Договор цессии на землю

Содержание

Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС

Договор цессии на землю

Очень часто у многих возникает необходимость в том, чтобы приобрести участок земли, но иногда средств на покупку собственного участка – нет. И тогда, взять участок в аренду является лучшим решением.

Однако вы должны узнать об определенных особенностях аренды. Очень часто рассматривается такой вариант, что участок можно передать в пользование, при условии, если будет заключен акт о соглашении на передачу прав пользованием участком, иначе говоря, переуступке.

Это переуступка права аренды земельного участка под ИЖС.

Договор переуступки права аренды

Разузнав обо всех особенностях заключения этого соглашения, вы сможете заключить договор на длительное время.

В противном же случае не исключены различные риски, например, в виде преждевременного разрыва соглашения и тогда вы не только потеряете деньги, но и вам придется искать новый земельный участок, который вы сможете арендовать.

Поэтому, лучше лишите себя всех этих рисков и внимательно ознакомьтесь с каждым аспектом, который встречается при оформлении документов, указывающих на акт заключения контракта и предоставляющих возможность эксплуатировать землю в собственных интересах на законных основаниях.

Прежде чем заключается переуступка права аренды земельного участка под ИЖС, нужно заключить соглашение. В данном вопросе нужно ознакомиться со всеми образцами договоров на переуступку права аренды земельных участков.

Когда контракт заключается на длительный период, то это свидетельствует, что земля берется в эксплуатацию на продолжительное время. Однако иногда возникают обстоятельства, которые исключают нужду в эксплуатации арендованного участка. Если же так произошло и с вами, то в такой ситуации можно найти решение. Первый вариант решения задачи – субаренда.

Пересдача участка земли в пользование третьему лицу, на условиях составления соглашения о найме, спасет вас и ваши деньги. Еще один вариант решения – это отказаться от своих полномочий. Отказ можно сделать посредством передачи полномочий третьему лицу. Но только в том случае, если это лицо не было ранее задействованным.

На законодательном уровне это известно как переуступка.

Основные особенности

Стоит различать между собой термины: переуступка и субаренда. Эти два понятия не являются однородными. Переуступка предполагает возможность полностью отдать свои привилегии на эксплуатацию.

Однако у пользователя землей будут привилегии в рамках действующего соглашения о найме участка, который был заключен ранее. Права, которые были на использование участка у прежнего арендатора, являются больше не действительными.

Обязательно требуется заключить акт о составлении договора, оно дополнительно прикрепляется к договору о найме земли.

При наличии соглашения у вас будет подтверждение акта о переуступке. Это соглашение обязательно необходимо зарегистрировать. Найти все необходимые примеры договоров об уступке арендовать земельный участок можно в свободном доступе.

Составляя документ о перенайме, в заключении сделки должны участвовать все стороны. Таким образом будут заключены сразу два соглашения. Даже если арендуемая площадь используется в качестве стоянки или для садоводства. Сюда же относится и документ, указывающий об акте заключения переуступки арендуемых прав.

  1.  В случае, когда на бумаге, являющейся документом, который подтверждает акт о заключении сделки, указан срок действия сделки от 5 и более лет, в таком случае арендатору предоставляется возможность передать привилегии. Однако он должен заранее предупредить об этом собственника.
  2.  Должно быть предоставлено согласие от арендодателя, в случае заключения акта на незначительный срок. Если согласие не будет получено, то сделка будет расторгнута.

Причина, по которой чаще всего заключается такое соглашение, если на земле, находящейся в аренде, имеется недвижимость, и она подвергается продаже. Именно в таком случае чаще всего заключается данное соглашение.

Когда запрещается заключать сделку

Часто бывает такое, что заключение договора является невозможным. Существует ряд исключительных ситуаций, при возникновении которых категорически запрещено заключать сделку. Также права не передаются третьему лицу в следующих ситуациях:

  1.  Если при несоблюдении норм была построена недвижимость на участке. Точнее не было получено разрешение на их возведение.
  2.  Если в суде решается вопрос о разделе и принадлежности земли.
  3.  Если не была оплачена выкупная стоимость прошлым пользователем услуг по найму.

В интернете на сайтах различных контор, которые предоставляют юридические услуги, вы можете ознакомиться с образцами договоров о передаче права на аренду земельного участка.

Оформление и сбор документов

Процесс сбора пакета справок предусматривает много бумажной волокиты. Документы следует представить в бумажном виде, чтобы можно было зарегистрировать в дальнейшем. Запустить процесс составления договора, можно только после того, как вы предоставите целый пакет бумаг в земельном комитете. Данный пакет бумаг включает следующее:

  1.  Для физ. лиц – документ, который подтверждает личность, для юр. лиц – справка из реестра.
  2.  Подтверждения того, что лицо состоит на учете в инспекции по налогам.
  3.  Оригинал и несколько копий документов, подтверждающих акт соглашения на аренду.
  4.  Заверенная копия свидетельства, указывающая на то, что право владения землей были зарегистрированы.
  5.  План участка. Необходимо соблюдать масштаб 1:500.

Стоит отметить, что оформление уступки прав по договору аренды земельного участка – процесс достаточно длительный.

Примеры документов

При заключении сделки необходимо знать обо всех аспектах, необходимо рассмотреть этот вопрос со всех сторон. Если переуступке подлежит участок земли, который был арендован на небольшой период (менее 5 лет), то необходимо предъявить множество документов.

То есть кроме тех, что были перечислены ранее, необходимо также предъявить еще заявление от владельца, в котором указывается, что владелец согласен на действия пользователя услугами аренды. Это заявление имеет направленность в адрес арендатора от арендодателя.

Владелец земли соглашается на то, что арендатор уступает свои права третьему лицу.

Сделку необходимо заключать только в письменном виде, а по желанию каждой и сторон, документ о соглашении также можно заверить в нотариусе.

На документе подписываются лица, которые имеют свой интерес, а помимо этого, еще и печати, особенно в том случае, если в сделке будут задействованы и лица, несущие юридическую ответственность.

Необходимо соблюдать одно важное правило при составлении такого акта, которое заключается в том, что содержание соглашения не должно противоречить всем пунктам договора об аренде участка земли.

К составленному договору необходимо прикрепить все дополнительные документы, а именно такие как: соглашение, пояснение и так далее.

Сопровождающие документы также должны быть подписаны обеими сторонами и нотариально заверены. Процесс составления договора на переуступку прав арендовать земельный участок включает ряд нюансов.

Все эти нюансы необходимо учесть. Основными аспектами такого соглашения являются следующие:

  1.  Реквизиты каждой стороны сделки.
  2.  Необходимо указать дату, когда была оформлена переуступка.
  3.  Указать все необходимые сведения об участке, являющимся основным объектом договора.
  4.  Сроки, на которые был выделен в эксплуатацию участок земли новому арендатору. Указанный период не должен превышать тот, что был установлен первоначально.
  5.  Стоимость аренды. Цена за аренду не должна быть выше той, что указана в основном договоре.
  6.  При каких условиях может поменяться ход заключения сделки.

Процесс регистрации соглашения

Когда договор будет составлен, то его необходимо зарегистрировать, это является обязательной процедурой для того, чтобы соглашение вступило в силу. Зарегистрировать соглашение можно, если вы обратитесь в РосРеестр.

Однако стоит отметить, что регистрация не будет нужна, если договор будет составлен на срок менее одного года и с физическим лицом.

Все те, кто желает зарегистрировать передачу прав по договору аренды земельного участка, должны отнести в РосРеестр следующее:

  1.  Заявление о переуступке.
  2.  Паспорт.
  3.  Доверенность от физического лица, если вместо него выступает представитель.
  4.  Документы, которые указывают на право владения.
  5.  Документы, являющиеся подтверждением того, что вопрос был согласован в комитете по делам земельных ресурсов. Эти документы являются нужными в случае, если передаются сельскохозяйственные земли, на которых будет собран урожай.
  6.  Два экземпляра документов, подтверждающих акт соглашения о переуступке с подписями.
  7.  Подтверждение или согласие от собственника,
  8.  Согласие от залогодержателя.

Если вы являетесь предпринимателем или юридическим лицом, то им нужно предоставить еще несколько документов, а именно таких, как:

  1.  Документы, которые подтверждают права представителя.
  2.  Заверенные копии всех необходимых, для заключения акта о соглашении, документов.

    Заключить соглашение об уступке права аренды земельного участка будет намного легче только лишь в этом случае.

Государственная пошлина

Государственная пошлина, а точнее ее размер, устанавливается по такому же принципу, как в случае отрешенности имущества. Сумма варьируется в зависимости от того, кем являются лица, участвующие в сделке.

  1.  Если составляется акт о переуступке аренды земельного участка между физическими лицами, то пошлина равняется двум тысячам рублей. Тогда сумма должна быть поделена между всеми участниками сделки.
  2.  Юридические лица должны выплачивать двадцать две тысячи рублей. В таком случае сумма также должна быть поделена между всеми сторонами соглашения.
  3.  В случае если соглашение оформляется между физическим лицом и предпринимателем, то физическое лицо выплачивает две тысячи рублей, а предприниматель – двадцать две тысячи рублей.
  4.  Юридические лица, которые заключают соглашение с государством, должны оплатить государственную пошлину в размере двадцати двух тысяч рублей. Таковы условия переуступки прав аренды на земельный участок.
  5.  Физические лица, которые заключают акт о передаче прав с государством, оплачивают пошлину в размере двух тысяч рублей,
  6.  Если сделка заключается при участии лиц, которые являются госслужащими, то есть создается акт, свидетельствующий о том, что произошла уступка прав арендовать земельный участок муниципальной собственности, и для заключения сделки участвуют еще юридическое и физическое лицо, то первая сторона не выплачивает пошлину. В таком случае, обязанностью юр. лица является оплатить двадцать две тысячи рублей, а в обязанность физ. лица входит оплата двух тысяч рублей.

Заключение

Как уже стало понятным, процесс оформления документов, подтверждающих акт переуступки прав, имеет массу нюансов, которые следует учитывать. Прежде, чем вы заключите подобную сделку, необходимо изучить все эти нюансы и только после этого приступить к заключению сделки.

Если вы сами не знаете, где можно ознакомиться со всеми особенностями оформления подобной сделки, то для этого можете обратиться за консультацией к профессионалам. Таким образом, вы получите всю необходимую информацию.

Передача прав на аренду земельного участка третьему лицу происходит официально, при наличии всех необходимых документов.

Процедура, заключающаяся в составлении соглашения на сделку о передаче прав на эксплуатацию земли, является делом не из легких. Именно поэтому стоит обращаться за помощью к профессионалам.

Они помогут собрать все необходимые справки и ряд других документов. Таким образом, вы лишите себя всех рисков быть обманутыми.

Вы можете быть уверены в компетентности профессионалов, ведь они намного лучше и больше осведомлены о том, что собой представляет договор о передаче прав пользованием землей.

Несмотря на то, что за их услуги придется заплатить, вы, по крайней мере, точно сможете получить всю необходимую информацию о том, как заключается соглашение. Заключить все договоры о переуступке аренды земельных участков в таком случае можно без рисков.

СКАЧАТЬ образец договора переуступки права аренды земельного участка

Иногда взять участок в аренду является лучшим решением. Участок можно передать в пользование при условии, если будет заключен договор переуступки права аренды земельного участка.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/arenda/dogovor-pereustupki-prava-arendyi-zemelnogo-uchastka

Оформление переуступки права аренды земельного участка

Договор цессии на землю

Арендная плата за землю является неотъемлемой частью взаимоотношений арендодателя и арендатора в вопросах землепользования.

Не исключением будет и ситуация, в которой земля отойдет другому арендатору на условиях переуступки.

Переуступкой удобно пользоваться, когда у первоначального арендатора на какое-то время угас интерес в отношении арендуемой земли. А отказываться от аренды ввиду удачного расположения земли не целесообразно.

Что такое переуступка права аренды земельного участка

Это передача за определенное денежное вознаграждение прав и обязанностей другому гражданину в условиях уже существования договорённостей аренды. Переуступка подразумевает обсуждение продолжительности сделки.

При этом такой срок обязан быть не выше основного срока передачи участка. В ситуации составления срока аренды по переуступке менее 5 лет. Обязанность оповещать собственника участка, а также получать его согласие не возникает.

Значительное увеличение срока над ранее оговоренным требует оповещения собственника о желание уступить аренду другому.

Стороны сделки

Сторонами будут два арендатора (предыдущий и последующий). Статус лиц, заключающих подобную сделку, не будет иметь решающего значения. При заключении подобного соглашения собственник недвижимости участия не принимает.

Им устанавливаются все условия. Правом арендатора будет являться установление повышенных платежей за уступаемую землю. Но при этом договором уступки не может быть установлено возможности изменения условий самого соглашения.

При подписании договора переуступки новому арендатору передаются все права и обязанности, предопределенные договорными обязательствами между собственником земли и первоначальным арендатором. Следует помнить, что даже при наличии договора аренды собственник земли сохраняет за собой следующие права:

  1. Распоряжение участком, переданным в аренду;
  2. Требование ведения отчетности по земле;
  3. Аннуляция сделки, если её обязательства не выполняются или выполняются не должным образом;
  4. Своевременное получение денежных средств;
  5. Повышение арендных платежей по основному договору аренды при появлении договора переуступки.
  6. Нормативное регулирование

Отношения, связанные с землёй урегулированы ЗК. Положения, касающиеся аренды установлены в ст. 22 ЗК РФ. По условиям ранее оговорённой статьи арендатору позволена отчуждение прав по пользованию арендованным участком другому лицу. Ст.

65 ЗК предусматривает также особенности для того, чтобы установить, погасить или изменить арендную плату. Сама же плата должна быть установлена исходя из договорённостей с обеих сторон и прописана в договоре. Ст.

615 ГК закреплено право арендатора на распоряжение арендуемым имуществом, исходя из собственных предпочтений, но с учетом действующего законодательства и договорных условий.

ГК и ЗК разрешают использование арендованной земли, как для сельского хозяйства, так и для ИЖС.

Для того, чтобы осуществить передачу земли, уже подверженной аренде, должен быть использован договор цессии.

При заключении цессии передаются права аренды совместно с ликвидацией таковых у ранее существующего арендатора.  Последующее сотрудничество с хозяином земли осуществляется новым арендатором.

Процедура оформления переуступки права аренды земельного участка. Алгоритм действий

Договор, которым оформляется переуступка права аренды в обязательном порядке должен быть в письменной форме, в тексте которого должны быть прописаны основные характеристики объекта аренды, определяющие цену сделки. Такими характеристиками могут быть:

  1. Кадастровый номер участка;
  2. Размер земельного участка;
  3. Состав почвы.

Для того, чтобы оформить договор необходимо учесть следующие особенности:

  1. От основного арендатора не должно остаться долга по уплате аренды;
  2. Обязательное соблюдение норм действующего законодательства. При возникновении нюансов, не оговорённых основным договором аренды, необходимо получение нотариального согласия хозяина земельного участка;
  3. Отражение в договоре имеющихся имущественных обременений (закладная в банке при покупке собственником земли по целевому кредиту);
  4. Переход права аренды будет отражен основной целью в содержании договора.

Проведение сделки переуступки права аренды происходит в 2 этапа:

  1. Устная договорённость по условиям сделки. В этот же этап входит визуальный осмотр участка, а также размер арендных платежей;
  2. Документальное оформление сделки, а также ее регистрация.

Осуществление использования земли, переданной от основного арендатора, возможно только соблюдая важные условия:

  1. Использование земли строго по назначению (строительство дома невозможно осуществить на земле сельскохозяйственного назначения);
  2. Если назначение земли все же подходит под строительство, то для его осуществления необходимо получение разрешения собственника земли;
  3. Земля, которая уже подвергнута аренде может быть частично передана в субаренду, но для этого необходимо получить согласие владельца;
  4. Сохранение первозданного вида арендуемого участка.

Новым арендатором при подписание договора осуществляется приём ответственности за надлежащей сохранностью переданного участка, а также своевременность оплаты арендных платежей.

Если какое-то из этих требований не будет выполнено, то собственник передаваемого участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Для того, чтобы не возникало ситуаций, при которых возможны конфликтные ситуации с собственником, необходимо, чтобы все действия в отношении участка были согласованы, несмотря на то, что законом такое согласование не установлено.

При аренде государственного земельного участка необходимо получать разрешение в случае любого действия в отношении участка.

Если осуществляется переуступка земель муниципальной собственности, то местная администрация в обязательном порядке должна предоставить свое согласие.

Участок, передаваемый по переуступке права аренды должен быть передан в неизменном виде, поскольку законом запрещено делить его на небольшие части.

Для того, чтобы передать только часть участка, необходимо разрешение арендодателя, который определит границу той самой части участка. После получения разрешения собственник определит границу отделяемой части.

Знайте, что после определения границы они должны быть зарегистрированы в установленном порядке. На каждый выделенный участок будет заключен свой арендный договор, который будет подлежать переуступке.

Если не осуществить указываемый выдел, то один и тот же участок, с тем же номером будет зарегистрирован разными договорами одновременно.

Документы, необходимые для осуществления переуступки

Для осуществления права аренды необходимость предоставлять правоустанавливающие документы на землю отсутствует. Основным документом для осуществления переуступки будет являться уже заключенный с собственником основной договор аренды.

Договором аренды у арендатора закреплены права, которые он передает по переуступке третьему лицу. При этом в условиях основного договора аренды не должно быть прямого запрета на передачу арендных прав на землю.

Условия, включенные в договор переуступки будут в полной мере соответствовать условиям договора аренды. Единственным различием будет выступать стоимость переуступки.

Для того. чтобы совершить сделку необходимы следующие документы:

  1. Первоначальный договор аренды;
  2. Документы, удостоверяющие личность, обеих сторон сделки;
  3. Квитанции, подтверждающие у арендатора отсутствие задолженности перед собственником земли;
  4. Документация, подтверждающая или опровергающая наличие обременений по арендуемому земельному участку (подобную информацию предоставляет Росреестр любому заинтересованному лицу).
  5. Последствия осуществления переуступки

Как только в Росреестр будет внесена информация о том, что права перешли в руки нового арендатора, изначальный владелец утратит все связи с землей. Новый землепользователь после регистрации, основываясь на положениях статей Земельного и Гражданского кодексов, получит следующие права и обязанности:

  1. Права на выкуп арендуемого участка;
  2. Права на строительство зданий или построек на арендуемом участке без нарушения целевого предназначения участка;
  3. Обязательство по осуществлению своевременного перечисления арендной платы за занимаемый участок;
  4. Обязательство по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Госземнадзор имеет право проверить методы землепользования нового арендатора и при несоответствии правилам привлечь его к ответственности посредством предписания. Запомните, что в качестве взыскания могут наложить штраф.

Кроме того, земельный участок могут принудительно изъять из пользования.  Срочность договора переуступки соответствует первоначальному договору аренды. Новый пользователь приобретает право приоритетного выкупа земельного участка.

Но только если этот участок находится в фонде муниципального образования. Такая возможность появляется при осуществлении строительства дома при условии, что участок предусматривал подобный вид использования.

Продлить арендный договор возможно руководствуясь все тем же ЗК РФ. При этом участие первоначального владельца земли в этой процедуре не обязательно.

Обязательные условия при осуществлении пользования земельным участком, переданным в аренду по переуступке

Существуют обязательные для выполнения условия, которые арендатор, получивший земельный участок по переуступке права аренды, не имеет права нарушить:

  1. Использование земли строго по ее целевому назначению;
  2. Если на арендуемом участке планируется осуществление строительства, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
  3. Если на арендуемом участке планируется выделение участка под субаренду, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
  4. Сохранение полученного в пользование земельного участка в первоначальном виде.

Подобные условия очень важны для беспрепятственного пользования землей и не возникновения ситуаций для одностороннего расторжения договора аренды. Ответственность арендатора состоит не только в своевременности внесения оговоренных платежей, но и в сохранении переданного ему имущества.

Для поддержания доверительных и партнерских взаимоотношений с арендодателем желательно осуществлять согласование любых действий с его имуществом. Особенно жесткие правила в данном вопросе возникают при осуществлении аренды у государственных структур.

Ярким примером может стать обязательное получение разрешения на переуступку прав аренды при передаче другому арендатору земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Использование дополнительного соглашения в процедуре

Дополнительные соглашения являются уточняющими документами к основному договору переуступки. Можете изменить условия договора или порядок оплаты, в том числе и реквизиты сторон договора. Помимо подобных вопросов дополнительным соглашением можно также учесть и боле важные моменты:

  1. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке берет на себя обязательство по погашению задолженности по арендным платежам первоначального арендатора;
  2. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке производит увеличение стоимости переуступки на размер арендной задолженности арендатора, передающего землю.

Какой бы вопрос не был урегулирован дополнительным соглашением помните, что оформление юридически-значимых документов Вам необходимо оформить как минимум в двух экземплярах.

Налогообложение

Согласно НК РФ при осуществлении передачи имущественного права. Которым и является переуступка права аренды, арендатором обязателен к уплате НДС. Этот момент крайне важен, поскольку именно он и отличает переуступку от обычной аренды.

Плюсом в данной ситуации можно считать возможность учета арендных платежей при установлении размера налоговых выплат. Базовой суммой для исчисления налога будет являться сумма, переданная первоначальному арендатору за переуступку и установленная договорными отношениями.

Даже в вопросе налогообложения имеется свой нюанс. При совершении уступки в адрес физического лица обязанность подачи декларации возникает у самого арендатора. В ситуации, в которой новым правопреемником становится юридическое лицо.

Осуществление налоговых платежей происходит как налоговым агентом.

Стоит также обратить внимание на то, что для даты, с которой будет определена налоговая база будет считаться дата переуступки права аренды, а соответственно и дата передачи всех прав и обязанностей новому арендатору.

В вопросе погашения задолженности по арендным платежам предыдущего арендатора стоит ответственно подойти к отражению данных сумм в договоре. В противном случае уменьшить налоговую базу на сумму погашенного долга не получится. Бездокументарные расходы не подлежат декларированию.

Это соответственно влечет за собой отсутствие учета по таким платежам для назначения размера налога.

Государственная регистрация договора

Государственная регистрация обязательна для договоров с периодом аренды земельного участка свыше года. А также при участии юридического лица в качестве одной из сторон договора. Размер государственной пошлины будет зависеть от статуса стороны. Так, физическое лицо оплатит только 2000 рублей, тогда как юридическое — 22000 рублей.

Переуступка права аренды является удобным способом сохранения за первоначальным арендатором приоритетного права аренды на землю.

Кроме того, из этой процедуры может быть извлечена и экономическая выгода в виде сокращения арендных платежей при временном не использовании основным арендатором, переданного ему имущества.

При обращении к подобной процедуре важно соблюсти все нормативно-правовые нюансы и грамотно составить договор.

Источник: https://prozemlu.ru/oformlenie-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.