники                                                                                    ___________________

Таким образом, соглашение об управлении многоквартирным домом может иметь несколько форм. Вне зависимости от того, какой вариант руководства МКД выбран, нужно прописать существенные условия в акте. К ним отнесены: цена, срок действия, предмет.

Источник: https://zkhrf.ru/mnogokvartirnyj-dom/dogovor-upravleniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.