Договор между жск и собственником

Содержание

Договор ЖСК

Договор между жск и собственником
Договор ЖСК, его отличие от договора долевого участия в строительстве

Договор ЖСК, его отличие от договора долевого участия в строительстве, и как проверить договор на риски пайщика, как распознать подводные камни членства в Жилищно-Строительном Кооперативе. Давайте разбираться вместе с юристами Законного Права.

Договор ЖСК описывает условия при которых пайщик вкладывает деньги в строительство дома, условия первичного взноса и последующих платежей, условия сроков строительства, характеристики будущего жилья, условия выхода пайщика из кооператива и условия возврата денег ЖСК пайщику. По оценкам статистики, на рынке недвижимости около 30 % строящегося жилья приобретается по договорам ЖСК.Прежде всего, необходимо понимать, что по закону договор ЖСК – допустимый договор при инвестировании денег пайщиков в строительство. Но в отличие от ДДУ (договора долевого участия в строительстве) договор ЖСК не имеет установленных законодательством правил описания условий договора. Это значит, что договор ЖСК может содержать любые условия продажи, сроков, возврата денег пайщику ЖСК: если договор заключен между пайщиком и ЖСК, то он имеет законную силу и его условия будут считаться согласованными между сторонами.Не существует единого стандарта договоров ЖСК. Кооперативы имеют полную свободу описывать условия взаимодействия с пайщиками. У пайщиков же есть выбор – соглашаться или не соглашаться с договором данного ЖСК или искать другой кооператив.

Договор ЖСК и устав ЖСК – звенья одной цепи

Отношения Кооператива с пайщиком регулируются не только договором ЖСК. Есть второй документ, который гражданин обязан изучить и проанализировать перед тем, как решать, стоит ли связываться с Жилищно-Строительным Кооперативом. Устав ЖСК содержит ряд положений, влияющих на принцип работы ЖСК.

В частности, ряд существенных условий могут быть прописаны именно в уставе ЖСК, а не в Договоре. При расторжении договора ЖСК, при выходе из кооператива эти условия нужно учитывать. Поэтому нужно знать о них заранее.

Например, вы подписали бы договор с ЖСК, если бы в его уставе было прописано, что пайщик имеет право потребовать свои деньги обратно только спустя год после выхода из членов ЖСК? Или понравилось бы вам, если в уставе ЖСК прописано условие о невозврате первичного взноса?

Договор с ЖСК как с инвестором или как с инвестором-застройщиком?

Это важно. Выясните, кем по роли в строительстве дома является ЖСК: инвестором или инвестором-застройщиком. Считается, что инвестор-застройщик более ответственно относится к своим обязательствам и более дорожит своим именем как застройщик.

Если ЖСК выполняет только роль инвестора, вам необходимо будет проверить все договоренности между инвестором и застройщиком. В договоре ЖСК и застройщика может быть скрыт существенный риск: застройщик имеет право расторгнуть договор, если ЖСК не выполняет свои обязательства.

Либо застройщик по договору имеет право передать ЖСК не все квартиры, изъяв часть площадей в счет погашения долга ЖСК…

Какой пайщик готов рисковать потерей своей квартиры из-за того, что его деньги пошли не на целевое использование – строительство квартиры?…

Если Застройщик – отдельная компания, привлеченная ЖСК для строительства, пайщику перед подписанием договора с ЖСК, необходимо тщательно проверить документы застройщика.

  • – свидетельство о праве собственности на участок земли либо документы об аренде земли,
  • – проектная декларация застройщика,
  • – сроки действия разрешения на строительство у застройщика.

Документы при взаимодействии с ЖСК

Документы при взаимодействии с ЖСК

Если гражданин вступает в ЖСК необходимо внимательно отнестись к тому, какие документы и в какой последовательности нужно получить.

  • Первоначально будущий пайщик подает заявление о вступлении в члены ЖСК,
  • При подаче заявления необходимо взять расписку о получении заявления от ЖСК,
  • Затем членство пайщика утверждается решением общего собрания кооператива,
  • Пайщик получает заверенную выписку из решения общего собрания о вступлении в члены ЖСК,
  • Только потом пайщик уплачивает членский взнос в ЖСК и получает платежные документы о взносе.

Где нужно проверить договор с ЖСК перед подписанием?

Где нужно проверить договор с ЖСК перед подписанием?

При заключении договора с ЖСК необходимо чётко понимать, как описаны условия договора: что получает пайщик, квартиру с какими характеристиками, в каком доме, на каком участке земли.

Из договора с ЖСК и устава ЖСК обязательно найдите информацию: как пайщик вносит деньги: порядок оплаты членских взносов, процедура предоставления квартиры, условия выхода из ЖСК. Если вы подписываете договор с ЖСК, это значит что вы согласна со всеми его пунктами.

Если вы сомневаетесь, выгодное или нет вам условия договора с ЖСК, возьмите его проект и приходите к нам на юридическую консультацию.Для вас проверит договор с ЖСК на риски и возможности наш юрист. Юрист по недвижимости пункт за пунктом проштудирует договор с ЖСК, который вам предлагается на подпись.

По каждому пункту мы дадим подробную консультацию, если есть какие-то риски в вашем договоре с ЖСК в будущем, вы об этом узнаете и будете к ним готовы.

Договор с ЖСК и положение о задержке строительства

Обратите внимание на пункт о задержке строительства и выплате пайщику компенсации. Большинство ЖСК железно страхуется на тот счёт, если у застройщика будет долгострой.

В договоре с ЖСК прописывается, что ЖСК имеет право в одностороннем порядке без согласования с пайщикам переносить сроки сдачи строящегося объекта.

Если так написано в вашем договоре, приготовьтесь к тому, что в случае долгостроя вы не взыщите неустойку застройщика за длительное ожидание.

Договор с ЖСК: оплата коммунальных услуг до сдачи дома в эксплуатацию

Очень часто в договоре с ЖСК есть условия о том что пайщик оплачивает коммунальные расходы на содержание дома, который ещё не сдан в эксплуатацию.

Например дом уже построен, но ещё не введён в эксплуатацию и пайщикам не переданных квартиры, но всё то время, пока застройщик будет сдавать дом в эксплуатацию, пайщики будут обязаны оплачивать коммунальные расходы. Здесь риски пайщиков жилищно-строительного кооператива в том, что до сдачи дома в эксплуатацию могут пройти годы.

И всё это время пайщик будет должен платить за некачественные коммунальные услуги или за коммунальные услуги, которые даже не предоставляются по тарифам, установленным ЖСК.

Договор с ЖСК: штрафы

Особо неприятные условия договора с ЖСК – это штрафы. Они могут начисляться за всё, на что у застройщика или ЖСК хватит фантазии. В договоре могут быть прописаны условия штрафов в случае не внесения пайщиком очередного платежа пая, платежа по коммунальным услугам, и другие.

Расторжение договора с ЖСК

Во-первых общее собрание пайщиков может провести ание и исключить из членов кооператива пайщика за невыполнение обязательств, например, за просрочку платежа пая в течение одного месяца или более.

Во-вторых, пайщик сам может выйти из кооператива по своей воле.

Когда пайщик выходит из кооператива встаёт вопрос, как вернуть деньги из ЖСК, тех, которые которые пайщик вложила в него. Обратите внимание, что по договору с ЖСК получит пайщик при выходе. Такие износа какие деньги буду с него удержанные в случае выхода из ЖСК.

Как правило выход из членов кооператива оборачивается для пайщиков потере серьезной суммы денег ему могут ни вернуть членские взносы, вступительный пай, какие-либо другие выплаты. В договоре с ЖСК это должно быть указано.

Преступление обязательно просчитайте, какая сумма вам может не вернуться в случае расторжения договора с ЖСК.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/dogovor-jsk-5c2f3f4a5d92d200abadaba0

Нужно ли ТСЖ заключать договоры с собственниками – не членами

Договор между жск и собственником

Товарищество собственников жилья, управляющее домом, несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в МКД. Члены ТСЖ при этом действуют в соответствии с Уставом. Рассказываем, нужно ли товариществу заключать договоры с не членами и могут ли они не платить за ЖКУ в отсутствие таких договоров.

Отношения между ТСЖ и его членами регулируются Уставом и не требуют заключения с ними договоров

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны оплачивать расходы на содержание общего имущества независимо от выбранного ими способа управления домом (ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Делают они это, полностью и своевременно внося плату за содержание жилого помещения и КР на СОИ (ст. 154 ЖК РФ).

Если на общем собрании собственников было принято решение для управления домом создать ТСЖ, то именно такое товарищество в дальнейшем несёт ответственность за содержание дома и за сбор платы от жителей дома на эти цели.

Решения о создании ТСЖ и утверждении его Устава, принятые на ОСС в соответствии с ст. 44–46 ЖК РФ, должны исполняться всеми собственниками в доме, даже если они не али и/или были против такого способа управления домом (ч. 5 ст.

46 ЖК РФ).

Согласно пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416, лица, управляющие домом, должны заключать договоры оказания услуги и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Однако отношения между товариществом и его членами уже регулируются Уставом и решениями общего собрания членов – заключать с ними договоры на оказание ЖКУ не нужно.Позиция судов об исключении собственников из членов ТСЖ

Тсж обязано направить собственнику – не члену договор-оферту

Товарищество собственников жилья создаётся при условии, что в него готовы войти собственники, обладающие более чем 50% от общего числа в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ). Следовательно, в товариществе могут состоять не все собственники помещений, и эта группа жителей МКД не подчиняется Уставу товарищества.

Поэтому, согласно пп. «б» п. 16 ПП РФ № 491, надлежащее содержание общего имущества обеспечивается товариществом собственников жилья путём:

  • членства собственников помещений в ТСЖ;
  • заключения с собственниками помещений – не членами договоров о содержании и ремонте общего имущества.

Указание на необходимость ТСЖ заключить договоры с не членами, владеющими помещениями в МКД, указана также в ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, пп. «д» п. 4 ПП РФ № 416. В НПА не закреплена форма такого договора, однако, в существенные его условия необходимо внести перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые общим собранием (ч. 1 ст. 137, ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).

Договор между ТСЖ и собственником, не вошедшим в него, должен заключаться письменно по следующему алгоритму:

  1. Товарищество направляет проект документа каждому собственнику помещения, который не вступил в ТСЖ.

  2. У жителя дома есть 30 дней со дня получения, чтобы подписать договор, либо составить протокол разногласий к нему, если какие-то пункты в документе его не устроили.

Существует и третий вариант: владелец помещения откажется подписывать договор (ч. 1 ст. 445 ГК РФ). Поговорим дальше о такой ситуации подробнее.Об особенностях проведения общих собраний членов ТСЖ и ЖК

Оплата счетов за ЖКУ не членом – подтверждение сложившихся договорных отношений

Отношения между ТСЖ и всеми собственниками помещений в доме носят обязательный характер независимо от того, являются ли такие жители МКД членами товарищества и участвовали ли в ОСС по вопросу его создания.

Не члены ТСЖ не могут отказаться от услуг, которые оказывает всем собственникам товарищество: услуги и работы по содержанию направлены на всё общедолевое имущество в целом.

Долю собственника в нём можно только рассчитать, но не выделить в натуре, чтобы именно эту долю ТСЖ не обслуживало из-за отказа собственника платить за это (ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Однако никто не может заставить жителя дома подписать договор с ТСЖ, хотя товарищество в силу закона обязано заключить его с не членом (п. 2 ч. 1 ст. 138 ЖК РФ).

Поэтому если объединение отправило собственнику оферту, но тот никак на это не отреагировал, считается, что ТСЖ исполнило возложенные на него законом обязанности.

Главное, чтобы у товарищества осталось подтверждение факта направления документов.

Но в такой ситуации договор в письменной форме по сути остаётся незаключённым. Однако можно говорить о том, что оплата собственниками счетов за ЖКУ, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ, расценивается как согласие на условия договора (ч. 3 ст. 434, ч. 3 ст. 438 ГК РФ). В счёте отражены существенные условия оферты: перечень работ и услуг и их стоимость, утверждённые на общем собрании.

Это соответствует позиции Пленума ВС РФ, высказанной в постановлении от 25.12.2018 № 49 и нормами ч. 1 ст. 8 ГК РФ. Следовательно, отношения между товариществом и владельцем помещения – не членом в такой ситуации считаются сложившимися.Как составить документы для общего собрания членов ТСЖ и ЖК

Тсж и собственник помещения – не член исполняют свои обязательства даже в отсутствие подписанного договора

Практика Верховного суда РФ подтверждает, что даже при отсутствии заключённого в письменном виде договора между ТСЖ и собственником – не членом, обе стороны должны исполнять свои обязанности в силу закона.

Так, в деле № А63-935/2018 ТСЖ подало в суд иск на собственника – юридическое лицо с требованием взыскать с организации долг за жилищные услуги более 400 тыс. рублей.

Организация отказывалась платить, указывая на то, что у неё нет договора с товариществом, следовательно, она не обязана платить ТСЖ за его услуги.

Суд первой инстанции отклонил иск, указав, что ТСЖ не доказало факт оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома на указанную к взысканию сумму. Суду не были представлены первичные документы, подтверждающие факт выполнения работ. Апелляционный суд поддержал эту позицию.

ВС РФ всё расставил на свои места, указав, что обязанность по оплате ЖКУ возникает у собственника помещения в доме в силу закона и не зависит от того, есть у него договор с товариществом собственников жилья или нет. Иск был возвращён на новое рассмотрение в суд первой инстанции, где требования ТСЖ к собственнику нежилого помещения были частично удовлетворены с учётом сроков исковой давности.

Запомнить

Товарищество собственников жилья, управляя многоквартирным домом, оказывает жилищно-коммунальные услуги:

  • членам ТСЖ в силу положений Устава и решений общих собраний членов товарищества;
  • не членам – на основании заключённого договора на оказание услуг.

ТСЖ должно отправить оферту каждому владельцу помещения в доме, не вошедшему в объединение. При этом неподписание договора собственником не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общего имущества в МКД.

Если собственник оплачивает счета, которые ежемесячно направляет ему ТСЖ за жилищно-коммунальные услуги, то договорные отношения считаются сложившимися. При неоплате начислений ТСЖ имеет право обратиться в суд с требованием к собственнику погасить задолженность, и отсутствие заключённого договора не может служить аргументом в пользу должника.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/11178-nuzhno-li-tszh-zaklyuchat-dogovory-s-sobstvennikami-ne-chlenami

Договор управления между ЖСК и собственником

Договор между жск и собственником

  • 1 Образец договора с ТСЖ: форма, условия и порядок составления договора с ТСЖ, документы | Жилищный консультант
  • 2 Обзор судебной практики по вопросам споров с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖК, ЖСК), Обзор судебной практики от 20 апреля 2016 года
  • 3 Одновременно управляющая компания и ТСЖ: договор и взаимодействие между управляющими организациями
  • 4 Договор управления многоквартирным домом
  • 5 Жск как форма управления многоквартирного дома — Портал о ЖКХ

Товарищество собственников жилья – юридическое лицо, формируемое собственниками изолированных помещений в многоквартирном доме.

Деятельность ТСЖ направлена на поддержание систем и инфраструктуры дома в надлежащем состоянии, а также на удовлетворение потребностей граждан в коммунальных услугах и благоустройстве.

Свою активность товарищества осуществляют на основании типового договора с гражданами, а также устава, принятие которых производится путем общего собрания.

Для реализации целей организации, жители делегируют ей следующие функции:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:
  • Оперативное управление активами общей собственности многоквартирного дома. Помимо прикладного использования для осуществления коммунальных услуг, ТСЖ может заключать соглашения с третьими лицами о пользовании имуществом.
  • Обеспечение надлежащей оплаты электроэнергии, газоснабжения, водоснабжения, а также основной деятельности по ремонту и благоустройству.
  • Представление интересов граждан, участие в государственных программах.
  • Ведение документации (финансовой, бухгалтерской, статистической).
  • Найм штата и заключение договоров с подрядчиками.
  • Выдача справок и выписок о жилищном статусе, коммунальных платежах или прописанных гражданах.

В отличие от ЖСК, принятие решений в ТСЖ строится путем получения подавляющего числа жильцов, а не единогласно.

Форма управления кооперативом направлена на предпринимательскую деятельность, пусть и в интересах граждан, проживающих в строении.

https://www.youtube.com/watch?v=JCN2pgc46IA

Товарищество является некоммерческой структурой, большая часть операций которой производится с участием взносов, не облагаемых налогами.

Значительная часть операций в ТСЖ регламентирована статьями 45-48 ЖК РФ, а правление и члены ЖСК более свободны в формировании устава и ведении деятельности.

Договор на обслуживание многоквартирного дома оформляется между собственниками помещений и правлением, избранным на собрании жильцов. Несмотря на то, что документ разрабатывается совместно, практика коллективного соглашения отсутствует.

Форма договора с ТСЖ

Закон непосредственно не описывает форму договора с ТСЖ, но допускает применение иных норм гражданского права.

В частности, образец договора оказания услуг ТСЖ между гражданином и юридическим лицом, касающееся оказания услуг, должно быть заключено в простой письменной форме (статья 161 ГК РФ).

Несоблюдение письменной формы не несет ответственности, но лишает стороны необходимости соблюдать обязательства.

Договорная форма оформления бумаг подразумевает, что гражданин и организация пришли к согласию относительно условий, что подтверждается подписью.

В то же время, если услуги уже фактически оказываются, но договор не заключен по вине жильца, оплачивать проделанную работу все равно требуется (статьи 137, 154, 155 ЖК РФ).

Информация, указываемая в договоре с ТСЖ

Внесение информации в документ производится на основании устава товарищества, мнения большинства жильцов и Гражданского кодекса, который определяет существенные условия взаимоотношений с контрагентами. Договор также не должен противоречить ЖК РФ, в частности не ущемлять права граждан, не вступивших в ТСЖ.

Образец договора собственника с ТСЖ (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора с ТСЖ]) включает следующие элементы:

  • Определение документа (договор об обслуживании многоквартирного дома).
  • Время и место заключения (указывается дата, а также адрес строения, в отношении которого принимается соглашение).
  • Стороны, участвующие в договоренностях. Физическое лицо (собственник) указывает паспортные данные, юридическое – реквизиты и сведения о председателе товарищества.
  • Предмет договора – меры, производимые ТСЖ для обеспечения эксплуатации строения, сбора коммунальных платежей. Также указываются имущественные права, передаваемые под управление организации и доля собственника (определяется, как часть общей площади, пропорциональная размеру квартиры).
  • Обязанности сторон позволяют реализовать пункты соглашения и определить момент нарушения договоренностей. Указывается, обязано ли товарищество нанимать сторонние организации.
  • Права участников соглашения позволяют распоряжаться имуществом, отстаивать свои права и требовать отчетность, справки и иные документы, связанные с деятельностью ТСЖ.
  • Размер платежей, а также условия начисления дополнительных сумм на непредвиденные расходы. Указывается минимальная величина выплаты.
  • Ответственность, наступающая вследствие неисполнения взятых на себя обязательств.
  • Порядок разрешения спорных моментов, возникающих во время работы ТСЖ. Чаще всего устанавливается режим взаимных претензий.
  • Возможность расторжения договора в случае потери прав собственности на квартиру.
  • Срок и тип договора (срок определяется самостоятельно, но тип всегда публичный, поскольку этого требует статья 426 ГК РФ);
  • Подписи и реквизиты сторон (повторно).

Требования к составлению договора с ТСЖ

Заключение договора невозможно, если лицо не обладает правами собственности или не изъявляет желания вступить в товарищество.

В то же время ТСЖ не может отказать гражданам в реализации своего права на участие в управлении общим имуществом.

Заключенное соглашение не требует нотариального удостоверения кроме случаев, когда единственный собственник помещения недееспособен и не имеет представителей.

Лицо, участвующее в сделке, должно быть ознакомлено с условиями договора, даже если оно не участвовало в его составлении (образец был составлен на собрании ранее).

Стороной сделки не могут быть лица, не имеющие достаточной правоспособности (например, несовершеннолетние).

После составления договора и его последующего подписания, каждый участник получает по одному экземпляру.

Заключение

Договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг позволяет разграничить права и обязанности сторон и создать предпосылки для единообразного сотрудничества товарищества с жильцами. Жилищный кодекс устанавливает следующие нормативы:

  • Соглашение оформляется на бумажном носителе и заключается между двумя сторонами.
  • Документ содержит существенные условия, определенные в ГК РФ, а также пункты, внесенные на основании устава.
  • Договор заключается по воле жильца
  • Договор с ТСЖ образца 2017 года можно скачать на сайте.

Источник: https://nskoblaka.com/dogovor-upravleniya-mezhdu-zhsk-i-sobstvennikom/

Образец договора с ТСЖ: форма, условия и порядок составления договора с ТСЖ, документы | Жилищный консультант

Договор между жск и собственником

Товарищество собственников жилья – юридическое лицо, формируемое собственниками изолированных помещений в многоквартирном доме.

Деятельность ТСЖ направлена на поддержание систем и инфраструктуры дома в надлежащем состоянии, а также на удовлетворение потребностей граждан в коммунальных услугах и благоустройстве.

Свою активность товарищества осуществляют на основании типового договора с гражданами, а также устава, принятие которых производится путем общего собрания.

Для реализации целей организации, жители делегируют ей следующие функции:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Оперативное управление активами общей собственности многоквартирного дома. Помимо прикладного использования для осуществления коммунальных услуг, ТСЖ может заключать соглашения с третьими лицами о пользовании имуществом.
  • Обеспечение надлежащей оплаты электроэнергии, газоснабжения, водоснабжения, а также основной деятельности по ремонту и благоустройству.
  • Представление интересов граждан, участие в государственных программах.
  • Ведение документации (финансовой, бухгалтерской, статистической).
  • Найм штата и заключение договоров с подрядчиками.
  • Выдача справок и выписок о жилищном статусе, коммунальных платежах или прописанных гражданах.

В отличие от ЖСК, принятие решений в ТСЖ строится путем получения подавляющего числа жильцов, а не единогласно. Форма управления кооперативом направлена на предпринимательскую деятельность, пусть и в интересах граждан, проживающих в строении.

Товарищество является некоммерческой структурой, большая часть операций которой производится с участием взносов, не облагаемых налогами.

Значительная часть операций в ТСЖ регламентирована статьями 45-48 ЖК РФ, а правление и члены ЖСК более свободны в формировании устава и ведении деятельности.

Договор на обслуживание многоквартирного дома оформляется между собственниками помещений и правлением, избранным на собрании жильцов. Несмотря на то, что документ разрабатывается совместно, практика коллективного соглашения отсутствует.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/tszh/obrazec-dogovora-s-tszh/

Что собой представляет договор ЖСК и чем он отличается от ДДУ? Образец документа и порядок его подписания

Договор между жск и собственником

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК. В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК.

Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

  1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
  2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
  3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
  4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
  5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
  6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

  1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
  2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
  3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
  4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
  5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
  6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
  7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

  1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
  2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
  3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
  4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
  5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
  6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
  7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
  8. Порядок предоставления квартиры.
  9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
  10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
  11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
  12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
  13. Сведения о пайщике.

Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры долевого участия или ДДУ представляют собой схему, согласно которой, квартиры в строящихся домах реализуются между дольщиками. По сути, лица, которые вносят средства по ДДУ, становятся инвесторами строительства.

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

КритерийДоговор долевого участия 214-ФЗДоговор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в РосреестреДоговоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в РосреестреВ Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартирыУказывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительстваВ ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержкиЗаконодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплатРассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительстваЗаконодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

  1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
  2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
  3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
  4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
  5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

  1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
  2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
  3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

  1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
  2. Существует опасность двойных продаж.
  3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
  4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
  5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
  6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания.

В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации.

Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Загрузка…

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/dogovor-zsk.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.