Договор цессии при ипотеке

Содержание

Покупка квартиры по переуступке прав

Договор цессии при ипотеке

Намереваясь приобрести квартиру у застройщика, лицо может наткнуться на объявление о продаже через уступку права. Данная процедура приобретения права собственности полностью соответствует закону, так как связана с передачей дольщиком, участвующем в долевом строительстве, продать жилье еще до ввода новостройки в эксплуатацию.

Покупка жилья по переуступке прав является оформлением между сторонами сделки, в соответствии с которой обязательства и права передаются от основного дольщика к другому лицу, намеренному дождаться завершения строительных работ.

Переуступка представляет собой вид юридической сделки, на основании которой уступается право требования от одного лица к другому. Переуступается по сделке не право собственности, поскольку оно еще не существует, т.к. объект недвижимости фактически не существует (не построен).

Передается по соглашению переуступки именно право требования на квартиру

Первоначально данное право возникает у дольщика, который заключил договор долевого участия с застройщиков в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Дольщиком может являться как гражданин, так и юридическое лицо.

Застройщик несет перед участником ДУ обязанность по своевременной сдаче объекта недвижимости, который соответствует установленным техническим характеристикам.

Дольщик может сам принять исполнение по договору долевого участия, т.е. подписать акт приема-передачи квартиры от застройщика, а может переуступить право требования третьему лицу. Таким образом совершается сделка уступки, также называемая договором цессии.

Порядок оформления сделки регламентируется положениями статей 388-390 ГК РФ. Лицо, передающее права, является кредитором (цедентом), а другое лицо – покупателем права (цессионарием).

Суть уступки заключается в том, что первоначальный приобретатель получает в результате неё определённую выгоду:

  • Дополнительный доход в результате продажи квартиры по более высокой стоимости;
  • Невозможность ждать окончания строительства по каким-либо причинам.

Жилплощадь на начальном этапе строительных работ имеет невысокую цену, поскольку существуют риски затягивания строительства или признания застройщика банкротом.

В процессе сооружения новостройки стоимость квартир растет, а при цессии выгода будет состоять в разнице между актуальной и начальной ценой жилья.

Оформляется именно переуступка, поскольку продажа не сданного объекта недвижимости невозможна.

Кроме того, жизненные обстоятельства у дольщика могут измениться. Например, он может решить не приобретать квартиру в результате переезда, развода или других субъективных причин. Основания уступки

Для оформления покупки квартиры по переуступке потребуется основной договор, который содержит права и обязанности сторон. Таким документом может выступать:

  1. Договор участия в долевом строительстве — подписывается между дольщиком и застройщиком. Инвесторами могут выступать любые лица, вкладывающие денежные средства на сооружение многоквартирного жилого дома или другого объекта недвижимости (согласно ФЗ № 214). Договор включает обязательства контрагентов, процесс проведения расчетов между сторонами, ответственность при нарушении условий соглашения.
  2. Предварительный договор купли-продажи. В соответствии таким документом, покупатель имеет право требования у продавца продажи недвижимости в установленный срок. Договор является действительным до даты истечения установленного срока в нём. В случае не указания даты его завершения, срок договора считается равным 1-му году с момента заключения.

Кроме указанных возможны и другие основания, в силу которых застройщик несет обязанности перед другими лицами. Эти лица могут передать принадлежащие им права требования. Примером такого основания может служить сделка взаимозачета между компаниями. В частности, если подрядная организация выполнила работы, а застройщик за это передал право требования на квартиры.

Зачастую, когда речь ведется об уступке прав на жилье, имеют в виду переуступку прав именно по договорам долевого участия в строительстве жилых домов.

Основные правила

Отношения дольщиков устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Пункт 11 этого законодательного акта содержит обязательные требования к переуступке прав по сделке:

  • Цессия допускается, если дольщик в полном объеме заплатил стоимость долевого участия либо совершил перевод задолженности на последующего дольщика;
  • Оформление сделки переуступки прав совершается с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи или иного документа, который подтверждает передачу квартиры;
  • если продавцом права является организация, то стоимость цессии вносится после регистрации сделки уступки в ФКП Росреестра.

При оформлении договора должны соблюдаться нормы законодательства, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Риски и особенности приобретения квартиры по уступке

Последующий приобретатель несет риски при покупке жилья по уступке прав, которые могут возникать как на этапе проведения строительных работ, так и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В строящемся здании

На момент возведения новостройки, приобретатель может сталкиваться с определенными сложностями:

  1. Недобросовестность застройщика. К примеру, первоначально дольщик выполнил все необходимые действия по проверке надежности фирмы застройщика, но далее возникло затягивание сроков строительства, появилась возможность будущего банкротства строительной компании. В результате чего дольщик принял решение переуступить право на квартиру, т.к. неясно, достроят ли вообще дом в ближайшее время, но о сомнениях в надежности фирмы он не сообщил. Покупатель права, заключив договор цессии, может в дальнейшем пожалеть о потраченном времени и финансах.
  2. Замораживание строительства. На любом этапе возведения дома может произойти приостановление работ. Вслед за длительным ожиданием инвесторы сами намерены осуществить продажу жилплощади намного дешевле, чем вложенная сумма по ДДУ. Поэтому перед покупкой квартиры в строящемся доме по заманчивой стоимости, необходимо скрупулезно проверить деятельность застройщика и понимать риски долгостроя.
  3. Планируемая по проекту и фактическая планировка квартиры может различаться. В этом случае отстаивать свои интересы придется в суде.

Рекомендуется заключать сделку только с проверенными застройщиками и тщательно исследовать правоустанавливающую и проектную документацию.

В сданном доме

Для возведения многоквартирного дома требуется привлечения немалого финансирования инвесторов, а кроме того, у застройщика могут быть обязательства по возврате займа в банк, обязанности по оплате работ подрядчиков, поставщиков и т.д.

Если у строительной компании имеются долги возможны судебные разбирательства между сторонами обязательств, и до того, как спор не будет решен, оформить право собственности на квартиру не допускается.

Еще одним распространенным риском является риск «двойной покупки» квартиры по переуступке, право на которую уже передано другому лицу. Чтобы не допустить этого нужно оформлять договор цессии только по сделкам, прошедшим государственную регистрацию в службе Росреестра. В этом случае проверить принадлежность права на квартиру за определенным лицом несложно.

По ипотеке

При необходимости уступки права требования на жилье, и для этого нужно оформить ипотеку в банке, у покупателя могут возникнуть следующие трудности:

  1. Повышенные проценты. В отношении еще не построенных объектов применяются повышенные ставки, поэтому ежемесячный платеж за кредит будет высокий;
  2. Сложности с получением ипотечного кредитования;
  3. Потребуется заключение предварительного договора переуступки права на квартиру с ипотекой. Договор необходим при обращении в банк.

Дополнительные риски зависят от добросовестности строительной фирмы.

В случае, если ипотека уже оформлена дольщиком, обязанности по возврату заемных средств также передаются другому лицу, т.е. на него переводится долг перед банком.

В этом случае на переуступку необходимо получить согласие банка.

Продать право на жилье может потребоваться в случае получения ипотечного займа лицом, состоящим в официальном браке. А при расторжении брака, супруги решили уступить права и обязанности на приобретенную квартиру.

Кроме того, владелец жилплощади может принять решение переехать в другой город, и для того, чтобы в короткие сроки избавиться от долга, он может переуступить свое право и передать долг по погашению ипотеки.

Более охотно на одобрение подобных сделок идут такие банки, как Сбербанк и ВТБ.

В дальнейшем покупателя ждут аналогичные риски, что и продавца права требования: несоблюдение сроков, банкротство застройщика и др.

Порядок совершения сделки переуступки прав на квартиру

Приобретатель квартиры по уступке прав должен побеспокоиться о сведении к минимуму имеющихся рисков, т.е. руководствоваться следующим:

Действия покупателяДействия продавца
Подвергнуть разбору предложения на рынке первичной недвижимости. С подозрением следует относиться к слишком дешевому жилью. Нужно потребовать у застройщика правоустанавливающие документы, которые подтверждают легальность строительства.Найти покупателя квартиры. Стоимость обычно схожа со стоимостью аналогичного жилья в строящемся доме.
Обследовать предлагаемую жилплощадь. На начальных этапах строительных работ  проанализировать удобство нахождения дома, развитие инфраструктуры, изучить технические характеристики объекта.Продемонстрировать цессионарию земельный участок, на котором выполняется строительство.
Попросить у фирмы-застройщика документацию.Уведомить застройщика о передаче права на квартиру. В дальнейшем компания участвует в договоре как 3-я сторона. В отдельных случаях от компании необходимо согласование на заключение сделки.
Достичь договоренности о порядке расчетов по соглашению.
После подписания следует заверить договор в нотариальном порядке. Нотариус выполняет проверку законности переуступки права требования, предоставляет достоверные сведения о том, не имеется ли на объект каких-либо обременений (залог, арест т.д.). При отсутствии нотариального удостоверения договору, он не пройдет регистрацию в ЕГРН.

После завершения строительных работ следует проверить квартиру на соответствие ее строительным нормам и правилам, и в случае обнаружения дефектов сообщить о них застройщику.

Выявленные дефекты должны быть устранены застройщиком в течение 2-х месяцев.

После сдачи объекта регистрируется право собственности.

Оформление договора уступки

Образец договора переуступки права, как правило, предоставляет застройщик.

Договор цессии, сделанный не на основании договора долевого участия, не требуется заверять у нотариуса.

На первичном рынке недвижимости самой распространенной является переуступка права требования по договору долевого участия.

Это сводит к минимуму для приобретателя риск лишиться квартиры и денег.

Стоит помнить, что при заключении договора цессии, договор участия в долевом строительстве продолжает действовать, а меняется только сторона дольщика.

Т.е. права и обязанности передаются другому лицу — приобретателю права.

В силу соглашения цедент уступает свое право, но не несет ответственность за исполнение обязательств застройщиком.

После подписания акта приемки квартира больше не является собственностью фирмы-застройщика.

Но стороны могут совершить сделку до оформления собственности при помощи подписания предварительного договора купли-продажи, по нему одна сторона обязана впоследствии продать жилье другой стороне. А после госрегистрации можно заключить основной договора купли-продажи.

Образец договора

Образец приводится как пример. У других строительных фирм могут быть другие условия переуступки права на квартиру.

Образец договора переуступки права требования на квартиру.

Необходимая документация для совершения сделки

Перед оформлением соглашения покупателю следует затребовать у компании застройщика следующие бумаги:

  • учредительные документы, Устав;
  • свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • выписка из ЕГРН;
  • проектная документация, в которой прописаны сроки;
  • акт о расчетах по договору;

После проверки документов у застройщика можно заключать сделку. Для чего покупателю нужны:

  • паспорт гражданина РФ;
  • согласие другого супруга на заключение сделки.

При уступке права на квартиру продавцу нужно предоставить:

  • договор, служащий основанием цессии;
  • два экземпляра договора переуступки (2 экз.);
  • согласие от застройщика на сделку, если дольщик имеет задолженность по ДДУ; если долга нет, необходимо просто направить компании уведомление;
  • если дольщиком является гражданин в возрасте до 18 лет, разрешение органов опеки и попечительства;
  • в случае покупки квартиры в ипотеку — согласие банка на переуступку;
  • согласие другого супруга.

После заключения договора, нужно пройти процедуру регистрации.

Акт приемки квартиры подписывается застройщиком с новым дольщиком. В случае выявления дефектов объекта недвижимости, последующий покупатель сможет предъявить претензии лишь к застройщику.

О Переуступке прав собственности на квартиру в новостройке в 2020 году, читайте тут.

Расходы

Для получения согласия застройщика на оформление уступки права требования, нужно заплатить комиссию, которая составляет около 1-3% от цены квартиры. Траты распределяются между сторонами сделки в равных долях, либо относятся на цессионария.

В дальнейшем договор должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра. Размер государственной пошлины равен 2 тыс. руб.

: Риски покупку квартиры по переуступке: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Переуступка прав по ипотеке Сбербанка и ВТБ в 2020 году

Договор цессии при ипотеке

Ряд жизненных обстоятельств, включая развод, увольнение, проблемы со здоровьем, могут стать причиной того, что заемщик не справляется с кредитной нагрузкой по оформленному ипотечному договору.

В этой ситуации обязательства по погашению долга перед банком можно переоформить на иного человека.

Рассмотрим подробнее нюансы такой сделки, как переуступка прав по ипотеке, а также порядок ее проведения в Сбербанке и ВТБ.

Что такое переуступка прав по ипотеке

В жизни любого заемщика могут произойти события, вследствие которых исполнение своих обязательств по ипотеке в прежнем режиме становится невозможным. Причины возникновения финансовых трудностей часто связываются с разводом супругов, неожиданной утратой трудоспособности, увольнением, сокращением заработной платы.

В такой ситуации ипотечный заемщик имеет право передать свои права и обязанности по погашению долга перед кредитором третьему лицу. Это и есть переуступка прав по ипотеке. Естественно, потребуется получение официального согласия от банка.

Для этого необходимо обратиться в уполномоченный ипотечный центр банка и подать заявку с заранее подготовленным пакетом бумаг.

Если кредитная организация в процессе анализа выявит, что уступка прав целесообразна и не приведет к увеличению рисков, то стороны заключат договор цессии (новый заемщик купит квартиру у действующего).

После скрепления контракта цессии (переуступки прав требования по ипотеке) подписями покупатель станет новым собственником/владельцем жилплощади и заемщиком, а банк останется действующим кредитором с учетом неизменности ключевых условий договора.

ВАЖНО! К новому заемщику предъявляются стандартные требования банка в соответствии с действующей кредитной политикой в отношении возраста, платежеспособности, качества кредитной истории и иных факторов.

Порядок переуступки прав при разводе

Переуступка прав может стать необходимостью в случае развода супругов, когда один желает выйти из договора и передать часть причитающегося ему имущества второму.

После развода супруги заключают соглашение о разделе совместно нажитого имущества и прав на него, в котором максимально подробно прописываются все параметры, действия, а также права и обязанности в отношении недвижимости в залоге по ипотеке.

Важными нюансами такой сделки являются:

  1. Не имеет значения, кто по договору является титульным заемщиком.
  2. Квартира, купленная с помощью ипотеки в браке, является совместно нажитым имуществом и делится между супругами поровну (если нет брачного договора, предусматривающего иные условия).
  3. Переуступка прав по ипотеке возможна только при согласии обеих сторон.
  4. Супруга/супруг, который останется после переуступки основным заемщиком, должен иметь достаточный доход для погашения оставшейся задолженности.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Если платежеспособность нового титульного заемщика недостаточна, то банк имеет право отказать в заключении подобной сделки. Подробнее ипотека при разводе рассмотрена нами ранее.

Передача прав сторонней организации с закладной и без

В соответствии со 102-ФЗ российские банки имеют право передавать права на закладные по действующим ипотечным кредитам иным лицам. Получение согласия от заемщика при этом не требуется. В лучшем случае клиент получит уведомление о факте продажи закладной и, соответственно, реквизитов для оплаты.

В целом, передача банками прав собственности на жилье, квартиру в ипотеке третьим лицам – это действенный способ привлечения капитала для дальнейшего кредитования. Это, по сути, актив, который его держатель (банк) может продать сторонней организации. На полученные средства кредитор продолжит выдачу новых ипотечных займов населению.

Часто небольшие банки переуступают права по ипотеку более крупным участникам рынка. Помимо этого, подобные сделки являются непосредственной обязанностью банков-партнеров ДОМ.РФ, в который по истечении нескольких месяцев после заключения кредитного договора начинают передаваться закладные.

Если закладная не оформлялась, то долг по ипотеке уступается третьей стороне по стандартному договору цессии, по которому новый займодавец получит право удовлетворения своих требований за счет залоговой стоимости недвижимости. Залогодержатель же, которому переданы права по ипотеке, по закону обязан соблюдать все принципы сохранения личных данных заемщика и коммерческой тайны.

Переуступка ипотеки новому заемщику

Замена одного заемщика на другого по ипотечному договору для банка – крайне нежелательный вариант.

Соглашается на него кредитор, как правило, только в крайнем случае, когда есть риск допущения длительных просрочек или вовсе отказа от своих обязательств текущим должником.

В первую очередь банк предложит клиенту рефинансировать или реструктурировать кредит, дать отсрочку по оплате основного долга, но убедившись в бедственном положении, есть шанс на замену плательщика.

Новый должник должен иметь стабильный источник дохода, достаточную кредитоспособность, соответствовать требованиям по возрасту, гражданству, кредитной репутации и иным критериям.

Процедура переуступки ипотеки новому заемщику производится путем заключения нового кредитного договора с новым заемщиком (по договору купли-продажи между старым и новым должником).

Банку придется снова принимать пакет документов по новому заемщику, анализировать его финансовое положение и выходить на сделку с регистрацией в Росреестре. Все это чревато дополнительными денежными и временными затратами.

Поэтому большинство российских банков не хотят связываться с заменой плательщиков по ипотеке.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ

Процесс приобретения квартиры в новостройке подтверждается подписанием договора долевого участия (ДДУ). Данный документ также предполагает переуступку прав требования иному лицу с условием обязательной регистрации в МФЦ или Регпалате.

ВНИМАНИЕ! Договор цессии по ДДУ может быть подписан только до момента сдачи объекта и до подписания передаточного акта помещения. После этого уступить права уже нельзя.

Уступка прав требования по ипотеке с ДДУ является довольно распространенным вариантом и связана чаще всего с затягиванием сроков строительства и сдачи объекта. Однако это наиболее рискованный способ приобретения квартиры в доме на стадии возведения.

Среди возможных рисков:

  • вероятность банкротства компании-девелопера (если после заключения договора цессии компания обанкротится, то новому владельцу недвижимости предстоят долгие и изнурительные судебные заседания с застройщиком);
  • недействительность договора цессии (например, если не получено официальное согласие от застройщика или стоимость квартиры не оплачена полностью, переуступка прав может признана незаконной);
  • оспаривание договора (если жилье было куплено меньше года до признания фирмы-застройщика банкротом или приобреталось по заниженной цене, то есть высокие шансы оспорить заключенный договор);
  • многократная переуступка прав по ДДУ (при использовании так называемых «инвестиционных меморандумов», не подлежащих регистрации в Росреестре, недобросовестный дольщик может неоднократно переуступать свои права требования).

Условия проведения сделки по переуступке по ДДУ

Продавец или цедент по закону обязан уведомить застройщика о переуступке своих прав в письменной форме. Для этого в произвольном формате составляется заявление или уведомление, содержащее данные о продавце и покупателе жилого объекта, а также прикладывается копия договора цессии и комплект требуемых бумаг. Среди них:

Новому покупателю настоятельно рекомендуется внимательно изучить деловую репутацию девелопера и историю его деятельности. Только в случае полной уверенности следует заключать сделку.

Процедура приобретения квартиры посредством переуступки права требования включает следующие этапы:

  1. Информирование строительной компании и получение разрешения на уступку.
  2. Подготовка требуемого пакета документов.
  3. Заключение договора цессии (переуступки) и регистрация его в Росреестре.
  4. Заключение договора ипотеки с банком.

Скачать бланк уведомления можно здесь. Загрузить договор уступки прав по ДДУ можно по этой ссылке.

Порядок проведения сделки по переуступке в Сбербанке

Сбербанк обычно очень неохотно соглашается на переуступку прав по ипотеке. Пойти на такую сделку он может только в крайнем случае, когда текущий заемщик докажет объективные факты своей финансовой несостоятельности и целесообразности передачи обязательств.

Процесс проведения сделки по переуступке прав по ипотечному договору выглядит так:

  1. Действующий должник ищет нового покупателя/заемщика по ипотеке.
  2. Стороны обращаются в финансовое учреждение для получения разрешения на переуступку прав.
  3. Банк принимает от потенциального заемщика документы и выносит по нему решение.
  4. Покупатель с банком заключают кредитный и ипотечный договор, затем регистрируют его.
  5. Между покупателем и продавцом производится расчет.
  6. Новый должник начинает погашать кредит в соответствии с подписанным договором.

В целом высока доля вероятности, что в переуступке по ипотеке от Сбербанка клиенту будет отказано.

Порядок проведения сделки по переуступке ипотеки в ВТБ

Банк ВТБ имеет репутацию кредитора, не стремящегося одобрять переуступку ипотеки. В виде исключения могут разрешить оформить сделку переуступки прав требования по ипотеке при разводе супругов, а также в ряде трагичных случаев, когда обязательства по выплате долга желают взять на себя ближайшие родственники.

Во всех остальных ситуациях банк предложит реструктуризацию или продажу квартиры для дальнейшего погашения задолженности по кредиту.

Если переуступка квартиры одобрена, то нужно быть готовым к тому, что новый заемщик будет подвергнут тщательной проверке. Схитрить здесь вряд ли получится. Схема проведения сделки будет аналогична, что и в Сбербанке.

Существенной особенностью ВТБ является организация работы по переуступке военной ипотеки, кредита через официальный сайт Росвоенипотеки, где размещаются актуальные объявления о продаже таких квартир.

Какие понадобятся документы

Лицо, в пользу которого переуступается ипотека, должно предоставить в банк-кредитор следующий комплект документации:

  • свой паспорт;
  • СНИЛС;
  • документы о занятости;
  • справку о доходах.

Так как по залоговому имуществу банк обладает исчерпывающей информацией, предъявлять по ней документы дополнительно не потребуется.

При этом банк оставляет за собой право расширить приведенный список требуемых бумаг. Например, могут быть запрошены: свидетельство о заключении/расторжении брака, о рождении детей, военный билет, пенсионное удостоверение и т.д. С их помощью кредитная организация сможет наиболее полно оценить потенциальные риски и целесообразность заключения сделки именно с этим заемщиком.

Если доход нового плательщика недостаточен, то может быть затребовано поручительство или дополнительный залог. Соответственно, перечень документов расширится.

Переуступка прав собственности (Москва, регионы) по ипотеке предусматривает передачу кредитных обязательств и права собственности третьему лицу. Такая сделка оформляется с помощью заключения договора цессии и подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Среди возможных вариантов уступки прав по ипотеке: по ДДУ, новому заемщику и сторонней финансовой организации.

Если данная статья была полезной, ставьте лайки и делайте репосты в соцсетях.

При возникновении вопросов можно задать вопрос дежурному юристу в онлайн-чате или записаться на бесплатную консультацию в специальной форме внизу экрана.

Подробнее о том, что делать, если нечем платить ипотеку, читайте далее.

Источник: https://ipotekaved.ru/sberbank/pereustupka-prav-po-ipoteke.html

Как купить квартиру по договору переуступки?

Договор цессии при ипотеке

ovchinnikovfoto/Depositphotos

Еще три-четыре года назад до 30% покупателей квартир в новостройках составляли инвесторы, которые вкладывались на старте продаж, а незадолго до ввода здания в эксплуатацию уступали свое право требования тем, кому нужно было жилье на высокой стадии готовности.

На сегодняшний день сделки по переуступке прав на рынке первичного жилья — явление не такое частое. Как правило, на продажу квартиры по договору цессии (а речь именно об этом) решаются те, кому по каким-либо причинам срочно понадобились деньги либо дольщик разочаровался в своем выборе: объекте или застройщике.

А в роли покупателей выступают желающие одновременно сэкономить и минимизировать риск недостроя.

Как выбрать новостройку и застройщика?

Переуступка прав: особенности сделок

Суть переуступки

Согласно законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые впоследствии может передать третьей стороне.

Эти права могут передаваться сколько угодно раз, но только до момента ввода новостройки в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Такая сделка называется цессией, и, помимо продавца и покупателя, в ней принимает участие застройщик, поскольку после оформления договора все спорные моменты покупатель будет решать именно с ним.

Каким образом проходит переуступка?

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования.

Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру, а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема-передачи в установленный договором срок.

Как зарегистрировать переход права собственности на недвижимость?

Инструкция: как принять квартиру в новостройке

Как выбрать квартиру с переуступкой и оформить сделку цессии?

1. Проверьте репутацию застройщика

Не поленитесь проанализировать имеющуюся в открытых источниках информацию о девелопере проекта и строящемся ЖК, в котором планируете приобрести жилье.

Оцените, насколько быстро и качественно застройщик реализует все свои проекты, насколько компания открыта для дольщиков. Изучите учредительные документы компании и разрешение на строительство дома, проектную декларацию.

Все это можно найти на официальном сайте проекта либо на сайте или в офисе девелопера.

2. Выясните причину переуступки

Важно понять, почему дольщик хочет продать свое право требования квартиры в этой новостройке. Так, проблемы могут заключаться в качестве приобретаемого жилья. Вполне возможно, что он нашел технические недочеты и нарушения в строительстве. Поэтому будет нелишним осмотреть квартиру, на которую приобретается право требования.

3. Ознакомьтесь с договором и платежными документами

Внимательно прочитайте договор долевого участия, который заключил продавец с застройщиком. Особенное внимание обратите на права и обязанности дольщика, подлинный ли документ.

Обязательно запросите акт сверки или акт взаиморасчетов. В нем отражено, полностью ли дольщик оплатил стоимость строящегося жилья или частично.

Если объект оплачен не в полной мере, то в договоре цессии прописывают, что задолженность передается покупателю.

Обратите внимание, что при переуступке прав на недвижимость в новостройке налог должен оплатить продавец. Он заполняет декларацию по форме 3-НДФЛ, прописывает доход, который получил во время действия соглашения, и отдает документ в отделение налоговой службы по месту жительства до 31 апреля в следующем году после заключения договора. Сумма налога составляет 13% от стоимости объекта.

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

4. Соберите полный пакет документов

Следующий шаг — собрать документы и разрешения на проведение сделки.

Например, семейным людям нужно обязательно получить нотариально заверенное согласие супругов либо заявление о несостоянии в браке, а также разрешение органа опеки и попечительства, если есть дети.

Продавец уведомляет застройщика о том, что собирается продать свое право требования, и получает от него письменное разрешение и справку об отсутствии или наличии задолженности. Для сделки вам также понадобятся договор долевого участия и паспорта сторон.

5. Разберитесь с ипотекой

Если дольщик приобретал квартиру по ипотеке, нужно получить согласие банка на сделку и перевод долга на покупателя.

В данном случае придется собрать пакет документов, который обычно требуется для оформления ипотечного кредита: оценку объекта, сведения о доходах, копию трудовой книжки, СНИЛС, паспорта и т. д.

Если покупатель готов внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать оплаты комиссионных за снятие обременения.

6. Подпишите договор цессии

Как правило, подписание договора цессии на переуступку прав требования проходит в офисе продаж, чтобы представитель застройщика или агентства оперативно смог завизировать документ со своей стороны.

По закону договор должен быть составлен в письменной форме, отражать юридические данные сторон сделки (сведения о компании-застройщике, дольщике и покупателе), содержать подробное описание объекта (этаж, номер, площадь, количество комнат, адрес), права и обязательства каждой стороны, стоимость, порядок и сроки расчетов, дату и подписи. Договор регистрируется в Росреестре, после чего возвращается сторонам.

Юридическая информация

Более подробно с условиями, форматом соглашения и ответственностью сторон можно ознакомиться в статьях 382–390 ГК России. А нюансы сделки долевого участия и ответственность каждого участника описаны в Федеральном законе № 214.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

В чем смысл поправок в 214-ФЗ?

Документы, которые должен принести на сделку покупатель

ДокументыГде получить?
ПаспортНа руках
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в браке, составленная со слов заявителя и заверенная у нотариусаЗаверить у нотариуса
Получить согласие банка на сделку и подписать кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотекуВ банке, где предыдущий дольщик оформил ипотечный кредит
Для кредитного договора, если потребует банк, необходимо предоставить:- оценку объекта,- сведения о доходах,- копию трудовой книжки,- СНИЛС,- паспорт,- кадастровый паспорт,- технический паспорт,- справку о том, что не состоите на учете у психиатра.Оценочная компанияНа работеНа работеПенсионный фонд, на рукахНа рукахМФЦРайонное БТИ или МФЦПсихоневрологический диспансер
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ

Документы, которые должен принести на сделку продавец

ДокументыГде получить?
ДДУНа руках
ПаспортНа руках
Согласие застройщика на сделкуЗаверить у нотариуса
Справка о полном или частичном погашении задолженности по взносам. Также называется акт сверки, или акт взаиморасчетовУ застройщика
Если долг погашен не полностью, тогда нужно оформить соглашение с покупателем о том, что он берет на себя обязательства по выплате оставшейся части взносовЗаверить у нотариуса
Справка из ЕГРП о том, что договор долевого участия зарегистрированРосреестр
Согласие супруга на передачу прав, либо свидетельство о расторжении брака (на руках), либо справка о несостоянии в бракеЗаверить у нотариуса
Разрешение органа опеки и попечительства, если есть детиРайонный уполномоченный орган в сфере опеки, попечительства и патронажа или в МФЦ
Согласие банка на переуступкуВ банке

Не пропустите:

Как безопасно купить квартиру, если она уже в ипотеке?

Купил и продал строящуюся квартиру. Должен ли я платить налог?

20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_kupit_kvartiru_po_dogovoru_pereustupki/7630

Как использовать цессию если не хватает на первоначальный взнос по ипотеке

Договор цессии при ипотеке

Читателей интересует, соглашаться или нет на схему с участием договора цессии (переуступки), если не хватает на первоначальный взнос по ипотеке. Чтобы непонятное слово не вводило в заблуждение, а также, чтобы максимально обезопасить себя от возможных проблем, рассмотрим подробнее, как цессия используется в России и что это вообще такое.

Вся глава 24 Гражданского кодекса РФ посвящена вопросам перемены лиц в обязательствах https://www.zakonrf.info/gk/gl24/.

Коротко и понятно – долги заемщика кредитор может передать другому лицу (физическому, юридическому) в счет погашения своих долгов (например). Цессия – самое распространенное слово в среде банкиров.

Но используется и предприятиями, организациями, ИП, в том числе и застройщиками, риэлторами в процессе своих денежно-имущественно-долговых отношениях и кредитах.

Определение понятия цессия – уступка прав требований, имущества, прав собственности, если есть подтверждающий документ (титул). Цессию используют и государства, но по договоренности относительно территорий.

Банки, в своей деятельности, очень часто заключают договор уступки с третьими лицами.

Например, вы знаете, почему коллекторы выбивают долги? Какое они имеют отношение к кредитору банка? Самое прямое, если банк в договоре с заемщиком установил пункт, по которому имеет право передать долговые обязательства по договору цессии третьим лицам. Согласно такой уступке, заемщик должен уже не банку, а коллекторскому агентству. Обязательства по кредитному договору продают или передают бесплатно:

  • уступающий право – цедент;
  • приобретающий – цессионарий.

Важно! Перед подписанием кредитного (ипотечного) договора внимательно прочтите текст и уточните – оставил ли банк за собой право составить договор цессии.

Заемщик может вернуть деньги своему изначальному кредитору (цеденту). Тот должен обязательно оповестить об этом цессионария в письменном виде – отослать уведомление. Обоим платить не нужно.

Если коллекторы не оставляют вас в покое, даже после внесения всей суммы долга, обратитесь сначала в банк с требованием уведомить цессионария о том, что вы уже рассчитались.

Если ситуация не изменится – обращайтесь в Арбитражный суд с исковым заявлением.

Цессия используется не только в столь печальных ситуациях. Например, широко применяется предприятиями – передается дебиторская задолженность.

Разберём ситуацию: строится многоквартирный дом.

Действующие лица:

  • Застройщик – имеет земельный участок и хочет построить здание (естественно, с выгодой для себя). Обязуется полностью расплатиться со строительной организацией (подрядчиком), вовремя обеспечивать стройматериалом, или оплатить все работы и возместить расходы по приобретению строительных материалов.
  • Подрядчик – умеет строить и возводить здания. Делает это успешно, согласно заключенному с застройщиком договору.

Все было бы прекрасно, если бы у застройщика оказалось несколько сот миллионов свободных рублей. Но их нет. Зато есть покупатели, которые хотят купить квартиры в строящемся доме.

Конечно, застройщик заинтересован в том, чтобы дольщиков было как можно больше.

Тогда появятся свободные деньги – на них можно закончить строительство, расплатиться с подрядчиком и вовремя вносить платежи по кредиту в банк (застройщики тоже берут кредиты).

Покупатели – обычные граждане, чаще семейные и с детьми. Эта категория населения сталкивается с проблемой: «хочу взять ипотеку и купить квартиру в новостройке, но не хватает на первый взнос». Как только человек обращается с этими словами к застройщику, проблема становится общей.

В этот момент хорошее образование и грамотные юристы компании-застройщика и предлагают «провернуть» схему цессии. Но уже не в интересах банка, а для выгоды покупателя и застройщика.

Естественно, третий участник будет иметь комиссию или прямую выгоду (если это заказчик, риэлтор, подрядчик и т. п.

Квартира изначально стоит 1,5 млн. руб. Застройщик оформляет ДДУ с покупателем (дольщиком). Потом составляет цессию (уступку), например, с подрядчиком. Но в договоре цессии уже указывается другая цена, к примеру, 1,9 млн. руб. То есть, 400 тыс. руб. уже «лишние».

Договор отправляется в банк. Одобрение почти стопроцентное. В офисе подрядчика подписывается договор переуступки, вы делаете первый взнос по ДДУ в кассу. Подрядчик отдает разницу – 400 тыс. руб. на руки.

Это в банк, как недостающая часть вашего первого взноса по ипотеке.

Объяснять, зачем это нужно застройщику и подрядчику – это вникнуть в бухучет, налоговую отчетность и специфику ведения строительного бизнеса в рамках закона и требований.

Скорее всего, вам (если вы не специалист в этой области), такие подробности не к чему. Почему банки молчат? Банкам тоже выгодно, чтоб вы купили эту квартиру. Застройщик – его заемщик.

Только сумма кредита исчисляется далеко не шестью нулями. Сумма вашей ипотеки – это детский лепет.

Что же нужно обязательно знать и проверять покупателю-участнику ДДУ:

  1. Договор долевого участия с указанной в нем стоимостью.
  2. Все документы, удостоверяющие имущественные права застройщика на квартиры.
  3. В ДДУ должно быть указано, что застройщик имеет право провести цессию с третьим лицом.
  4. Цессионарий должен показать документ об уступке – цессию.
  5. Застройщик обязан предъявить вам справку на фирменном бланке со всеми печатями, о том что согласен и действительно совершил уступку.
  6. Покупатель – участник ДДУ после получения одобрения банка подписывает обязательство (цессию) и передает первый взнос за квартиру.
  7. Цессионарий (в настоящей статье – это подрядчик) должен уведомить цедента (тут – застройщика), о том, что сделка совершена и деньги переданы после внесения вами первого взноса цеденту.
  8. Тут же, цессионарий – подрядчик отдает вам разницу в цене по договорам (в примере – это 400 тыс. руб.).
  9. То, что уведомление получено застройщиком вам необходимо знать. Поехать к застройщику и получить справку на фирменном бланке с печатями застройщика, о том, что цессия благополучно свершилась.
  10. Главное во всей этой схеме – надежность застройщика. Обязательно нужно удостовериться, что он имеет имущественные права на строящуюся недвижимость.

Еще один момент, о котором нужно знать: если договор займа, ДДУ, купли-продажи заверены нотариусом, то цессия тоже должна быть заверена нотариусом. Если совершена запись в Росреестрах (любых), то и уступка регистрируется в том же реестре.

Иногда схему с цессией покупателям, которым не хватает на первый взнос, предлагают риэлторы. В этом случае важно, чтобы не было обмана. Проверяйте застройщика, его имущественные права.

Уточните, знает ли он о том что участвует в схеме.

Бывает, что некоторые сотрудники, имеющие доступ к печатям и фирменным бланкам, перед увольнением «штампуют» несколько цессий и мошенническим путем получают с доверчивых компаний и людей деньги.

Если вы не уверены в том, что сможете проверить все, что нужно и проконтролировать процесс – обратитесь к юристу по недвижимости.

Схема использования цессии при покупке от застройщика используется в России очень часто.

Источник: https://ipoteka.finance/oformlenie/kak-ispolzovat-cessiju-esli-ne-hvataet-na.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.